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Grundstück vs Gebäude – Kaufpreisaufteilung bei Immobilien

Lesedauer: 6 Minuten
Beim Kauf einer Immobilie wird der Kaufpreis im Notarvertrag in zwei Teile aufgeteilt: Gebäude und Grundstück. Diese Aufteilung wirkt auf den ersten Blick nebensächlich. Tatsächlich entscheidet sie jedoch darüber, wie hoch deine steuerliche Abschreibung ausfällt. Viele Immobilienkäufer unterschätzen diesen Punkt oder überlassen die Aufteilung automatisch dem Finanzamt. Dadurch verschenken Investoren häufig über viele Jahre hinweg erhebliche steuerliche Vorteile. In diesem Artikel erfährst du, warum die Aufteilung des Kaufpreises so entscheidend ist, wie sie berechnet wird und welche Methoden Investoren nutzen, um eine finanzamtssichere und strategisch sinnvolle Aufteilung zu erreichen.
Inhalt dieses Artikels • Warum die Kaufpreisaufteilung wichtig ist • Wie die Abschreibung funktioniert • Wie Gebäudeanteile berechnet werden • Typische Fehler • Strategische Aufteilung • FAQ
Steffen Schlutt
DEIN IMMOBILIEN-VERMÖGENSARCHITEKT
VIDEOHINWEIS
Im folgenden Video erklärt Immobilieninvestor Steffen Schlutt dieses Thema ausführlich.
Warum die Kaufpreisaufteilung steuerlich so wichtig ist
Beim Immobilienkauf wird der Kaufpreis zwischen Gebäude und Grundstück aufgeteilt. Diese Aufteilung beeinflusst die steuerliche Abschreibung.
Beim Kauf einer Immobilie besteht der Kaufpreis aus zwei Bestandteilen:
  • dem Grundstück
  • dem Gebäude
Der entscheidende Unterschied:
  • Grundstücke sind steuerlich nicht abschreibbar.
  • Gebäude können über viele Jahre abgeschrieben werden.
Die Höhe des Gebäudeanteils bestimmt daher direkt, wie hoch die jährliche steuerliche Abschreibung ist. Je größer der Gebäudewert im Verhältnis zum Grundstückswert ist, desto höher fällt die steuerliche Entlastung aus. Wird die Aufteilung unüberlegt vorgenommen oder dem Finanzamt überlassen, kann dies langfristig zu erheblichen steuerlichen Nachteilen führen.
Wie die Abschreibung bei Immobilien funktioniert
Bei vermieteten Immobilien kann der Gebäudewert steuerlich abgeschrieben werden.
Typische Abschreibungssätze:
  • 2 % pro Jahr bei Gebäuden, die nach 1925 gebaut wurden
  • 2,5 % pro Jahr bei Gebäuden vor 1925
Die Abschreibung wird ausschließlich auf den Gebäudewert angewendet. Ein vereinfachtes Beispiel: Kaufpreis der Immobilie: 1.000.000 € Variante A Gebäudeanteil: 700.000 € Abschreibung (2 %): 14.000 € pro Jahr Variante B Gebäudeanteil: 850.000 € Abschreibung (2 %): 17.000 € pro Jahr Allein durch die Aufteilung entsteht eine jährliche Differenz von 3.000 € Abschreibung. Über Jahrzehnte kann sich daraus ein sehr großer steuerlicher Effekt ergeben.
Wie der Gebäude- und Grundstücksanteil berechnet wird
Die Finanzverwaltung stellt ein standardisiertes Berechnungsverfahren zur Verfügung, mit dem der Anteil von Gebäude und Grundstück ermittelt werden kann.
Dieses Verfahren nutzt unter anderem folgende Daten:
  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Baujahr des Gebäudes
  • Wohnfläche
  • Kaufpreis der Immobilie
  • Kaufpreis der Immobilie
  • regionale Baukosten
  • Sachwertfaktoren der Gutachterausschüsse
Aus diesen Daten wird eine modellbasierte Bewertung erstellt, die den relativen Wert von Grundstück und Gebäude bestimmt. Diese Berechnungsmethode sorgt dafür, dass die Aufteilung für das Finanzamt nachvollziehbar und plausibel ist.
Typische Fehler bei der Kaufpreisaufteilung
Viele Investoren machen bei der Aufteilung des Kaufpreises mehrere klassische Fehler.
Keine Aufteilung im Kaufvertrag Wird keine Aufteilung im Kaufvertrag festgelegt, bestimmt das Finanzamt die Aufteilung selbst. Dabei orientiert sich die Behörde häufig an standardisierten Bewertungsmodellen, die nicht immer optimal für den Investor sind. Vereinfachte Schätzung Ein häufiger Ansatz ist: Grundstück = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert Gebäude = Restbetrag Diese Methode ist zwar einfach, führt aber oft zu einer suboptimalen Aufteilung, weil sie die Gebäudestruktur und Modernisierungen nicht berücksichtigt. Modernisierungen werden nicht berücksichtigt Modernisierungen können den Wert des Gebäudes deutlich erhöhen. Beispiele:
  • neue Fenster
  • erneuerte Leitungen
  • energetische Sanierungen
  • Dachsanierung
Solche Maßnahmen können dazu führen, dass das fiktive Baujahr steigt, wodurch der Gebäudewert höher angesetzt wird.
Welche Rolle das fiktive Baujahr spielt
Ein wichtiger Faktor bei der Bewertung ist das sogenannte fiktive Baujahr.
Es beschreibt, wie modern ein Gebäude nach Renovierungen und Modernisierungen bewertet wird. Wenn umfangreiche Modernisierungen durchgeführt wurden, kann sich das fiktive Baujahr erhöhen. Dadurch steigt der berechnete Gebäudewert im Verhältnis zum Grundstückswert. Ein höherer Gebäudewert bedeutet wiederum eine höhere Abschreibungsbasis.
Warum strategische Aufteilung wichtig ist
Die Kaufpreisaufteilung sollte nicht zufällig erfolgen.
Eine gute Aufteilung erfüllt zwei Bedingungen:
  1. steuerlich sinnvoll
  2. für das Finanzamt nachvollziehbar
Dafür werden häufig Bewertungsmodelle genutzt, die sich an den offiziellen Berechnungsmethoden der Finanzverwaltung orientieren. Der Vorteil einer strategischen Aufteilung liegt darin, dass sie langfristig zu einer höheren steuerlichen Abschreibung führen kann, ohne rechtliche Risiken einzugehen.
Wie dieses Prinzip in der STEINSPARBUCH®-Strategie genutzt wird
Beim strategischen Immobilieninvestieren geht es nicht nur darum, einzelne Immobilien zu kaufen. Entscheidend ist die strukturierte Kombination aus Finanzierung, Steuern und langfristigem Vermögensaufbau.
In der von Steffen Schlutt entwickelten STEINSPARBUCH®-Strategie wird jede Immobilie danach bewertet, welchen Beitrag sie zum Vermögensaufbau leisten kann. Ein zentrales Prinzip ist dabei die Formel: V ≥ 1,5E Das bedeutet: Der langfristige Vermögenszuwachs einer Immobilie sollte mindestens 1,5-mal so groß sein wie der monatliche Eigenanteil. Steuerliche Effekte wie die Gebäudeabschreibung können dabei eine wichtige Rolle spielen, weil sie die laufende Steuerlast reduzieren und damit den effektiven Eigenanteil senken. Die strategische Struktur einer Investition ist daher häufig wichtiger als einzelne kurzfristige Kennzahlen eines Deals.
ZUSAMMENFASSUNG
Die Kaufpreisaufteilung sollte nicht zufällig erfolgen.
  • Beim Immobilienkauf wird der Kaufpreis zwischen Gebäude und Grundstück aufgeteilt.
  • Nur der Gebäudeanteil ist steuerlich abschreibbar.
  • Eine höhere Gebäudequote kann zu höheren jährlichen Abschreibungen führen.
  • Die Aufteilung sollte finanzamtssicher und nachvollziehbar erfolgen.
  • Bewertungsmodelle der Finanzverwaltung können bei der Berechnung helfen.
  • Modernisierungen können den Gebäudewert erhöhen.
  • Eine strategische Immobilienstruktur kann langfristig den Vermögensaufbau verbessern.
FAQ
Warum ist die Kaufpreisaufteilung bei Immobilien wichtig?
Die Aufteilung bestimmt, welcher Teil des Kaufpreises abgeschrieben werden kann. Da nur der Gebäudewert abschreibbar ist, beeinflusst sie direkt die steuerliche Entlastung.
Kann das Finanzamt die Aufteilung ändern?
Ja. Wenn die Aufteilung im Kaufvertrag unrealistisch erscheint oder keine Aufteilung erfolgt ist, kann das Finanzamt eine eigene Bewertung vornehmen.
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis für Grundstücke in einer bestimmten Lage. Er wird von Gutachterausschüssen regelmäßig veröffentlicht.
Was bedeutet fiktives Baujahr?
Das fiktive Baujahr berücksichtigt Modernisierungen eines Gebäudes. Dadurch kann ein Gebäude steuerlich als jünger bewertet werden.
Kann ich die Aufteilung selbst bestimmen?
Die Aufteilung kann im Kaufvertrag vereinbart werden. Sie muss jedoch plausibel sein und von der Finanzverwaltung akzeptiert werden. Dazu nutzt am besten meinen Excel-Rechner. Verfügbar im Immobilien-Leitfaden.
Welche Rolle spielt die Abschreibung beim Immobilieninvestment?
Die Abschreibung reduziert das steuerpflichtige Einkommen aus Vermietung und Verpachtung und kann dadurch die Steuerlast verringern.
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Über Steffen Schlutt
Steffen Schlutt ist Immobilieninvestor, Unternehmer und Coach für Vermögensaufbau mit Immobilien. Seit über 20 Jahren beschäftigt er sich mit Immobilieninvestments, Finanzierungskonzepten und langfristigem Portfolioaufbau. Mehr über ihn: 👉 https://steffen‒schlutt.de/steffen‒schlutt
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© 2025 Immobilieninvestor STEFFEN SCHLUTT
Immobilieninvestor, Unternehmer, Coach für Vermögensaufbau mit Immobilien und Entwickler des STEINSPARBUCH-Systems
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Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Finanz- oder Steuerberatung dar.