Steinsparbuch · AfA-Optimierung
Wie viel deines Kaufpreises kannst du abschreiben?
Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar – nicht das Grundstück. Je höher der Gebäudeanteil, desto mehr AfA und Steuerersparnis. Rechne mit der Bodenrichtwert-Methode aus, wie deine Aufteilung aussieht.
Deine Objektdaten
Beispielwerte sind eingetragen — mit deinen Zahlen überschreiben.
Dein abschreibbarer Gebäudeanteil
58 % des Kaufpreises – deine AfA-Bemessungsgrundlage
AfA-Satz 2,0 % auf den Gebäudewert. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, der Grund und Boden nicht.
Hol das Maximum aus deiner Aufteilung
Eine gute Kaufpreisaufteilung entscheidet über Tausende Euro AfA – aber das Finanzamt akzeptiert nicht jede Aufteilung. Als gelernter Banker und Investor mit 50+ Einheiten zeige ich dir, wie du den Gebäudeanteil sauber begründest und deine Objekte insgesamt durchrechnest.
Kostenloses Erstgespräch sichernSkin in the Game statt Theorie · Steffen Schlutt, Lingen
Kaufpreisaufteilung einfach erklärt
Beim Kauf einer vermieteten Immobilie kannst du nur den Gebäudeanteil abschreiben – der Grund und Boden nutzt sich nicht ab und ist von der AfA ausgeschlossen. Die Kaufpreisaufteilung legt fest, welcher Teil des Kaufpreises auf Gebäude und welcher auf Grundstück entfällt. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher deine jährliche Abschreibung.
So rechnet der Kaufpreisaufteilungs-Rechner
- Bodenwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert. Diesen Wert bekommst du kostenlos aus dem BORIS-Portal deines Bundeslands.
- Gebäudewert = Kaufpreis − Bodenwert. Nur dieser Teil ist die Bemessungsgrundlage für die AfA.
- Jährliche AfA = Gebäudewert × 2,5 % (Baujahr vor 1925) bzw. 2,0 % (ab 1925).
- Steuerersparnis = AfA × dein persönlicher Steuersatz.
Diese Bodenrichtwert-Methode ist die Grundlage, auf der auch das Finanzamt prüft. Eine im Kaufvertrag festgelegte, sachgerechte Aufteilung wird meist anerkannt – ein zu hoher, unbegründeter Gebäudeanteil dagegen kassiert. Als Referenz dient dem Finanzamt häufig die amtliche BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung – dieser Rechner bildet deren Bodenrichtwert-Logik als schnelle Näherung nach. Es lohnt sich, die Aufteilung von Anfang an sauber zu begründen.
Mehr zum Thema: Kaufpreisaufteilung Grundstück vs. Gebäude und AfA einfach erklärt. Alle Tools im Überblick: Immobilien-Rechner.
Häufige Fragen
Warum ist der Gebäudeanteil so wichtig?
Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Jeder Prozentpunkt mehr Gebäudeanteil bedeutet über die Jahre Tausende Euro zusätzliche AfA und damit weniger Steuer – besonders bei hohem Steuersatz.
Woher bekomme ich den Bodenrichtwert?
Kostenlos aus dem BORIS-Portal deines Bundeslands. Du brauchst die Adresse und die Grundstücksfläche bzw. bei Eigentumswohnungen deinen Miteigentumsanteil.
Akzeptiert das Finanzamt jede Aufteilung?
Nein. Eine im Kaufvertrag sachgerecht begründete Aufteilung wird meist anerkannt. Weicht sie stark von der Bodenrichtwert-Methode ab, korrigiert das Finanzamt – oft mit der amtlichen Arbeitshilfe des BMF.
Gilt das auch für Eigentumswohnungen?
Ja. Statt der vollen Grundstücksfläche setzt du deinen Miteigentumsanteil am Grundstück an. Der Rest der Rechnung bleibt gleich.
Was ist die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung?
Die BMF-Arbeitshilfe ist ein amtliches Excel-Tool des Bundesfinanzministeriums, mit dem Finanzämter die Aufteilung im Sachwertverfahren berechnen. Dieser Rechner nutzt dieselbe Bodenrichtwert-Logik als schnelle Näherung – für die finale, finanzamtssichere Aufteilung werden die Arbeitshilfe oder ein Gutachten herangezogen.