Steinsparbuch · Objektprüfung
Trägt sich deine Immobilie – oder zahlst du drauf?
Der Cashflow ist die ehrlichste Zahl beim Immobilieninvestment: Miete minus Finanzierung minus Kosten. Berechne in 30 Sekunden, ob dein Objekt jeden Monat Geld bringt oder kostet.
Deine Objektdaten
Beispielwerte sind eingetragen — mit deinen Zahlen überschreiben.
Dein monatlicher Cashflow (vor Steuer)
monatlicher Zuschuss aus eigener Tasche
Cashflow vor Steuer. Die Tilgung ist enthalten – sie fließt ab, baut aber dein Vermögen auf. AfA-Steuervorteile sind hier nicht berücksichtigt.
Positiver Cashflow ist planbar – mit der richtigen Struktur
Ob ein Objekt trägt, entscheiden Kaufpreis, Finanzierung und Steuerhebel im Zusammenspiel. Als Banker und Investor mit 50+ Einheiten strukturiere ich mit dir die Finanzierung so, dass dein Cashflow von Anfang an stimmt.
Kostenloses Erstgespräch sichernSkin in the Game statt Theorie · Steffen Schlutt, Lingen
Cashflow bei Immobilien erklärt
Der Cashflow zeigt, wie viel nach allen laufenden Ausgaben übrig bleibt. Positiver Cashflow bedeutet: Die Immobilie trägt sich selbst und bringt Monat für Monat Geld. Negativer Cashflow bedeutet: Du zahlst aus eigener Tasche zu.
So rechnet der Cashflow-Rechner
- Darlehen = Kaufpreis + Kaufnebenkosten − Eigenkapital.
- Monatliche Rate (Annuität) = Darlehen × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12.
- Cashflow = Kaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Finanzierungsrate.
- Gerechnet wird vor Steuer – AfA und Steuervorteile können den Cashflow nach Steuer zusätzlich verbessern.
Wichtig: Die Tilgung ist kein verlorenes Geld – sie baut dein Vermögen auf. Ein leicht negativer Cashflow kann sich nach Steuer und mit Tilgung trotzdem lohnen. Entscheidend ist die Gesamtbetrachtung.
Mehr dazu: Cashflow bei Immobilien, Mietrendite-Rechner und alle Tools im Immobilien-Rechner.
Häufige Fragen
Was ist ein guter Cashflow?
Viele Investoren streben einen positiven oder mindestens ausgeglichenen Cashflow vor Steuer an. Nach Steuer (mit AfA) fällt er oft besser aus. Ein leicht negativer Cashflow kann bei starker Tilgung und Lage trotzdem sinnvoll sein.
Warum ist die Tilgung im Cashflow enthalten?
Weil sie tatsächlich von deinem Konto abfließt. Anders als der Zins ist die Tilgung aber kein Aufwand, sondern Vermögensaufbau – du bezahlst damit dein Darlehen zurück.
Rechnet der Rechner die Steuer mit?
Nein, er zeigt den Cashflow vor Steuer. AfA, Denkmal-AfA und die Absetzbarkeit der Zinsen können den Cashflow nach Steuer deutlich verbessern – das rechnen wir im Gespräch objektbezogen durch.
Was, wenn der Cashflow negativ ist?
Dann zahlst du monatlich zu. Stellschrauben sind mehr Eigenkapital, ein besserer Zins, geringere Tilgung, ein niedrigerer Kaufpreis oder eine höhere Miete. Oft lässt sich mit sauberer Struktur ein tragfähiges Objekt formen.