Baufinanzierung
Kostenloser Zinsbindungs-Rechner

Rate, Zinsen und Restschuld in Sekunden berechnen

Sieh sofort, was deine Finanzierung monatlich kostet – und wie viel Restschuld am Ende der Zinsbindung neu finanziert werden muss. Nachgerechnet, nicht nur geschätzt.

300.000 €
50.000 €1.000.000 €
3,5 %
0,5 %6 %
2 %
1 %5 %
Monatliche Rate
1.375 €
Gleichbleibende Annuität aus Zins und Tilgung – solange die Zinsbindung läuft.
Restschuld nach 10 Jahren
228.284 €
Diesen Betrag musst du am Ende der Zinsbindung neu finanzieren (Anschlussfinanzierung).
Gezahlte Zinsen
93.284 €
Getilgt
71.716 €
23,9 % des Darlehens

Dieser Rechner dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Finanzierungsberatung. Aktuelle Konditionen erhältst du bei deiner Bank oder einem unabhängigen Finanzierungsberater.

Zinsbindungs-Vergleich

Lohnt sich die längere Zinsbindung?

Eine längere Zinsbindung kostet meist einen kleinen Zinsaufschlag – schützt aber vor steigenden Zinsen. Der Break-even zeigt: den Anschlusszins, ab dem sich die längere Bindung gerechnet hätte.

Option 1 · Kürzere Zinsbindung
3,5 %
Option 2 · Längere Zinsbindung
3,8 %
4,5 %
0,5 %8 %
Break-even-Anschlusszins
4,9 %
Option 1 · 10 J. + Anschluss
174.937 €
Anschluss zu 4,5 %
Option 2 · 15 J. fest
178.946 €
durchgehend 3,8 %
Restschuld nach 15 Jahren im Vergleich. Steigt der Anschlusszins nach 10 Jahren über 4,9 %, lohnt sich die 15-jährige Bindung – darunter die 10-jährige.
Restschuld-Verlauf im Vergleich
Option 1 · 10 J. + AnschlussOption 2 · 15 J. fest
050k100k150k200k250k300k0 J.5 J.10 J.15 J.20 J.25 J.30 J.
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Kurz erklärt

Zinsbindung, Rate und Restschuld – worauf es ankommt

Bei einer Immobilienfinanzierung zahlst du eine gleichbleibende monatliche Rate (Annuität) aus Zins und Tilgung. Am Anfang besteht die Rate größtenteils aus Zinsen – mit jeder Zahlung verschiebt sich das Verhältnis zugunsten der Tilgung.

Entscheidend ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung: Sie muss neu finanziert werden. Zwei Hebel bestimmen, wie klein sie ausfällt – eine höhere anfängliche Tilgung und eine längere Zinsbindung. Genau das kannst du oben durchspielen – inklusive Break-even-Vergleich.

Häufige Fragen

Was ist die Zinsbindung?
Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den dein Sollzins vertraglich festgeschrieben ist – z. B. 10 oder 15 Jahre. In dieser Zeit bleibt deine Rate gleich. Danach wird die Restschuld zu dann gültigen Konditionen neu finanziert (Anschlussfinanzierung).
Was sagt der Break-even-Anschlusszins?
Er zeigt, ab welchem Marktzins nach Ablauf der kürzeren Bindung sich die längere Zinsbindung rückblickend gelohnt hätte. Liegt der spätere Zins darüber, hat dich die längere Bindung vor Mehrkosten geschützt; bleibt er darunter, wäre die kürzere Bindung günstiger gewesen.
Warum ist die Restschuld so wichtig?
Die Restschuld ist der Betrag, den du nach Ende der Zinsbindung noch offen hast – und neu finanzieren musst. Je höher sie ist, desto größer dein Zinsrisiko. Eine höhere anfängliche Tilgung senkt die Restschuld deutlich.
Welchen Sollzins soll ich eingeben?
Trag einen realistischen Richtwert ein – aktuelle Bauzinsen liegen je nach Bonität und Objekt in einer gewissen Spanne. Die konkreten Konditionen bekommst du von deiner Bank oder einem unabhängigen Finanzierungsberater.