Steinsparbuch · Steuervorteil-Rechner
Wie viel Steuer spare ich mit einer Denkmalimmobilie?
Die Denkmal-AfA nach § 7i EStG lässt Vermieter bis zu 100 % der Sanierungskosten in nur 12 Jahren abschreiben. Rechne in 30 Sekunden aus, was das bei deinem Steuersatz bedeutet.
Deine Eckdaten
Beispielwerte sind bereits eingetragen — einfach anpassen.
Deine Steuerersparnis in 12 Jahren
durch Denkmal-AfA + reguläre Gebäude-AfA
Jahr 1–8: 9 % Sanierung + 2,5 % Gebäude-AfA. Jahr 9–12: 7 % Sanierung + Gebäude-AfA. Zzgl. absetzbarer Finanzierungszinsen (hier nicht enthalten).
Deine echte Rechnung — mit einem echten Objekt
Der Rechner zeigt das Prinzip. Ob sich dein Objekt trägt, entscheiden Lage, Finanzierung und Bankkonditionen. Genau da setzt das STEINSPARBUCH an: Als gelernter Banker und Investor mit 50+ eigenen Einheiten kalkuliere ich mit dir dein erstes Objekt durch — bevor du unterschreibst, nicht danach.
Kostenloses Erstgespräch sichernSkin in the Game statt Theorie · Steffen Schlutt, Lingen
Denkmal-AfA einfach erklärt
Die Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung) ist eine erhöhte Abschreibung nach § 7i EStG. Sie erlaubt es, die Sanierungskosten einer denkmalgeschützten Immobilie über einen verkürzten Zeitraum von der Einkommensteuer abzusetzen. Für Vermieter sind das 100 % der bescheinigten Sanierungskosten über 12 Jahre (8 Jahre je 9 % + 4 Jahre je 7 %), für Selbstnutzer 90 % über 10 Jahre (§ 10f EStG).
So rechnet der Denkmal-AfA-Rechner
- Sanierungskosten werden über die Denkmal-AfA abgeschrieben: 9 % in den Jahren 1–8, danach 7 % in den Jahren 9–12.
- Der Gebäudewert (Kaufpreis minus Grundstücksanteil) wird regulär abgeschrieben: 2,5 % pro Jahr bei Baujahr vor 1925, sonst 2,0 %.
- Der Grundstücksanteil nutzt sich nicht ab und ist nicht abschreibbar.
Die jährliche Steuerersparnis ergibt sich aus dem absetzbaren Betrag multipliziert mit deinem persönlichen Grenzsteuersatz. Je höher dein Steuersatz, desto größer der Hebel — deshalb ist das Modell vor allem für Spitzensteuerzahler interessant.
Ausführlicher Hintergrund mit Rechenbeispiel: Denkmal-AfA erklärt. Alle Tools im Überblick: Immobilien-Rechner.
Häufige Fragen
Für wen lohnt sich die Denkmal-AfA am meisten?
Für Kapitalanleger mit hohem Grenzsteuersatz. Wer 42–47 % Steuern zahlt, holt sich fast die Hälfte der Sanierungskosten über die Steuer zurück. Bei einem Steuersatz von 20 % ist der Effekt deutlich kleiner.
Zählt der Kaufpreis oder nur die Sanierung?
Beides, aber getrennt. Die Sanierungskosten werden über die erhöhte Denkmal-AfA (§ 7i) abgeschrieben, der reine Gebäudewert über die normale Gebäude-AfA (§ 7 Abs. 4). Nur der Grundstücksanteil bleibt außen vor.
Was ist Voraussetzung für die Denkmal-AfA?
Die Immobilie muss als Baudenkmal eingetragen sein, und die Sanierungsmaßnahmen müssen vorab mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt und anschließend bescheinigt werden. Ohne diese Bescheinigung verfällt der Steuervorteil.
Kann ich Denkmal-AfA und Vermietungsverluste kombinieren?
Ja. Neben der AfA sind bei Vermietung auch Finanzierungszinsen und laufende Werbungskosten absetzbar. Das kann die Steuerlast in den ersten Jahren zusätzlich senken. Details gehören in eine persönliche Kalkulation.