Die Formel lautet: V₁₀ ≥ 1,5 × E. Dabei ist E dein eingesetztes Eigenkapital — nach der STEINSPARBUCH-Regel fest definiert: Kaufnebenkosten plus 10 % des Kaufpreises. Und V₁₀ ist der Vermögenszuwachs, den die Immobilie in 10 Jahren erzeugt: Tilgung durch den Mieter + Wertsteigerung (konservativ 2 % pro Jahr auf den Kaufpreis, angelehnt an das Inflationsziel der EZB) + Steuervorteil über die Abschreibung (AfA) + laufender Cashflow. Die 1,5 sind der Sicherheitsmultiplikator: In 10 Jahren soll mindestens das Anderthalbfache deines Eigenkapitals an Vermögen entstehen — das entspricht rund 9,6 % Eigenkapitalrendite pro Jahr.
Ein Beispiel: Kaufpreis 289.000 €, Nebenkosten rund 10 % — macht ein eingesetztes Eigenkapital von 57.800 € (28.900 € Nebenkosten plus 28.900 € als 10 % des Kaufpreises), der Rest wird finanziert. Über 10 Jahre entstehen daraus etwa: 62.000 € Tilgung + 63.000 € Wertsteigerung + 15.000 € Steuervorteil − 55.000 € laufender Cashflow = rund 85.000 € Vermögenszuwachs. Das sind etwa 9,5 % Eigenkapitalrendite pro Jahr und liegt damit knapp unter der Hürde von 86.700 € (1,5 × 57.800).
Genau das rechnet der Rechner weiter unten für jedes Objekt aus: Kaufpreis, Zins, Miete und Steuersatz eintragen — und du siehst sofort deinen Vermögenszuwachs und deine Eigenkapitalrendite pro Jahr.
Zur Einordnung: Die Schlutt-Formel ist keine allgemein anerkannte wissenschaftliche Kennzahl, sondern die persönliche Entscheidungsregel, mit der Steffen Schlutt seit 2002 jede eigene Kaufentscheidung prüft — über 50 Einheiten wurden nach diesem Maßstab bewertet.
