Die Formel V₁₀ ≥ 1,5 × E: Das eingesetzte Eigenkapital (Kaufnebenkosten + 10 % des Kaufpreises) muss sich in 10 Jahren durch Tilgung, konservative Wertsteigerung, AfA und Cashflow mindestens um den Faktor 1,5 vermehren (~9,6 % p.a. EK-Rendite).
Ein Beispiel: Kaufpreis 289.000 €, Nebenkosten rund 10 % — macht ein eingesetztes Eigenkapital von 57.800 € (28.900 € Nebenkosten plus 28.900 € als 10 % des Kaufpreises), der Rest wird finanziert. Über 10 Jahre entstehen daraus etwa: 62.000 € Tilgung + 63.000 € Wertsteigerung + 15.000 € Steuervorteil − 55.000 € laufender Cashflow = rund 85.000 € Vermögenszuwachs. Das sind etwa 9,5 % Eigenkapitalrendite pro Jahr und liegt damit knapp unter der Hürde von 86.700 € (1,5 × 57.800).
Genau das rechnet der Rechner weiter unten für jedes Objekt aus: Kaufpreis, Zins, Miete und Steuersatz eintragen — und du siehst sofort deinen Vermögenszuwachs und deine Eigenkapitalrendite pro Jahr.
Zur Einordnung: Die Schlutt-Formel ist keine allgemein anerkannte wissenschaftliche Kennzahl, sondern die persönliche Entscheidungsregel, mit der Steffen Schlutt seit 2002 jede eigene Kaufentscheidung prüft — über 50 Einheiten wurden nach diesem Maßstab bewertet.
