Kostenloser AfA-RechnerWie viel Steuern spart dir die Abschreibung deiner Immobilie?
Stell Gebäudewert, AfA-Methode und deinen Steuersatz ein — und sieh in Echtzeit, wie viel das Finanzamt über die Abschreibung zurückzahlt. Besonders degressive AfA und §7b Sonder-AfA sind für Neubauten 2024–2026 ein echter Hebel.
Vereinfachte Modellrechnung, keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung. Die tatsächliche Abschreibung hängt von Gebäudeanteil, Baujahr, Fertigstellung, Bauantragszeitraum und deiner persönlichen Steuersituation ab. §7b Sonder-AfA unterliegt Baukosten- und Bemessungsgrenzen (max. 4.000 €/m² förderfähige Bemessungsgrundlage, Baukostenobergrenze 5.200 €/m²). Verbindliche Auskunft nur durch deinen Steuerberater.
Was ist die AfA — und warum entscheidet sie über deine Rendite?
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass sich ein Gebäude über die Jahre abnutzt — und erlaubt dir, diesen rechnerischen Wertverlust jedes Jahr von deinen Mieteinnahmen abzuziehen. Das Besondere daran: Es ist eine Buchungsgröße. Du gibst keinen Cent aus, senkst aber deine Steuerlast ganz real.
Genau deshalb ist die AfA für Investoren mit hohem Einkommen der stärkste Hebel überhaupt. Während Mieteinnahmen, Zinsen und laufende Kosten dein zu versteuerndes Ergebnis nach oben oder unten schieben, arbeitet die Abschreibung jedes Jahr still im Hintergrund gegen deine Steuerlast. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % holt sich das Finanzamt an jeder abgeschriebenen 1.000 € rund 420 € weniger — Jahr für Jahr, oft über Jahrzehnte.
Wichtig ist nur: Nicht der ganze Kaufpreis zählt, und nicht jede Immobilie darf gleich schnell abgeschrieben werden. Welche Methode für dein Objekt gilt, entscheidet über Tausende Euro Unterschied in den ersten Jahren.
Die AfA-Methoden im Überblick
Linear 2 % — Bestandsimmobilien (Baujahr ab 1925). Der Klassiker. Du schreibst 50 Jahre lang jedes Jahr 2 % des Gebäudewerts ab. Gleichmäßig, planbar, für die allermeisten gebrauchten Wohnungen die geltende Methode.
Linear 2,5 % — Altbau (Baujahr vor 1925). Ältere Gebäude werden über 40 Jahre mit 2,5 % pro Jahr abgeschrieben — also etwas schneller als jüngere Bestandsimmobilien.
Linear 3 % — Neubau (Fertigstellung ab 2023). Für neu fertiggestellte Wohngebäude gilt seit 2023 ein linearer Satz von 3 %, der die Abschreibungsdauer rechnerisch auf rund 33 Jahre verkürzt.
Degressiv 5 % — Neubau (§7 Abs. 5a EStG). Für Neubauten im begünstigten Zeitfenster darfst du degressiv abschreiben: 5 % — aber nicht vom Kaufpreis, sondern vom jeweiligen Restwert. Im ersten Jahr ist der Abschreibungsbetrag am höchsten und sinkt dann jährlich. Der Vorteil: Du holst dir die Steuerersparnis früh, wenn Zins und Tilgung am meisten drücken.
Degressiv + §7b Sonder-AfA — der Doppelhebel. Für förderfähigen neuen Mietwohnraum kombinierst du die degressive AfA mit der §7b Sonder-AfA: zusätzliche 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren. In Jahr 1 landest du so bei rund 10 % Abschreibung — der mit Abstand größte Steuer- und Liquiditätsvorteil, den das Gesetz derzeit für Immobilien hergibt. Genau hier lohnt sich der Rechner oben am meisten: Stell die Methoden gegeneinander und sieh den Unterschied schwarz auf weiß.
Nur der Gebäudeanteil zählt — nicht der Kaufpreis
Der häufigste Fehler: den vollen Kaufpreis abschreiben zu wollen. Grund und Boden nutzen sich nicht ab — nur das Gebäude. Deshalb wird der Kaufpreis in einen Grundstücks- und einen Gebäudeanteil aufgeteilt, und nur der Gebäudeanteil ist die Basis für deine AfA.
Je höher der Gebäudeanteil, desto mehr kannst du abschreiben — hier steckt oft fünfstelliges Steuerpotenzial. Ermittle den Wert sauber mit dem Kaufpreisaufteilungs-Rechner nach der BMF-Methode und setze ihn oben als „Gebäudewert“ ein. Wie die Abschreibung grundsätzlich funktioniert, erklärt dir der Beitrag AfA bei Immobilien einfach erklärt.
Rechenbeispiel: 300.000 € Gebäudewert, 42 % Steuersatz
Nimm einen Neubau mit 300.000 € abschreibungsfähigem Gebäudewert und einen Grenzsteuersatz von 42 %.
Linear 3 %: 9.000 € AfA pro Jahr → rund 3.780 € Steuerersparnis jährlich, konstant.
Degressiv 5 %: 15.000 € AfA allein im ersten Jahr → rund 6.300 € Steuerersparnis — deutlich mehr Liquidität genau dann, wenn die Finanzierung am meisten drückt.
Degressiv + §7b: 15.000 € degressiv plus 15.000 € Sonder-AfA = 30.000 € AfA im ersten Jahr → rund 12.600 € Steuerersparnis — und das vier Jahre lang auf hohem Niveau. Genau dieser Doppelhebel macht aus einer „zu teuren“ Neubauwohnung ein selbsttragendes Investment.
Abschreibung ist nur so viel wert wie das Objekt darunter
Eine hohe AfA rettet keine schlechte Immobilie. Die Steuerersparnis ist der Verstärker — aber nur, wenn Lage, Finanzierung und Objekt rechnerisch tragen. Genau dort setzt das Stein-Sparbuch-System® an: Ich prüfe Objekte seit 2004 nach der Formel V₁₀ ≥ 1,5·E — der langfristige Vermögenszuwachs muss deutlich größer sein als dein monatlicher Eigenanteil. Die AfA ist dann das, was die Rechnung endgültig kippt.
Über 50 eigene Einheiten, 300+ begleitete Mandanten: Ich verkaufe keine Theorie, sondern zeige dir das System, mit dem ich selbst investiere. Wie die Formel funktioniert, liest du unter V₁₀ ≥ 1,5·E — oder du bringst dein konkretes Objekt direkt mit ins Gespräch.
Häufige Fragen zur AfA
Was bedeutet AfA bei Immobilien?
Linear oder degressiv — was ist besser?
Wer bekommt die §7b Sonder-AfA?
Kann ich degressive AfA und §7b kombinieren?
Wie finde ich den abschreibungsfähigen Gebäudewert?
Ist diese Berechnung verbindlich?
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