Vergleich
Immobilie oder ETF? Die ehrliche Rechnung im Spitzensteuersatz
ETF oder Immobilie – die Frage spaltet jede Diskussion. Die ehrliche Antwort: Der ETF ist für die meisten der bessere Startpunkt. Aber für Gutverdiener im Spitzensteuersatz dreht sich die Rechnung, sobald zwei Hebel ins Spiel kommen, die der ETF nicht hat: Fremdkapital und Abschreibung.
Als gelernter Banker sage ich bewusst nicht „Immobilie immer besser“. Ich zeige dir, wo der ETF klar vorne liegt – und ab welchem Punkt die finanzierte Immobilie ihn für Spitzensteuerzahler schlägt.
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Es geht nicht um die Anlage, sondern um den Hebel
Fangen wir fair an – mit dem, was der ETF besser kann.
Fair benannt
Wo der ETF klar vorne liegt
- Einfachheit: Sparplan einrichten, fertig. Kein Objekt, keine Bank, keine Verwaltung.
- Liquidität: Du kannst börsentäglich verkaufen – die Immobilie ist über Wochen bis Monate gebunden.
- Streuung: Ein breiter Aktien-ETF verteilt dein Geld über tausende Unternehmen. Kein Klumpenrisiko in einem Objekt.
- Schon mit kleinen Beträgen: ETF-Sparpläne starten bei wenigen Euro im Monat.
Für den Vermögensaufbau der meisten Menschen ist der ETF deshalb ein hervorragender, flexibler Basisbaustein. Der Punkt kommt woanders.
Der Unterschied
Zwei Hebel, die der ETF nicht hat
Bei der vermieteten Immobilie kommen zwei Dinge zusammen, die es beim ETF so nicht gibt:
- Der Fremdkapital-Hebel: Die Bank finanziert den Großteil des Kaufpreises – deine Rendite rechnet sich auf einen Bruchteil eigenes Kapital. Mehr dazu unter Leverage-Effekt. Einen ETF kaufst du dagegen mit eigenem Geld.
- Der Steuer-Hebel: Die Abschreibung (AfA) und Schuldzinsen mindern dein zu versteuerndes Einkommen – im Spitzensteuersatz also 42–45 %. ETF-Gewinne werden dagegen pauschal mit rund 26,4 % Abgeltungsteuer belegt.
Genau deshalb ist die Rechnung für einen Spitzensteuerzahler eine andere als für jemanden mit 20 % Grenzsteuersatz.
Direkt gegenübergestellt
ETF und Immobilie im Vergleich
| Kriterium | Aktien-ETF | Vermietete Immobilie |
|---|---|---|
| Kapitaleinsatz | eigenes Geld | Bankfinanzierung + wenig Eigenkapital |
| Hebel | keiner | Fremdkapital-Hebel |
| Besteuerung Gewinn | ~26,4 % Abgeltungsteuer (30 % Teilfreistellung) | persönl. Satz; AfA senkt ihn; nach 10 J. steuerfrei |
| Aufwand | minimal | spürbar (Objekt, Finanzierung, Verwaltung) |
| Liquidität | börsentäglich | gering (Wochen–Monate) |
| Streuung | sehr breit | Klumpenrisiko |
| Inflationsschutz | mittelbar | Sachwert, oft indexierte Miete |
Vereinfachte Gegenüberstellung, keine Beratung. Die konkrete Steuerwirkung hängt von deiner Situation ab.
Rechenbeispiel
100.000 € – als ETF oder als Eigenkapital?
Angenommen, du hast 100.000 € zur Verfügung, Spitzensteuersatz 45 %.
- ETF: Du investierst die 100.000 € direkt. Bei z. B. 6 % Wertzuwachs p. a. wächst das Kapital – die Gewinne werden bei Verkauf mit rund 26,4 % (nach Teilfreistellung) besteuert. Kein Hebel, aber maximal einfach und liquide.
- Immobilie: Die 100.000 € dienen als Eigenkapital für Objekte im Wert von z. B. 400.000–500.000 €. Es arbeitet also das Vier- bis Fünffache. Mieter und Finanzamt (über die AfA gegen 45 %) tilgen mit, nach 10 Jahren ist der Verkaufsgewinn steuerfrei.
Der Punkt ist nicht die Rendite pro Jahr – die kann beim ETF sogar höher sein. Der Punkt ist, auf wie viel Kapital sie wirkt und gegen welchen Steuersatz. Genau das misst die Schlutt-Formel V₁₀ ≥ 1,5 · E.
Illustratives Beispiel ohne Gewähr; reale Werte hängen von Objekt, Finanzierung, Kosten und Markt ab. Keine Anlage- oder Steuerberatung.
Die ehrliche Einordnung
Wann ETF, wann Immobilie
ETF ist dein Weg, wenn…
- +du Einfachheit und volle Flexibilität willst
- +du jederzeit an dein Geld kommen musst
- +du (noch) keine finanzierungsstarke Bonität hast
- −kein Hebel, Gewinn pauschal besteuert
Immobilie ist dein Hebel, wenn…
- +du im Spitzensteuersatz bist (AfA wirkt gegen 42–45 %)
- +du gute Bonität hast (Bank finanziert den Hebel)
- +du langfristig hältst (steuerfrei nach 10 Jahren)
- −Aufwand, Klumpenrisiko, geringe Liquidität
Auf einen Blick
Das Wichtigste in Kürze
- ETF gewinnt bei Einfachheit, Liquidität und Streuung – ein starker Basisbaustein.
- Die Immobilie hat zwei Hebel, die der ETF nicht hat: Fremdkapital und AfA.
- Der AfA-Hebel wirkt gegen deinen Spitzensteuersatz – ETF-Gewinne nur gegen ~26,4 %.
- Nach 10 Jahren ist der Immobilien-Verkaufsgewinn im Privatvermögen steuerfrei.
- Oft ist die beste Antwort „beides“ – die Frage ist Reihenfolge und Gewichtung.
FAQ
Häufige Fragen: Immobilie oder ETF
Immobilie oder ETF – was ist besser?
Warum entsteht der Unterschied gerade im Spitzensteuersatz?
Ist der ETF nicht die risikoärmere Wahl?
Wie wird der Gewinn jeweils besteuert?
Kann ich nicht einfach beides machen?
Strategiegespräch
Was rechnet sich in deiner Situation wirklich?
Ob ETF, Immobilie oder beides – entscheidend sind dein Einkommen, deine Bonität und dein Ziel. Im Strategiegespräch rechnen wir deinen konkreten Fall ehrlich durch und prüfen, ob der Immobilien-Hebel für dich den Unterschied macht.
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