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Dein monatlicher Cashflow (vor Steuer)
monatlicher Zuschuss aus eigener Tasche
Cashflow vor Steuer. Die Tilgung ist enthalten – sie fließt ab, baut aber dein Vermögen auf. AfA-Steuervorteile sind hier nicht berücksichtigt.
Immobilien-WissenCashflow bei Immobilien berechnen: positiv oder negativ?
Der Cashflow ist der monatliche Überschuss oder Fehlbetrag, der nach Abzug aller Kosten von den Mieteinnahmen übrig bleibt – die wichtigste Kennzahl dafür, ob sich eine Immobilie selbst trägt.
Auf dieser Seite erfährst du, wie du den Cashflow berechnest, worin sich Cashflow vor und nach Steuern unterscheiden, wie die Abschreibung ihn hebt – und welche Fehler die meisten Einsteiger machen.
Jetzt Klarheits-Call sichern!Nur 8 Plätze pro Monat verfügbar.Was bedeutet Cashflow bei Immobilien?
Der Cashflow ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzüglich aller laufenden Kosten. Die Formel ist einfach:
Zu den laufenden Kosten gehören mehr Posten, als viele denken:
- Kreditrate (Zins und Tilgung)
- nicht umlagefähige Nebenkosten
- Verwaltungskosten
- Instandhaltung und Rücklagen
- Leerstands- und Mietausfallrisiko
Bleibt nach Abzug all dieser Kosten Geld übrig, spricht man von positivem Cashflow. Reicht die Miete nicht, ist er negativ.
Cashflow berechnen – ein Beispiel
Nehmen wir eine vermietete Wohnung mit einer Kaltmiete von 1.100 € im Monat:
Die Wohnung trägt sich also knapp selbst und erzeugt einen kleinen Überschuss von 50 € im Monat. Doch das ist nur die halbe Wahrheit – denn die Steuer ist hier noch gar nicht berücksichtigt.
Positiver und negativer Cashflow
Positiver Cashflow: Die Mieteinnahmen decken alle Kosten und erzeugen zusätzlich einen Überschuss. Die Immobilie verbessert deine monatliche Liquidität.
Negativer Cashflow: Die Kosten übersteigen die Miete, du schießt monatlich Geld zu. Das ist nicht automatisch schlecht – aber es muss zu deiner finanziellen Situation passen.
Viele erfahrene Investoren akzeptieren einen leicht negativen Cashflow bewusst, wenn Tilgung, Steuervorteile und Wertentwicklung zusammen einen hohen Vermögenszuwachs ergeben. Ein kleiner monatlicher Eigenanteil kann sich lohnen, wenn die Immobilie über die Jahre ein Vielfaches davon aufbaut. Entscheidend ist die Gesamtbetrachtung – nicht die einzelne Monatszahl.
Cashflow vor und nach Steuern – der entscheidende Unterschied
Die meisten rechnen nur den Cashflow vor Steuern. Der eigentliche Hebel liegt aber danach. Der Grund ist die Abschreibung (AfA): Sie ist ein steuerlicher Aufwand, dem kein echter Geldabfluss gegenübersteht. Zusammen mit den Schuldzinsen mindert sie dein zu versteuerndes Einkommen.
Zurück zum Beispiel. Von der Rate (850 €) sind nur die Zinsen steuerlich absetzbar, nicht die Tilgung – sagen wir 450 € Zins. Dazu kommt die AfA als steuerlicher Aufwand:
Steuerlich entsteht ein Verlust von 70 € im Monat – obwohl real ein Überschuss auf dem Konto bleibt. Dieser Verlust senkt deine Steuerlast. Bei einem hohen persönlichen Steuersatz führt das zu einer Erstattung, die den Cashflow nach Steuern spürbar anhebt. So trägt das Finanzamt einen Teil deiner Rate mit.
Wie stark dieser Effekt ist, hängt an der Höhe der Abschreibung – und die wiederum daran, welcher Anteil des Kaufpreises auf das Gebäude entfällt. Genau das ermittelst du mit dem Kaufpreisaufteilungs-Rechner. Über die Sonder-AfA, die Denkmal-AfA oder eine kürzere Restnutzungsdauer per Gutachten lässt sich die AfA deutlich erhöhen – und damit der Cashflow nach Steuern. Die Grundlagen dazu findest du unter AfA bei Immobilien.
Die häufigsten Fehler bei der Cashflow-Berechnung
Der Klassiker: Wer nur die grobe Differenz nimmt, ignoriert Rücklagen, Verwaltung und nicht umlagefähige Kosten – und hält ein Minus-Objekt für ein Plus-Objekt.
Dach, Heizung, Fassade: Irgendwann kommt die große Rechnung. Ohne monatliche Rücklage sieht der Cashflow auf dem Papier besser aus, als er ist.
Kein Objekt ist zu 100 % durchvermietet. Ein realistischer Puffer für Mietausfall und Neuvermietung gehört in jede Rechnung.
Der Cashflow nach Steuern kann völlig anders aussehen als vor Steuern – mal schlechter, mit der richtigen Abschreibung aber oft deutlich besser.
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Vereinfachte Beispielrechnung, keine Steuerberatung. Für die volle Berechnung inkl. Tilgungsverlauf und Vermögenszuwachs: zum ausführlichen Cashflow-Rechner →
Warum Cashflow wichtig ist – aber nicht alles
Der Cashflow zeigt, wie sich eine Immobilie auf deine monatliche Liquidität auswirkt. Er hilft dir, finanzielle Belastungen einzuschätzen, Objekte zu vergleichen, Risiken zu erkennen und langfristig zu planen. Gerade für Einsteiger ist er eine wichtige Orientierung.
Trotzdem ist der Cashflow nicht der einzige Maßstab. Eine Immobilie kann einen geringen Cashflow haben und trotzdem ein sehr gutes Investment sein – weil weitere Faktoren zusammenspielen:
- Tilgungswirkung (der Mieter zahlt deinen Kredit)
- steuerliche Effekte
- Wertentwicklung
- Finanzierungsstruktur
- langfristiger Vermögensaufbau
Im STEIN-SPAR-BUCH-System wird deshalb nicht nur der monatliche Cashflow betrachtet, sondern der gesamte Vermögenszuwachs – nach dem Prinzip V ≥ 1,5E: Der langfristige Vermögenszuwachs einer Immobilie sollte deutlich größer sein als dein monatlicher Eigenanteil. Wie das im Detail funktioniert, zeigt die Schlutt-Formel.
Häufige Fragen zum Cashflow bei Immobilien
Was ist Cashflow bei Immobilien?
Der Cashflow ist der monatliche Überschuss oder Fehlbetrag, der nach Abzug aller laufenden Kosten von den Mieteinnahmen übrig bleibt. Er zeigt, ob eine Immobilie deine Liquidität Monat für Monat verbessert oder belastet.
Wie berechnet man den Cashflow?
Cashflow = Mieteinnahmen − laufende Kosten (Kreditrate, nicht umlagefähige Nebenkosten, Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Leerstandsrisiko). Beispiel: 1.100 € Kaltmiete − 850 € Rate − 120 € Nebenkosten − 80 € Rücklage = 50 € Cashflow pro Monat. Bleibt unterm Strich Geld übrig, ist der Cashflow positiv.
Was bedeutet positiver bzw. negativer Cashflow?
Positiver Cashflow bedeutet, die Mieteinnahmen decken alle Kosten und erzeugen einen Überschuss. Negativer Cashflow bedeutet, die Kosten sind höher als die Miete und du musst monatlich Geld zuschießen.
Ist ein positiver Cashflow zwingend notwendig?
Nicht immer. Viele Investoren akzeptieren kurzfristig einen leicht negativen Cashflow, wenn Tilgung, Steuervorteile und Wertentwicklung zusammen einen hohen Vermögenszuwachs ergeben. Entscheidend ist die Gesamtbetrachtung, nicht die einzelne Zahl.
Was ist der Unterschied zwischen Cashflow vor und nach Steuern?
Der Cashflow vor Steuern ist die reine Liquiditätsrechnung aus Miete minus Kosten. Beim Cashflow nach Steuern kommt der Steuereffekt dazu: Abschreibung (AfA) und Schuldzinsen mindern das zu versteuernde Einkommen und können zu einer Steuererstattung führen, die den Cashflow deutlich verbessert.
Wie verbessert die AfA den Cashflow?
Die Abschreibung – regulär 2 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr, 3 Prozent bei Neubau ab 2023 – ist ein steuerlicher Aufwand ohne echten Geldabfluss und senkt das zu versteuernde Ergebnis. Bei erhöhten Abschreibungen – etwa Sonder-AfA, Denkmal-AfA oder einer kürzeren Restnutzungsdauer per Gutachten – kann daraus ein steuerlicher Verlust werden, sodass das Finanzamt einen Teil deiner Rate mitträgt.
Welche Kosten werden beim Cashflow oft vergessen?
Häufig unter den Tisch fallen die Instandhaltungsrücklage, das Leerstands- und Mietausfallrisiko, Verwaltungskosten und die nicht umlagefähigen Nebenkosten. Wer nur Kaltmiete minus Kreditrate rechnet, überschätzt den Cashflow deutlich.
Zusammenfassung
Der Cashflow zeigt, ob eine Immobilie monatlich Geld erwirtschaftet oder kostet. Positiver Cashflow verbessert deine Liquidität, negativer belastet sie – kann aber sinnvoll sein, wenn Tilgung, Steuer und Wertentwicklung stimmen. Den größten Unterschied macht oft der Blick auf den Cashflow nach Steuern: Über die Abschreibung trägt das Finanzamt häufig einen Teil der Rate mit.
- Cashflow-Rechner: trägt sich dein Objekt?
- Immobilienrendite berechnen
- Eigenkapitalrendite bei Immobilien
- Bruttorendite vs. Nettorendite
- AfA bei Immobilien: Abschreibung erklärt
- Kaufpreisaufteilung: Gebäudeanteil und AfA berechnen
- Immobilienportfolio aufbauen: Strategie & Fahrplan
- Alle Immobilien-Rechner im Überblick
Steffen Schlutt ist Bankkaufmann, Immobilieninvestor seit 2004 und Autor des Amazon-Bestsellers „Das Stein-Spar-Buch“. Mehr über ihn auf der Seite über den Autor.
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