Immobilien-WissenDenkmal-AfA: der stärkste Abschreibungshebel für Spitzensteuerzahler
Keine andere Abschreibung im deutschen Steuerrecht ist so großzügig: Bei einer denkmalgeschützten Immobilie lassen sich die bescheinigten Sanierungskosten als Vermieter über nur 12 Jahre zu 100 % absetzen – zusätzlich zur regulären Gebäude-AfA.
Für Gutverdiener und Unternehmer im Spitzensteuersatz ist das der wohl kräftigste legale Steuerhebel im Immobilienbereich. Investor Steffen Schlutt ordnet ein, wie die Denkmal-AfA funktioniert – und wo die Fallen liegen.
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Der Staat fördert den Erhalt denkmalgeschützter Gebäude über besonders hohe Abschreibungssätze. Geregelt ist das in §§ 7i und 10f Einkommensteuergesetz. Abgeschrieben werden dabei nicht Kaufpreis oder Grundstück, sondern ausschließlich die bescheinigten Sanierungskosten:
- nur amtlich bescheinigte Sanierungs- und Modernisierungskosten sind begünstigt
- deutlich höhere Sätze als die reguläre Gebäude-AfA von 2 bis 2,5 %
- läuft zusätzlich zur normalen Abschreibung der Altbausubstanz
- besonders wirksam bei hohem persönlichem Steuersatz
Genau diese Kombination macht die Denkmal-AfA zum stärksten Abschreibungsinstrument im deutschen Immobiliensteuerrecht.
100 % der Sanierungskosten in 12 Jahren
Wie hoch die Abschreibung ausfällt, hängt davon ab, ob du vermietest oder selbst nutzt:
- Vermietung (§ 7i EStG): 8 Jahre lang je 9 %, danach 4 Jahre lang je 7 % – zusammen 100 % über 12 Jahre
- Eigennutzung (§ 10f EStG): 10 Jahre lang je 9 % als Sonderausgaben – zusammen 90 % über 10 Jahre
- zusätzlich läuft die reguläre Gebäude-AfA auf die Altbausubstanz (2 oder 2,5 %) weiter
Zum Vergleich: Eine normale vermietete Immobilie schreibt ihren Gebäudewert über 40 bis 50 Jahre ab. Beim Baudenkmal sind die Sanierungskosten in einem Bruchteil der Zeit vollständig abgesetzt.
Was zählt – und was nicht
Die hohen Sätze gibt es nicht automatisch. Entscheidend sind vier Punkte:
- Das Gebäude muss nach Landesrecht offiziell ein Baudenkmal sein.
- Nur die von der Denkmalschutzbehörde bescheinigten Kosten sind begünstigt – die Bescheinigung ist Pflicht.
- Die Baumaßnahmen müssen nach dem Kaufvertrag erfolgen.
- Kaufpreis der Altsubstanz sowie Grund und Boden zählen nicht zur Denkmal-AfA.
Ein Rechenbeispiel für Spitzensteuerzahler
Angenommen, von deinem Kauf entfallen 200.000 € auf bescheinigte Sanierungskosten. Als Vermieter ergibt sich:
- Jahr 1 bis 8: je 9 % = 18.000 € Abschreibung pro Jahr
- Jahr 9 bis 12: je 7 % = 14.000 € Abschreibung pro Jahr
- bei 42 % Spitzensteuersatz rund 7.560 € weniger Steuer pro Jahr in den ersten acht Jahren
Über die Laufzeit fließt so ein erheblicher Teil deiner Sanierungsinvestition als Steuerersparnis zurück – während dir ein saniertes Sachwert-Objekt bleibt.
Vereinfachtes Beispiel zur Veranschaulichung – keine Steuerberatung. Die tatsächlichen Werte hängen von Objekt, Bescheinigung, Finanzierung und persönlicher Situation ab und sollten individuell mit einem Steuerberater geprüft werden.
Für wen sich das lohnt – und die Fallen
Die Denkmal-AfA entfaltet ihre Wirkung vor allem bei hoher Steuerlast – also genau bei Gutverdienern und Unternehmern im Spitzensteuersatz. Aber Vorsicht: Ein starker Steuervorteil macht allein noch keine gute Investition.
- Denkmalobjekte werden oft mit Aufschlag als Steuersparmodell verkauft – der Preis muss trotzdem rechnen.
- Lage, Mietniveau und Sanierungsqualität entscheiden über die Rendite, nicht die Abschreibung allein.
- Die Bescheinigung der Behörde ist der kritische Punkt – ohne sie gibt es die erhöhten Sätze nicht.
Als aktiver Investor rechne ich ein Denkmalobjekt zuerst wie jede andere Immobilie durch – der Steuervorteil ist die Kür, nicht der Grund.
Passt eine Denkmalimmobilie zu deiner Steuerlast?
Ob sich eine Denkmalimmobilie in deiner Situation rechnet, zeigt erst die konkrete Rechnung aus Kaufpreis, Sanierung, Miete und Steuerersparnis. Genau das gehen wir im persönlichen Strategiegespräch durch.
Vorab selbst überschlagen? Rechne es mit dem Steuer-Rechner durch.
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