Für Beamtinnen und Beamte
Immobilie kaufen als Beamter – deine Bonität ist der Hebel, nicht nur die Steuer
Als Beamter hast du, was Banken am meisten lieben: ein sicheres, unkündbares Einkommen. Genau das ist dein stärkster Hebel – nur nutzen ihn die wenigsten, während das Geld auf dem Konto an Kaufkraft verliert.
Deine Verbeamtung auf Lebenszeit ist die beste Bonität am Markt. Der ständige Dienst lässt aber kaum Zeit für eine eigene Finanzstrategie. Geführt wirst du von jemandem, der selbst investiert: Banker und Immobilieninvestor Steffen Schlutt, eigener Bestand 50+ Einheiten.
Kurz gesagt: Bei Beamten ist der Haupthebel nicht die Steuer, sondern die Finanzierung. Weil dein Einkommen als sicherstes am Markt gilt, finanzieren Banken bereitwillig und günstig – so baust du neben der Pension einen Sachwert auf, den Mieter und Finanzamt mittilgen. Aus rund 20.000 € Eigenkapital werden über 10 Jahre etwa 55.000 € Vermögenszuwachs – geprüft nach der Regel V₁₀ ≥ 1,5 · E: Der Vermögenszuwachs in 10 Jahren soll mindestens das 1,5-Fache deines eingesetzten Eigenkapitals betragen.
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Die Ausgangslage
Warum Beamte den stärksten Finanzierungshebel haben – und ihn verschenken
Deine Situation ist anders als die eines Angestellten oder Selbstständigen – mit klaren Vor- und Nachteilen:
- Verbeamtung auf Lebenszeit = unkündbar, planbar → beste Bonität für Banken
- Besoldung steigt nach Tabelle, aber langsam – reiner Vermögensaufbau aus dem Gehalt dauert
- die Pension ist sicher, aber ein Geldanspruch – kein Sachwert, der mit der Inflation mitwächst
- Ersparnisse liegen oft auf dem Konto und verlieren real an Wert
Der größte Vorteil – deine Bonität – bleibt ungenutzt, solange du ihn nicht in einen Sachwert übersetzt.
Der Hebel
Sichere Besoldung → günstige Finanzierung → Sachwert
Die Bank bewertet dein Einkommen über die Besoldungstabelle: planbar, steigend, unkündbar. Das senkt ihr Ausfallrisiko und damit deinen Zins – häufig finanziert sie bis zu 100 % des Kaufpreises. Du setzt also vor allem deine Bonität ein, nicht großes Eigenkapital.
Zusätzlich mindern AfA und abzugsfähige Schuldzinsen dein zu versteuerndes Einkommen. Ehrlich eingeordnet: Weil viele Besoldungsgruppen unter dem Spitzensteuersatz liegen, ist dieser Steuereffekt der Zusatz – der Hauptgewinn ist der mit günstiger Finanzierung aufgebaute Sachwert neben der Pension.
Nachgerechnet
Aus 20.000 € Eigenkapital werden über 10 Jahre rund 55.000 € Vermögenszuwachs* – getragen von deiner Bonität, mitfinanziert von Mieter und Finanzamt.
*nach der Schlutt-Formel V₁₀ ≥ 1,5·E geprüft. Bewusst mit moderatem Beamten-Steuersatz gerechnet – die Steuererstattung ist der Zusatz, der Sachwertaufbau der Kern.
Der Vermögenshebel
Der jährliche Zusatzeffekt
Vereinfachtes Muster-Beispiel zur Veranschaulichung – keine Steuerberatung. Die tatsächlichen Werte hängen von Besoldungsgruppe, Objekt, Finanzierung und persönlicher Situation ab und sollten individuell mit einem Steuerberater geprüft werden.
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Die Lösung
Bonität einsetzen – mit dem STEINSPARBUCH-System
Steffen Schlutt führt Spitzenverdiener und finanzierungsstarke Beamte in 1–2 Stunden pro Woche zur eigenen Renditeimmobilie – während Mieter und Finanzamt mittilgen. Als gelernter Banker & Immobilieninvestor seit 2004 mit eigenem Bestand von 50+ Einheiten (rund 10 Mio. €) zeigt er nicht Theorie, sondern das, was er selbst tut.
Die Schlutt-Formel ist der Entscheidungsfilter: Der Vermögenszuwachs in 10 Jahren (Tilgung + Wertentwicklung + Steuervorteil) soll mindestens das 1,5-fache deines eingesetzten Eigenkapitals betragen. Rechnet sich das nicht, wird nicht gekauft.
Der Unterschied
Makler, Steuerberater – oder jemand mit Skin in the Game?
Der Makler verdient am Verkauf einer fertigen Immobilie. Der Steuerberater rechnet ab, was du ihm bringst. Beide haben keinen Grund, dir beizubringen, selbst gute Objekte zu erkennen. Ein Coach, der selbst 50+ Einheiten hält, schon – weil er nach denselben Kriterien kauft, die er dir zeigt.
Immobilie kaufen als Soldat →
Immobilie kaufen als Richter →
Immobilie kaufen als Notar →
Immobilie kaufen als Anwalt →
Steuern sparen als Beamter →
Steuern sparen mit Immobilien im Überblick →
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Ehrlich eingeordnet
Worauf du als Beamter achten solltest
- Dein Vorteil ist die Finanzierung, nicht die maximale Steuerersparnis – rechne die Immobilie nicht am Steuereffekt schön.
- Je nach Dienstherr kurz prüfen, ob die Vermietung als Nebentätigkeit anzuzeigen ist (meist nicht – aber auf Nummer sicher gehen).
- Die Immobilie muss sich auch ohne Steuereffekt rechnen – Lage, Miete und Preis entscheiden.
- Bei knapper Zeit zählt ein System mit klarem Prozess mehr als jedes Selbststudium.
Häufige Fragen
Immobilie als Beamter – die wichtigsten Fragen
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie für Beamte?
Bekomme ich als Beamter leichter eine Finanzierung?
Wie stark wirkt der Steuervorteil bei meinem Besoldungssatz?
Reicht meine Pension nicht als Altersvorsorge?
Darf ich als Beamter überhaupt vermieten?
Wie viel Eigenkapital braucht ein Beamter für die erste Immobilie?
Was unterscheidet Steffen Schlutt von einem Immobilienvermittler?
Übrigens: Selbst ein Wirtschaftsprüfer & Steuerberater rechnet nach demselben System – und ist heute Mandant.
Strategiegespräch
Was ist in deiner Situation drin?
Wie viel in deiner Situation drin ist, hängt von Besoldungsgruppe, Objekt und Finanzierung ab. Genau das gehen wir im persönlichen Strategiegespräch durch – zeiteffizient und auf den Punkt. Vorab selbst überschlagen? Rechne es mit dem Steuer-Rechner durch.
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