Der AfA-Doppelhebel: Abschreibung bei Immobilien verdoppeln
Der AfA-Doppelhebel ist eine von Steffen Schlutt in der Praxis eingesetzte Methode, die zwei steuerliche Stellschrauben kombiniert: die optimierte Kaufpreisaufteilung zwischen Grundstück und Gebäude und ein Restnutzungsdauer-Gutachten – zusammen kann das die jährliche Abschreibung einer Bestandsimmobilie mehr als verdoppeln.
Warum das relevant ist: Nur das Gebäude wird abgeschrieben, nie das Grundstück. Und der Abschreibungssatz ist kein Naturgesetz, sondern hängt von der Restnutzungsdauer ab. Wer beide Stellschrauben ungenutzt lässt, verschenkt bei jeder vermieteten Bestandsimmobilie Jahr für Jahr vierstellige Beträge an Steuerersparnis – besonders im Spitzensteuersatz.
So funktioniert der Doppelhebel
Hebel 1:
Die Kaufpreisaufteilung
Das Finanzamt teilt den Kaufpreis pauschal in Grundstücks- und Gebäudeanteil auf – und diese Standardaufteilung fällt für Investoren oft ungünstig aus. Eine fundierte, sachverständige Aufteilung weist häufig einen deutlich höheren Gebäudeanteil nach. Jeder Prozentpunkt mehr Gebäudeanteil vergrößert die Bemessungsgrundlage deiner Abschreibung – dauerhaft, über die gesamte Haltedauer.
Hebel 2:
Das Restnutzungsdauer-Gutachten
Standardmäßig schreibt man Bestandsgebäude mit 2 % pro Jahr ab – rechnerisch 50 Jahre Nutzungsdauer. Bei älteren Objekten ist die tatsächliche Restnutzungsdauer aber oft deutlich kürzer. Ein qualifiziertes Gutachten weist das nach (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) – und hebt den jährlichen Abschreibungssatz entsprechend an, z. B. auf 3 bis 4 %.
Beispielrechnung: Vom 2-%-Standard zum Doppelhebel
Vereinfachtes Beispiel für eine Bestandswohnung, Kaufpreis 300.000 €:
- Ohne Optimierung: Das Finanzamt setzt z. B. 40 % Grundstücksanteil an. Abschreibungsbasis: 180.000 € Gebäude × 2 % = 3.600 € AfA pro Jahr.
- Hebel 1 – Kaufpreisaufteilung: Eine sachverständige Aufteilung weist 20 % Grundstücksanteil nach. Neue Basis: 240.000 € × 2 % = 4.800 € pro Jahr.
- Hebel 2 – Restnutzungsdauer-Gutachten: Das Gutachten belegt 30 Jahre Restnutzungsdauer statt 50. Satz: 3,33 %. Ergebnis: 240.000 € × 3,33 % = rund 8.000 € AfA pro Jahr.
Aus 3.600 € werden rund 8.000 € jährliche Abschreibung – mehr als das Doppelte. Im Spitzensteuersatz entspricht das einer zusätzlichen Steuerersparnis von rund 1.800 € pro Jahr, über Jahrzehnte der Haltedauer.
Praxis-Beleg: Genau dieser Doppelhebel wurde bei Mandant Bastian Papen (Fallstudie auf der Startseite) umgesetzt – Abschreibung mehr als verdoppelt, zusätzlich mittlerer fünfstelliger Betrag beim Kaufpreis gespart.
Hinweis: Vereinfachtes Rechenbeispiel, keine Steuerberatung. Die Umsetzung gehört in die Hände deines Steuerberaters – das STEINSPARBUCH-System liefert die Strategie und die passenden Gutachter-Kontakte.
Häufige Fragen zum AfA-Doppelhebel
Für welche Immobilien funktioniert der AfA-Doppelhebel?
Für vermietete Bestandsimmobilien – je älter das Gebäude und je ungünstiger die pauschale Aufteilung des Finanzamts, desto größer das Potenzial. Bei Neubauten greift stattdessen die Sonder-AfA nach § 7b EStG.
Was kosten die beiden Gutachten?
Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer-Gutachten kosten zusammen typischerweise einen niedrigen vierstelligen Betrag – bei einer jährlichen Mehrersparnis im vierstelligen Bereich amortisiert sich das meist im ersten Jahr. Beide Gutachten sind zudem als Werbungskosten absetzbar.
Akzeptiert das Finanzamt solche Gutachten?
Ja, wenn sie qualifiziert erstellt sind: Die Möglichkeit, eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nachzuweisen, ist in § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ausdrücklich vorgesehen. Entscheidend ist die Qualität des Gutachtens – hier trennt sich seriöse Arbeit von Vorlagen aus dem Internet.
Wann sollte ich den Doppelhebel ansetzen?
Idealerweise direkt beim Kauf: Die Kaufpreisaufteilung lässt sich am besten im Kaufvertrag vorbereiten. Aber auch für Bestandsobjekte im Portfolio lässt sich die Abschreibung häufig noch nachträglich optimieren.
Kostenloses Strategiegespräch
Wie viel AfA verschenkst du gerade?
Im 30-Minuten-Gespräch prüfen wir, ob der AfA-Doppelhebel bei deinem Objekt oder deinem geplanten Kauf greift – per Zoom, ohne Verkaufsdruck.