Sonder-AfA Neubau
Sonder-AfA Neubau: Steuerhebel für Immobilieninvestoren
Viele Immobilieninvestoren überlegen aktuell, ob sich ein Neubau als Kapitalanlage lohnt. Neben steigenden Baukosten spielen dabei steuerliche Effekte eine wichtige Rolle. Besonders zwei Instrumente stehen im Mittelpunkt: die degressive Abschreibung und die Sonder-AfA nach §7b Einkommensteuergesetz.
Der Gesetzgeber hat diese steuerlichen Anreize geschaffen, um den Wohnungsbau zu fördern. In diesem Artikel erfährst du, wie die Sonder-AfA beim Neubau funktioniert, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen und wann sich dieser steuerliche Hebel tatsächlich rechnet.
Jetzt Klarheits-Call sichern!Nur 8 Plätze pro Monat verfügbar.So funktioniert der Vorteil
Sonder-AfA beim Neubau: So funktioniert der steuerliche Vorteil
Deutschland hat seit Jahren einen erheblichen Wohnungsmangel. Gleichzeitig steigen die Mieten in vielen Regionen deutlich an. Um den Bau neuer Wohnungen zu fördern, setzt der Gesetzgeber gezielt steuerliche Anreize. Investoren sollen motiviert werden, neuen Wohnraum zu schaffen. Zu diesen Anreizen gehören insbesondere:
- die degressive Abschreibung (AfA)
- die Sonderabschreibung nach §7b Einkommensteuergesetz
Beide Modelle können unter bestimmten Voraussetzungen kombiniert werden.
Degressive AfA
Die degressive Abschreibung für Neubauten
Seit Oktober 2023 können Investoren bei Neubauten eine degressive Abschreibung von 5 % nutzen. Der entscheidende Unterschied zur linearen Abschreibung liegt darin, dass die Abschreibung immer vom Restwert der Immobilie berechnet wird. Dadurch entstehen besonders in den ersten Jahren hohe steuerliche Abschreibungsbeträge.
Beispiel bei 1.000.000 € Baukosten: In Jahr 1 werden 5 % von 1.000.000 € abgeschrieben, also 50.000 €. In Jahr 2 werden 5 % vom Restwert (950.000 €) angesetzt, also 47.500 €. Dieser Effekt setzt sich in den folgenden Jahren fort. Der Abschreibungsbetrag sinkt dabei jährlich leicht, da er immer auf den verbleibenden Restwert angewendet wird. Der Vorteil: Die steuerlichen Effekte sind besonders in der Anfangsphase eines Investments hoch.
§7b EStG
Die Sonder-AfA nach §7b Einkommensteuergesetz
Neben der degressiven Abschreibung können Investoren unter bestimmten Bedingungen eine zusätzliche Sonder-AfA von 5 % pro Jahr nutzen. Diese Sonderabschreibung gilt für die ersten vier Jahre nach Fertigstellung des Neubaus und wird zusätzlich zur regulären Abschreibung gewährt. Voraussetzungen für die Sonder-AfA:
- Baukosten maximal 5.200 € pro Quadratmeter
- Förderfähige Baukosten bis 4.000 € pro Quadratmeter
- Gebäude muss Effizienzhaus 40 sein
- QNG-Nachhaltigkeitszertifizierung erforderlich
- Bauantrag nach 31.12.2022
- Immobilie muss mindestens 10 Jahre vermietet werden
Diese Voraussetzungen führen dazu, dass der Bau technisch und energetisch besonders anspruchsvoll umgesetzt werden muss.
Der Steuerhebel
Steuerlicher Effekt: Wie hoch die Abschreibung wirklich sein kann
Kombiniert man degressive AfA und Sonder-AfA, entsteht in den ersten Jahren ein sehr starker steuerlicher Effekt.
Beispiel bei 1.000.000 € Baukosten: Die Sonder-AfA bringt 5 % pro Jahr über 4 Jahre, also 4 × 50.000 € und damit 200.000 € zusätzliche Abschreibung. Zusammen mit der degressiven Abschreibung können so innerhalb der ersten vier Jahre rund 38,5 % der Baukosten steuerlich abgeschrieben werden. Das ist ein erheblicher steuerlicher Hebel.
Realistisch bleiben
Die Kehrseite der Sonder-AfA
Die steuerlichen Vorteile sind jedoch nicht kostenlos. Um die Voraussetzungen zu erfüllen, entstehen zusätzliche Kosten, zum Beispiel durch:
- Nachhaltigkeitszertifizierung
- Energieeffizienzstandard
- spezielle Baustoffe
- zusätzliche Bauüberwachung
In der Praxis liegen die Mehrkosten häufig bei etwa 8 % bis 15 % der Baukosten. Bei einem Bauprojekt von 1.000.000 € können dadurch zusätzliche Kosten von 80.000 € bis 150.000 € entstehen. Der steuerliche Vorteil muss daher immer gegen die zusätzlichen Baukosten gerechnet werden. Ein häufiges Missverständnis ist, dass Abschreibungen automatisch zu mehr Gewinn führen. Tatsächlich gilt:
- Abschreibungen reduzieren die steuerliche Bemessungsgrundlage
- sie sind aber kein echter Geldzufluss
Der wirtschaftliche Erfolg eines Immobilieninvestments hängt daher weiterhin vor allem von Kaufpreis, Finanzierung, Mieteinnahmen und langfristiger Wertentwicklung ab.
STEINSPARBUCH-System
Wie dieses Prinzip im STEINSPARBUCH-System genutzt wird
Beim strategischen Vermögensaufbau mit Immobilien spielen steuerliche Effekte eine wichtige Rolle. Entscheidend ist jedoch nicht der einzelne steuerliche Vorteil, sondern die Gesamtstruktur des Investments. Im Rahmen des STEINSPARBUCH-Systems werden Immobilieninvestitionen deshalb nicht isoliert betrachtet, sondern als Teil eines langfristigen Vermögenssystems. Dabei steht im Mittelpunkt:
- stabile Finanzierung
- langfristige Vermögensentwicklung
- steuerliche Optimierung
- positive Liquidität
Ein zentrales Denkprinzip dieser Strategie ist die Formel V ≥ 1,5E. Das bedeutet: Der Vermögenszuwachs sollte mindestens dem 1,5-fachen des Eigenanteils entsprechen. Ein Immobilieninvestment sollte langfristig also deutlich mehr Vermögen aufbauen, als monatlich an Eigenkapital eingesetzt wird. Steuerliche Effekte wie die Sonder-AfA können diesen Vermögensaufbau unterstützen, ersetzen aber keine solide Investitionsstrategie.
Auf einen Blick
Zusammenfassung
Die wichtigsten Punkte zur Sonder-AfA beim Neubau:
- Neubauten können von degressiver Abschreibung und Sonder-AfA profitieren
- die Sonder-AfA ermöglicht zusätzliche 5 % Abschreibung pro Jahr über vier Jahre
- insgesamt können so über 38 % der Baukosten in den ersten Jahren abgeschrieben werden
- Voraussetzung sind strenge energetische und nachhaltige Bauanforderungen
- diese führen häufig zu 8–15 % höheren Baukosten
- daher sollte immer geprüft werden, ob sich der steuerliche Vorteil tatsächlich rechnet
- entscheidend bleibt eine wirtschaftlich tragfähige Immobilienstrategie
FAQ
Häufige Fragen zur Sonder-AfA beim Neubau
Was ist die Sonder-AfA nach § 7b EStG?
Kann die Sonder-AfA mit der degressiven AfA kombiniert werden?
Welche Gebäude erfüllen die Voraussetzungen?
Wie lange muss die Immobilie vermietet werden?
Sind Abschreibungen echter Gewinn?
Lohnt sich die Sonder-AfA immer?
Weiterführende Themen
Passende Beiträge & mehr über Steffen
Steffen Schlutt ist Immobilieninvestor, Unternehmer und Coach für Vermögensaufbau mit Immobilien. Seit über 20 Jahren beschäftigt er sich mit Immobilieninvestments, Finanzierungskonzepten und langfristigem Portfolioaufbau. Mehr über ihn erfährst du auf der Seite über Steffen Schlutt.
Strategiegespräch
Prüfen wir gemeinsam, ob sich der Steuerhebel für dich rechnet
Steuerliche Effekte wie die Sonder-AfA sind nur ein Baustein. Im persönlichen Gespräch klären wir, wie dein Immobilieninvestment wirtschaftlich tragfähig und langfristig sinnvoll aufgestellt ist.
Jetzt Klarheits-Call sichern!Nur 8 Plätze pro Monat verfügbar.