Steinsparbuch · Der Hebel
Wie stark hebelt deine Finanzierung die Rendite?
Der größte Vorteil von Immobilien ist der Kredithebel: Mit wenig Eigenkapital steuerst du ein großes Vermögen. Berechne, wie deine Eigenkapitalrendite im Vergleich zur reinen Objektrendite ausfällt.
Deine Objektdaten
Beispielwerte sind eingetragen — mit deinen Zahlen überschreiben.
Deine Eigenkapitalrendite
auf 60.000 € eingesetztes Eigenkapital (vor Steuer)
Positiver Hebel: Die Objektrendite liegt über dem Zins – Fremdkapital erhöht deine Eigenkapitalrendite.
Der Hebel ist dein größter Verbündeter – wenn er richtig sitzt
Der Kredithebel kann deine Rendite vervielfachen – oder ins Minus ziehen, wenn Zins und Struktur nicht passen. Als Banker und Investor mit 50+ Einheiten baue ich mit dir die Finanzierung, die deinen Eigenkapitaleinsatz maximal arbeiten lässt.
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Eigenkapitalrendite & Leverage erklärt
Die Eigenkapitalrendite misst, was dein eingesetztes Eigenkapital tatsächlich erwirtschaftet. Der Trick bei Immobilien: Solange die Objektrendite über dem Kreditzins liegt, hebelt jeder Euro Fremdkapital deine Eigenkapitalrendite nach oben – das nennt man Leverage-Effekt.
So rechnet der Eigenkapitalrendite-Rechner
- Jahresreinertrag = Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten.
- Überschuss = Reinertrag − Fremdkapitalzinsen (Darlehen × Zins).
- Eigenkapitalrendite = Überschuss ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100.
- Liegt die Objektrendite über dem Zins, ist die Eigenkapitalrendite höher als die Objektrendite – positiver Hebel.
Der Hebel wirkt in beide Richtungen: Steigt der Zins über die Objektrendite, dreht der Effekt ins Negative. Deshalb sind Zinshöhe, Eigenkapitalquote und Objektqualität zusammen zu betrachten – nicht einzeln.
Mehr dazu: Eigenkapitalrendite erklärt, Mietrendite-Rechner und alle Tools im Immobilien-Rechner.
Häufige Fragen
Was ist der Leverage-Effekt?
Der Hebel- oder Leverage-Effekt beschreibt, dass Fremdkapital die Eigenkapitalrendite erhöht, solange die Gesamtkapitalrendite (Objektrendite) über dem Fremdkapitalzins liegt. Weniger Eigenkapital bei gleicher Objektrendite bedeutet dann eine höhere Eigenkapitalrendite.
Warum ist weniger Eigenkapital manchmal besser?
Weil der gleiche Überschuss auf weniger eingesetztes Kapital eine höhere Rendite ergibt. Das gilt aber nur bei positivem Hebel und tragfähigem Cashflow – zu wenig Eigenkapital erhöht das Risiko.
Berücksichtigt der Rechner die Tilgung?
Nein, er zeigt den Überschuss vor Tilgung, um die reine Rendite des Eigenkapitals sichtbar zu machen. Die Tilgung ist Vermögensaufbau und wird beim Cashflow separat betrachtet.
Ist die Steuer berücksichtigt?
Nein. AfA und die Absetzbarkeit der Zinsen können die Rendite nach Steuer deutlich verbessern – gerade bei hohem Steuersatz. Das rechnen wir objektbezogen im Gespräch durch.