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Sonder-AfA Neubau: Steuerhebel für Immobilieninvestoren

Lesedauer 6 Minuten
Viele Immobilieninvestoren überlegen aktuell, ob sich ein Neubau als Kapitalanlage lohnt. Neben steigenden Baukosten spielen dabei steuerliche Effekte eine wichtige Rolle. Besonders zwei Instrumente stehen im Mittelpunkt: die degressive Abschreibung und die Sonder-AfA nach §7b Einkommensteuergesetz. Der Gesetzgeber hat diese steuerlichen Anreize geschaffen, um den Wohnungsbau zu fördern. Für Investoren kann das interessante Möglichkeiten bieten, ihre Steuerlast zu reduzieren und gleichzeitig Vermögen aufzubauen. In diesem Artikel erfährst du, wie die Sonder-AfA beim Neubau funktioniert, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen und wann sich dieser steuerliche Hebel tatsächlich rechnet.
Steffen Schlutt
DEIN IMMOBILIEN-VERMÖGENSARCHITEKT
VIDEOHINWEIS
Im folgenden Video erklärt Immobilieninvestor Steffen Schlutt dieses Thema ausführlich.
Sonder-AfA beim Neubau: So funktioniert der steuerliche Vorteil
Warum der Staat Neubauinvestitionen fördert Deutschland hat seit Jahren einen erheblichen Wohnungsmangel. Gleichzeitig steigen die Mieten in vielen Regionen deutlich an. Um den Bau neuer Wohnungen zu fördern, setzt der Gesetzgeber gezielt steuerliche Anreize. Investoren sollen motiviert werden, neuen Wohnraum zu schaffen. Zu diesen Anreizen gehören insbesondere:
  • die degressive Abschreibung (AfA)
  • die Sonderabschreibung nach §7b Einkommensteuergesetz
Beide Modelle können unter bestimmten Voraussetzungen kombiniert werden.
Die degressive Abschreibung für Neubauten

Grundprinzip der degressiven AfA Seit Oktober 2023 können Investoren bei Neubauten eine degressive Abschreibung von 5 % nutzen. Der entscheidende Unterschied zur linearen Abschreibung liegt darin, dass die Abschreibung immer vom Restwert der Immobilie berechnet wird. Dadurch entstehen besonders in den ersten Jahren hohe steuerliche Abschreibungsbeträge.
Beispiel für die degressive Abschreibung Angenommen, ein Neubau verursacht Baukosten von 1.000.000 €. Jahr 1 5 % von 1.000.000 € → 50.000 € Abschreibung Jahr 2 5 % vom Restwert (950.000 €) → 47.500 € Abschreibung Dieser Effekt setzt sich in den folgenden Jahren fort. Der Abschreibungsbetrag sinkt dabei jährlich leicht, da er immer auf den verbleibenden Restwert angewendet wird. Der Vorteil: Die steuerlichen Effekte sind besonders in der Anfangsphase eines Investments hoch.
Die Sonder-AfA nach §7b Einkommensteuer-gesetz
Grundidee der Sonderabschreibung
Neben der degressiven Abschreibung können Investoren unter bestimmten Bedingungen eine zusätzliche Sonder-AfA von 5 % pro Jahr nutzen. Diese Sonderabschreibung gilt für die ersten vier Jahre nach Fertigstellung des Neubaus. Sie wird zusätzlich zur regulären Abschreibung gewährt. Voraussetzungen für die Sonder-AfA Damit die Sonderabschreibung genutzt werden kann, müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein:
  • Baukosten maximal 5.200 € pro Quadratmeter
  • Förderfähige Baukosten bis 4.000 € pro Quadratmeter
  • Gebäude muss Effizienzhaus 40 sein
  • QNG-Nachhaltigkeitszertifizierung erforderlich
  • Bauantrag nach 31.12.2022
  • Immobilie muss mindestens 10 Jahre vermietet werden
Diese Voraussetzungen führen dazu, dass der Bau technisch und energetisch besonders anspruchsvoll umgesetzt werden muss.
Steuerlicher Effekt: Wie hoch die Abschreibung wirklich sein kann
Kombiniert man degressive AfA und Sonder-AfA, entsteht in den ersten Jahren ein sehr starker steuerlicher Effekt.
Beispiel bei 1.000.000 € Baukosten: Sonder-AfA 5 % pro Jahr für 4 Jahre → 4 × 50.000 € → 200.000 € zusätzliche Abschreibung Zusammen mit der degressiven Abschreibung können so innerhalb der ersten vier Jahre rund 38,5 % der Baukosten steuerlich abgeschrieben werden. Das ist ein erheblicher steuerlicher Hebel.
Die Kehrseite der Sonder-AfA
Die steuerlichen Vorteile sind jedoch nicht kostenlos.
Um die Voraussetzungen zu erfüllen, entstehen zusätzliche Kosten, zum Beispiel durch:
  • Nachhaltigkeitszertifizierung
  • Energieeffizienzstandard
  • spezielle Baustoffe
  • zusätzliche Bauüberwachung
In der Praxis liegen die Mehrkosten häufig bei etwa: 8 % bis 15 % der Baukosten Bei einem Bauprojekt von 1.000.000 € können dadurch zusätzliche Kosten von 80.000 € bis 150.000 € entstehen. Warum sich der steuerliche Vorteil nicht immer lohnt Der steuerliche Vorteil muss daher immer gegen die zusätzlichen Baukosten gerechnet werden. Ein häufiges Missverständnis ist, dass Abschreibungen automatisch zu mehr Gewinn führen. Tatsächlich gilt:
  • Abschreibungen reduzieren die steuerliche Bemessungsgrundlage
  • sie sind aber kein echter Geldzufluss
Der wirtschaftliche Erfolg eines Immobilieninvestments hängt daher weiterhin vor allem von:
  • Kaufpreis
  • Finanzierung
  • Mieteinnahmen
  • langfristiger Wertentwicklung
ab.
Wie dieses Prinzip in der STEINSPARBUCH®-Strategie genutzt wird
Beim strategischen Vermögensaufbau mit Immobilien spielen steuerliche Effekte eine wichtige Rolle. Entscheidend ist jedoch nicht der einzelne steuerliche Vorteil, sondern die Gesamtstruktur des Investments.
Im Rahmen der STEINSPARBUCH®-Strategie wird Immobilieninvestitionen deshalb nicht isoliert betrachtet, sondern als Teil eines langfristigen Vermögenssystems. Dabei steht im Mittelpunkt:
  • stabile Finanzierung
  • langfristige Vermögensentwicklung
  • steuerliche Optimierung
  • positive Liquidität
Ein zentrales Denkprinzip dieser Strategie ist die Formel: V ≥ 1,5E Das bedeutet: Vermögenszuwachs ≥ 1,5 × Eigenanteil Ein Immobilieninvestment sollte langfristig also deutlich mehr Vermögen aufbauen, als monatlich an Eigenkapital eingesetzt wird. Steuerliche Effekte wie die Sonder-AfA können diesen Vermögensaufbau unterstützen, ersetzen aber keine solide Investitionsstrategie.
Zusammenfassung
Die wichtigsten Punkte zur Sonder-AfA beim Neubau:
Neubauten können von degressiver Abschreibung und Sonder-AfA profitieren die Sonder-AfA ermöglicht zusätzliche 5 % Abschreibung pro Jahr über vier Jahre insgesamt können so über 38 % der Baukosten in den ersten Jahren abgeschrieben werden Voraussetzung sind strenge energetische und nachhaltige Bauanforderungen diese führen häufig zu 8–15 % höheren Baukosten daher sollte immer geprüft werden, ob sich der steuerliche Vorteil tatsächlich rechnet entscheidend bleibt eine wirtschaftlich tragfähige Immobilienstrategie
FAQ
Häufige Fragen zur Sonder-AfA beim Neubau
Was ist die Sonder-AfA nach §7b EStG?
Die Sonder-AfA ist eine zusätzliche steuerliche Abschreibung für neu geschaffenen Wohnraum. Investoren können in den ersten vier Jahren jeweils 5 % der Baukosten zusätzlich abschreiben.
Kann die Sonder-AfA mit der degressiven AfA kombiniert werden?
Ja. Die Sonderabschreibung kann zusätzlich zur regulären Abschreibung genutzt werden. Dadurch entstehen in den ersten Jahren besonders hohe steuerliche Effekte.
Welche Gebäude erfüllen die Voraussetzungen?
Gefördert werden Neubauten mit einem Effizienzhaus-40-Standard und einer QNG-Nachhaltigkeitszertifizierung.
Wie lange muss die Immobilie vermietet werden?
Die Immobilie muss mindestens 10 Jahre vermietet werden, um die steuerlichen Vorteile behalten zu dürfen.
Sind Abschreibungen echter Gewinn?
Nein. Abschreibungen reduzieren lediglich den steuerlichen Gewinn. Sie führen nicht automatisch zu zusätzlichem Geldzufluss.
Lohnt sich die Sonder-AfA immer?
Nicht unbedingt. Durch die zusätzlichen Bauanforderungen können Mehrkosten entstehen. Deshalb sollte immer eine Wirtschaftlichkeitsrechnung durchgeführt werden.
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Über Steffen Schlutt
Steffen Schlutt ist Immobilieninvestor, Unternehmer und Coach für Vermögensaufbau mit Immobilien. Seit über 20 Jahren beschäftigt er sich mit Immobilieninvestments, Finanzierungskonzepten und langfristigem Portfolioaufbau. Mehr über ihn: 👉 https://steffen‒schlutt.de/steffen‒schlutt
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Immobilieninvestor, Unternehmer, Coach für Vermögensaufbau mit Immobilien und Entwickler des STEINSPARBUCH-Systems
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Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Finanz- oder Steuerberatung dar.