Kaufpreisaufteilung

Grundstück vs. Gebäude – Kaufpreisaufteilung bei Immobilien

Beim Kauf einer Immobilie wird der Kaufpreis im Notarvertrag in zwei Teile aufgeteilt: Gebäude und Grundstück. Diese Aufteilung wirkt auf den ersten Blick nebensächlich. Tatsächlich entscheidet sie jedoch darüber, wie hoch deine steuerliche Abschreibung ausfällt.

Viele Immobilienkäufer unterschätzen diesen Punkt oder überlassen die Aufteilung automatisch dem Finanzamt und verschenken dadurch über viele Jahre erhebliche steuerliche Vorteile. In diesem Artikel erfährst du, warum die Aufteilung so entscheidend ist, wie sie berechnet wird und wie eine finanzamtssichere Aufteilung gelingt.

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Steffen Schlutt

Dein Immobilien-Vermögensarchitekt

Grundlagen

Warum die Kaufpreisaufteilung steuerlich so wichtig ist

Beim Immobilienkauf besteht der Kaufpreis aus zwei Bestandteilen: dem Grundstück und dem Gebäude. Der entscheidende Unterschied:

Grundstücke sind steuerlich nicht abschreibbar.
Gebäude können über viele Jahre abgeschrieben werden.

Die Höhe des Gebäudeanteils bestimmt daher direkt, wie hoch die jährliche steuerliche Abschreibung ist. Je größer der Gebäudewert im Verhältnis zum Grundstückswert ist, desto höher fällt die steuerliche Entlastung aus.

Kaufpreisaufteilung Grundstück und Gebäude

Abschreibung

Wie die Abschreibung bei Immobilien funktioniert

Bei vermieteten Immobilien kann der Gebäudewert steuerlich abgeschrieben werden. Typische Abschreibungssätze:

3 % pro Jahr bei Gebäuden mit Fertigstellung ab 2023
2 % pro Jahr bei Baujahr 1925 bis 2022
2,5 % pro Jahr bei Baujahr vor 1925

Ein vereinfachtes Beispiel bei einem Kaufpreis von 1.000.000 €: In Variante A beträgt der Gebäudeanteil 700.000 € und die Abschreibung (2 %) 14.000 € pro Jahr. In Variante B beträgt der Gebäudeanteil 850.000 € und die Abschreibung 17.000 € pro Jahr. Allein durch die Aufteilung entsteht eine jährliche Differenz von 3.000 € Abschreibung – über Jahrzehnte ein sehr großer steuerlicher Effekt.

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Berechnung

Wie der Gebäude- und Grundstücksanteil berechnet wird

Die Finanzverwaltung stellt ein standardisiertes Berechnungsverfahren zur Verfügung, mit dem der Anteil von Gebäude und Grundstück ermittelt werden kann. Dieses Verfahren nutzt unter anderem folgende Daten:

Grundstücksfläche
Bodenrichtwert
Baujahr des Gebäudes
Wohnfläche
Kaufpreis der Immobilie
regionale Baukosten
Sachwertfaktoren der Gutachterausschüsse

Aus diesen Daten wird eine modellbasierte Bewertung erstellt, die den relativen Wert von Grundstück und Gebäude bestimmt. Diese Methode sorgt dafür, dass die Aufteilung für das Finanzamt nachvollziehbar und plausibel ist.

Fehler vermeiden

Typische Fehler bei der Kaufpreisaufteilung

Viele Investoren machen bei der Aufteilung mehrere klassische Fehler. Wird keine Aufteilung im Kaufvertrag festgelegt, bestimmt das Finanzamt sie selbst – häufig anhand standardisierter Modelle, die nicht immer optimal für den Investor sind.

Ein häufiger, aber suboptimaler Ansatz lautet: Grundstück = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert, Gebäude = Restbetrag. Diese Methode berücksichtigt weder Gebäudestruktur noch Modernisierungen. Modernisierungen können den Gebäudewert jedoch deutlich erhöhen, zum Beispiel:

neue Fenster
erneuerte Leitungen
energetische Sanierungen
Dachsanierung

Solche Maßnahmen können dazu führen, dass das fiktive Baujahr steigt, wodurch der Gebäudewert höher angesetzt wird.

Fiktives Baujahr

Welche Rolle das fiktive Baujahr spielt

Ein wichtiger Faktor bei der Bewertung ist das sogenannte fiktive Baujahr. Es beschreibt, wie modern ein Gebäude nach Renovierungen und Modernisierungen bewertet wird.

Wenn umfangreiche Modernisierungen durchgeführt wurden, kann sich das fiktive Baujahr erhöhen. Dadurch steigt der berechnete Gebäudewert im Verhältnis zum Grundstückswert – und ein höherer Gebäudewert bedeutet wiederum eine höhere Abschreibungsbasis.

Strategie

Warum strategische Aufteilung wichtig ist

Die Kaufpreisaufteilung sollte nicht zufällig erfolgen. Eine gute Aufteilung erfüllt zwei Bedingungen:

steuerlich sinnvoll
für das Finanzamt nachvollziehbar

Dafür werden häufig Bewertungsmodelle genutzt, die sich an den offiziellen Berechnungsmethoden der Finanzverwaltung orientieren. Der Vorteil einer strategischen Aufteilung liegt darin, dass sie langfristig zu einer höheren steuerlichen Abschreibung führen kann, ohne rechtliche Risiken einzugehen.

STEINSPARBUCH-System

Wie dieses Prinzip im STEINSPARBUCH-System genutzt wird

Beim strategischen Immobilieninvestieren geht es nicht nur darum, einzelne Immobilien zu kaufen. Entscheidend ist die strukturierte Kombination aus Finanzierung, Steuern und langfristigem Vermögensaufbau. Im von Steffen Schlutt entwickelten STEINSPARBUCH-System wird jede Immobilie danach bewertet, welchen Beitrag sie zum Vermögensaufbau leisten kann.

Ein zentrales Prinzip ist dabei die Formel V ≥ 1,5E: Der langfristige Vermögenszuwachs einer Immobilie sollte mindestens 1,5-mal so groß sein wie der monatliche Eigenanteil. Steuerliche Effekte wie die Gebäudeabschreibung können dabei eine wichtige Rolle spielen, weil sie die laufende Steuerlast reduzieren und damit den effektiven Eigenanteil senken.

Auf einen Blick

Zusammenfassung

Beim Immobilienkauf wird der Kaufpreis zwischen Gebäude und Grundstück aufgeteilt.
Nur der Gebäudeanteil ist steuerlich abschreibbar.
Eine höhere Gebäudequote kann zu höheren jährlichen Abschreibungen führen.
Die Aufteilung sollte finanzamtssicher und nachvollziehbar erfolgen.
Bewertungsmodelle der Finanzverwaltung können bei der Berechnung helfen.
Modernisierungen können den Gebäudewert erhöhen.
Eine strategische Immobilienstruktur kann langfristig den Vermögensaufbau verbessern.

FAQ

Häufige Fragen zur Kaufpreisaufteilung

Warum ist die Kaufpreisaufteilung bei Immobilien wichtig?

Sie entscheidet über die Höhe deiner Abschreibung: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar – meist 2 % pro Jahr, das Grundstück bringt 0 % Steuervorteil. Bei 700.000 € Gebäudewert sind das 14.000 € Abschreibung pro Jahr.

Kann das Finanzamt die Aufteilung ändern?

Ja. Wenn die Aufteilung im Kaufvertrag unrealistisch erscheint oder keine Aufteilung erfolgt ist, kann das Finanzamt eine eigene Bewertung vornehmen.

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Grundstücke einer Lage, zum Beispiel 400 €/m². Bei 500 m² Grundstücksfläche ergibt das einen Grundstückswert von 200.000 €. Er wird von Gutachterausschüssen regelmäßig veröffentlicht.

Was bedeutet fiktives Baujahr?

Das fiktive Baujahr berücksichtigt Modernisierungen eines Gebäudes. Dadurch kann ein Gebäude steuerlich als jünger bewertet werden und der Gebäudewert steigt.

Kann ich die Aufteilung selbst bestimmen?

Die Aufteilung kann im Kaufvertrag vereinbart werden. Sie muss jedoch plausibel sein und von der Finanzverwaltung akzeptiert werden.

Welche Rolle spielt die Abschreibung beim Immobilieninvestment?

Die Abschreibung senkt dein zu versteuerndes Einkommen aus Vermietung – bei 2 % Gebäude-AfA und 700.000 € Gebäudewert sind das 14.000 € pro Jahr. Bei 42 % Steuersatz bedeutet das rund 5.880 € weniger Steuern jährlich.

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Steffen Schlutt ist Immobilieninvestor, Unternehmer und Coach für Vermögensaufbau mit Immobilien. Seit über 20 Jahren beschäftigt er sich mit Immobilieninvestments, Finanzierungskonzepten und langfristigem Portfolioaufbau. Mehr über ihn erfährst du auf der Seite über Steffen Schlutt.

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