Immobilien-WissenAfA bei Immobilien: Abschreibung einfach erklärt
Die AfA („Absetzung für Abnutzung“) ist einer der wichtigsten Steuerhebel beim Immobilieninvestment: Sie lässt dich den Wertverlust des Gebäudes über Jahre steuerlich absetzen – und senkt so deine Steuerlast.
Hier erfährst du, wie die Abschreibung funktioniert, wie hoch sie je nach Baujahr ausfällt, wie du sie berechnest und mit welchen Hebeln Investoren sie deutlich erhöhen.
Jetzt Klarheits-Call sichern!Nur 8 Plätze pro Monat verfügbar.Was bedeutet AfA bei Immobilien?
Ein Gebäude nutzt sich über die Jahre ab. Das Steuerrecht erlaubt dir deshalb, diesen Wertverlust jährlich anteilig abzusetzen – die Absetzung für Abnutzung.
Wichtig: Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht das Grundstück. Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Deshalb muss der Kaufpreis zuerst aufgeteilt werden – die Kaufpreisaufteilung entscheidet, wie hoch deine AfA-Basis überhaupt ist.
Wie hoch ist die AfA? Die Sätze nach Baujahr
Der lineare AfA-Satz hängt davon ab, wann das Gebäude fertiggestellt wurde:
Die lineare AfA verteilt den Gebäudewert gleichmäßig: 2 % bedeuten 50 Jahre, 3 % rund 33 Jahre. Die degressive AfA (5 % im ersten Jahr, danach 5 % vom Restwert) wurde für neue Wohngebäude befristet wieder eingeführt und bringt in den ersten Jahren deutlich mehr Abschreibung nach vorne.
AfA berechnen – ein Beispiel
Ein Investor kauft eine vermietete Wohnung (Baujahr 2010) für 300.000 €. Die Aufteilung ergibt 100.000 € Grundstück und 200.000 € Gebäude:
Diese 4.000 € mindern jedes Jahr das steuerpflichtige Ergebnis aus der Vermietung. Bei 42 % persönlichem Steuersatz entspricht das rund 1.680 € weniger Steuer – Jahr für Jahr.
AfA-Rechner: deine jährliche Abschreibung
Trag Gebäudewert, AfA-Satz und deinen Steuersatz ein – AfA und Steuerersparnis aktualisieren sich sofort. Nichts wird gespeichert.
Vereinfachte Beispielrechnung, keine Steuerberatung. Den Gebäudeanteil ermittelst du mit dem Kaufpreisaufteilungs-Rechner, die Denkmal-Abschreibung mit dem Denkmal-AfA-Rechner.
Wie Investoren die AfA erhöhen
Die Standard-AfA ist nur der Ausgangspunkt. Über vier Hebel lässt sich die jährliche Abschreibung – und damit die Steuerersparnis – deutlich steigern:
Sonder-AfA Neubau (§ 7b)
Zusätzlich 5 % pro Jahr über vier Jahre für neu geschaffenen Mietwohnraum – unter bestimmten Baukosten- und Effizienzgrenzen.
Sonder-AfA nutzen →Denkmal-AfA (§ 7i)
Sanierungskosten an einer Denkmalimmobilie lassen sich zu einem Großteil über wenige Jahre abschreiben – der stärkste Abschreibungs-Hebel.
Denkmal-AfA erklärt →Kürzere Restnutzungsdauer
Ein Gutachten kann eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer belegen – das hebt den jährlichen AfA-Satz deutlich an.
Nutzungsdauer prüfen →Kaufpreisaufteilung optimieren
Je höher der Gebäudeanteil am Kaufpreis, desto höher die AfA-Basis. Die Aufteilung sollte man nicht dem Finanzamt überlassen.
Kaufpreisaufteilung →Warum die AfA für Investoren so wichtig ist
Die AfA ist ein Aufwand, dem kein echter Geldabfluss gegenübersteht. Zusammen mit den absetzbaren Schuldzinsen senkt sie dein zu versteuerndes Ergebnis aus Vermietung. Bei hoher Abschreibung kann daraus sogar ein steuerlicher Verlust werden – der deine übrigen Einkünfte mindert und zu einer Erstattung führt.
Genau dadurch verbessert die AfA den Cashflow nach Steuern und die Rendite einer Immobilie. Je höher dein persönlicher Steuersatz, desto stärker wirkt der Hebel – ein Grund, warum Immobilien gerade für Spitzenverdiener attraktiv sind.
Die häufigsten Fehler bei der AfA
Nur das Gebäude ist abschreibbar. Wer den vollen Kaufpreis ansetzt, bekommt spätestens vom Finanzamt eine Korrektur.
Je nach Baujahr sind 2,5 % oder 3 % korrekt – und über degressive AfA, Sonder- oder Denkmal-AfA ist oft deutlich mehr möglich.
Die amtliche Arbeitshilfe setzt den Grundstücksanteil häufig hoch an. Ein eigener Ansatz oder Gutachten kann die AfA-Basis spürbar erhöhen.
Die Abschreibung wirkt erst im Zusammenspiel mit Zinsen, Miete und Steuersatz. Entscheidend ist das Ergebnis nach Steuern, nicht die AfA allein.
Häufige Fragen zur AfA bei Immobilien
Was bedeutet AfA bei Immobilien?
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“. Sie erlaubt es Eigentümern vermieteter Immobilien, den Wertverlust des Gebäudes über viele Jahre steuerlich abzuschreiben – und so das zu versteuernde Einkommen aus Vermietung zu senken.
Wie hoch ist die AfA bei Immobilien?
Sie hängt vom Baujahr ab: Gebäude mit Fertigstellung ab 2023 werden mit 3 % pro Jahr abgeschrieben, Baujahr 1925 bis 2022 mit 2 %, Baujahr vor 1925 mit 2,5 %. Für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 ist alternativ eine degressive AfA von 5 % möglich.
Kann man das Grundstück abschreiben?
Nein. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben – nur der Gebäudeanteil. Deshalb muss der Kaufpreis zunächst in Grundstück und Gebäude aufgeteilt werden (Kaufpreisaufteilung).
Wie berechnet man die AfA?
Gebäudewert mal AfA-Satz. Beispiel: Bei einem Gebäudewert von 200.000 € und 2 % AfA ergeben sich 4.000 € pro Jahr, die das steuerpflichtige Vermietungsergebnis mindern.
Wie lässt sich die AfA erhöhen?
Über mehrere Hebel: die Sonder-AfA für Neubauten (§ 7b EStG), die erhöhte Denkmal-AfA für Sanierungskosten (§ 7i EStG), eine günstige Kaufpreisaufteilung zugunsten des Gebäudeanteils und eine kürzere Restnutzungsdauer per Gutachten.
Wie wirkt die AfA steuerlich?
Die AfA ist ein Aufwand ohne echten Geldabfluss. Sie senkt das zu versteuernde Ergebnis aus Vermietung. Bei einem hohen persönlichen Steuersatz kann daraus eine spürbare Erstattung werden – bei hoher AfA sogar ein steuerlicher Verlust, der andere Einkünfte mindert.
Zusammenfassung
Die AfA lässt dich den Wertverlust des Gebäudes steuerlich absetzen – nicht aber das Grundstück. Der Satz hängt vom Baujahr ab (2 %, 2,5 % oder 3 %), für Neubauten ist degressive AfA möglich. Über Sonder-AfA, Denkmal-AfA, eine kürzere Restnutzungsdauer und eine gute Kaufpreisaufteilung lässt sich die Abschreibung deutlich erhöhen. Ihre volle Wirkung entfaltet sie im Zusammenspiel mit Finanzierung und Steuersatz.
- Kaufpreisaufteilung: Grundstück & Gebäude
- Sonder-AfA beim Neubau (§ 7b)
- Denkmal-AfA: Sanierungskosten absetzen
- Cashflow bei Immobilien berechnen
- Immobilienrendite berechnen
- Steuern bei Immobilien im Überblick
Steffen Schlutt ist Bankkaufmann, Immobilieninvestor seit 2004 und Autor des Amazon-Bestsellers „Das Stein-Spar-Buch“. Mehr über ihn auf der Seite über den Autor.
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