Immobilien-WissenEigenkapitalrendite bei Immobilien berechnen
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie stark sich dein tatsächlich eingesetztes Kapital verzinst – die vielleicht wichtigste Kennzahl, um Immobilien-Investments ehrlich zu vergleichen.
Hier erfährst du die Formel, rechnest deine Rendite direkt selbst aus, verstehst den Hebel durch Fremdkapital – und warum die Tilgung dazugehört.
Jetzt Klarheits-Call sichern!Nur 8 Plätze pro Monat verfügbar.Was ist die Eigenkapitalrendite?
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie hoch der jährliche Gewinn im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital ist. Die Formel lautet:
Der Jahresüberschuss ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzüglich aller laufenden Kosten:
- Kreditrate
- nicht umlagefähige Nebenkosten
- Verwaltung und Instandhaltung
- Rücklagen
Anders als die Mietrendite betrachtet die Eigenkapitalrendite nur das Kapital, das du wirklich selbst eingesetzt hast – und macht damit den Effekt der Finanzierung sichtbar.
Ein Beispiel
Ein Investor kauft eine Wohnung für 300.000 €. Er setzt 60.000 € Eigenkapital ein, der Rest ist finanziert. Nach Abzug aller Kosten bleibt ein jährlicher Überschuss von 6.000 €.
Das eingesetzte Eigenkapital verzinst sich also mit 10 % im Jahr – deutlich mehr als bei vielen anderen Anlageformen. Rechnest du die Tilgung als Vermögenszuwachs hinzu, liegt die Gesamtrendite noch höher.
Eigenkapitalrendite-Rechner
Trag Eigenkapital, Überschuss und Tilgung ein – du siehst sofort die laufende und die Gesamt-Eigenkapitalrendite.
Vereinfachte Beispielrechnung, keine Steuer-/Finanzberatung. Steuerliche Effekte und Wertentwicklung sind hier nicht enthalten. Volle Durchrechnung: Cashflow-Rechner →
Warum die Eigenkapitalrendite bei Immobilien so hoch sein kann
Der Grund heißt Leverage – der Hebel durch Fremdkapital. Immobilien lassen sich zu einem großen Teil mit Bankdarlehen finanzieren. Dadurch bewegst du mit wenig Eigenkapital einen großen Vermögenswert.
Ein Beispiel: Wer eine Immobilie vollständig aus Eigenkapital bezahlt, erzielt vielleicht 3 bis 4 % Rendite auf den gesamten Kaufpreis. Wer denselben Kaufpreis nur zu einem Viertel mit Eigenkapital finanziert, verteilt denselben Überschuss (plus Tilgung) auf einen deutlich kleineren Kapitaleinsatz – die Eigenkapitalrendite steigt entsprechend.
Genau dieser Effekt macht Immobilien als Baustein im Vermögensaufbau so wirkungsvoll.
Der Hebel wirkt in beide Richtungen
So attraktiv der Hebel ist – er verstärkt nicht nur Chancen, sondern auch Risiken. Entscheidend ist das Verhältnis von Gesamtrendite zu Finanzierungszins:
- Positiver Hebel: Liegt die Gesamtrendite des Objekts über dem Zins, steigert jeder zusätzliche Euro Fremdkapital die Eigenkapitalrendite.
- Negativer Hebel: Liegt die Rendite unter dem Zins, drückt der Kredit die Eigenkapitalrendite – der Hebel wirkt gegen dich.
Deshalb sind eine solide Finanzierung, ein realistisch gerechneter Cashflow und ausreichende Reserven die Grundlage jeder hohen Eigenkapitalrendite.
Eigenkapitalrendite vs. andere Kennzahlen
Die Eigenkapitalrendite ist eine von mehreren Kennzahlen. Erst im Zusammenspiel ergeben sie ein vollständiges Bild:
- Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis – schnell, aber grob.
- Nettomietrendite: berücksichtigt Kosten, aber nicht die Finanzierung.
- Eigenkapitalrendite: misst die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals inklusive Hebel.
- Vermögenszuwachs: führt Cashflow, Tilgung und Wertentwicklung über die Jahre zusammen.
Mehr dazu unter Bruttorendite vs. Nettorendite und Immobilienrendite berechnen.
Die häufigsten Fehler
Die Bruttomietrendite ignoriert Finanzierung und Eigenkapitaleinsatz. Erst die Eigenkapitalrendite zeigt, wie hart dein eingesetztes Kapital wirklich arbeitet.
Die Tilgung ist kein Verlust, sondern Vermögensaufbau – der Mieter entschuldet dein Objekt. Wer sie nicht mitrechnet, unterschätzt die tatsächliche Rendite deutlich.
Ein hoher Fremdkapitalanteil steigert die Rendite – aber nur, solange die Gesamtrendite über dem Zins liegt. Kippt das, wirkt der Hebel gegen dich.
Abschreibung und Werbungskosten verändern den Nettoüberschuss und damit die Rendite. Die Eigenkapitalrendite nach Steuern kann deutlich anders aussehen.
Eigenkapitalrendite im STEIN-SPAR-BUCH-System
Im STEIN-SPAR-BUCH-System wird die Eigenkapitalrendite nicht isoliert betrachtet, sondern als Teil des gesamten Vermögenszuwachses. Ein zentrales Prinzip ist V ≥ 1,5E: Der langfristige Vermögenszuwachs sollte deutlich größer sein als dein monatlicher Eigenanteil.
So wird aus einer einzelnen Kennzahl eine Strategie – und aus einer Immobilie ein Baustein im Portfolioaufbau. Die Systematik dahinter zeigt die Schlutt-Formel.
Zusammenfassung
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie stark sich dein eingesetztes Eigenkapital verzinst. Durch den Hebel aus Fremdkapital kann sie deutlich höher ausfallen als bei anderen Anlageformen – sofern die Gesamtrendite über dem Zins liegt. Wer die Tilgung mitrechnet und Finanzierung sowie Cashflow im Blick behält, bekommt ein ehrliches Bild der tatsächlichen Rendite.
- Eigenkapitalrendite-Rechner
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- Vermögensaufbau mit Immobilien
Steffen Schlutt ist Bankkaufmann, Immobilieninvestor seit 2004 und Autor des Amazon-Bestsellers „Das Stein-Spar-Buch“. Mehr über ihn auf der Seite über den Autor.
Häufige Fragen zur Eigenkapitalrendite
Was ist die Eigenkapitalrendite bei Immobilien?
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie hoch der jährliche Gewinn im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital ist. Sie misst, wie effizient das selbst investierte Kapital arbeitet.
Wie berechnet man die Eigenkapitalrendite?
Eigenkapitalrendite = Jahresüberschuss / eingesetztes Eigenkapital × 100 – bei 4.000 € Überschuss und 50.000 € eingesetztem Eigenkapital sind das 8 Prozent. Der Jahresüberschuss ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzüglich aller Kosten. Rechnet man die Tilgung als Vermögenszuwachs hinzu, ergibt sich die Gesamt-Eigenkapitalrendite.
Warum ist die Eigenkapitalrendite bei Immobilien oft so hoch?
Weil Immobilien oft zu 80 bis 100 Prozent mit Fremdkapital finanziert werden. Durch diesen Hebel (Leverage) steuerst du mit wenig Eigenkapital eine große Investition – Mietüberschuss und Wertentwicklung verzinsen das eingesetzte Eigenkapital dann überproportional, solange die Gesamtrendite über dem Finanzierungszins liegt.
Was ist der Unterschied zwischen Mietrendite und Eigenkapitalrendite?
Die Mietrendite setzt die Miete ins Verhältnis zum Kaufpreis und ignoriert die Finanzierung. Die Eigenkapitalrendite betrachtet nur das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital und berücksichtigt damit den Hebel durch Fremdkapital.
Gehört die Tilgung zur Eigenkapitalrendite?
Streng genommen ist die Tilgung kein laufender Ertrag, aber sie baut Vermögen auf, weil die Restschuld sinkt. Für eine ehrliche Gesamtbetrachtung sollte sie als Renditebaustein mitgerechnet werden.
Welche Rolle spielt das Risiko?
Ein höherer Fremdkapitalanteil erhöht sowohl Rendite als auch Risiko. Liegt die Gesamtrendite über dem Finanzierungszins, wirkt der Hebel positiv; liegt sie darunter, verstärkt er Verluste. Eine solide Finanzierung ist daher entscheidend.
Wie stark arbeitet dein Eigenkapital wirklich?
Wir schauen gemeinsam auf Hebel, Finanzierung und Vermögensdynamik deiner Immobilie – damit dein eingesetztes Kapital planbar für dich arbeitet.
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