Rendite & Kennzahlen

Gute Mietrendite: Welche Rendite ist wirklich gut – und ab wann wird's gefährlich?

„Gut“ ist bei der Mietrendite keine feste Zahl, sondern hängt von Lage, Baujahr und Risiko ab. Grob gilt: Eine Brutto-Mietrendite ab rund 5 % ist solide, in Top-Lagen sind 3–4 % normal, in B- und C-Lagen auch mehr. Entscheidend ist aber die Netto-Rendite nach Kosten – und ob das Objekt nach Finanzierung noch trägt.

Als gelernter Banker sage ich dir ehrlich: Die Rendite-Zahl allein ist der häufigste Anfängerfehler. Eine 7-%-Rendite in der falschen Lage kann dich mehr kosten als eine 3,5-%-Rendite in einer wachsenden Stadt.

Jetzt Klarheits-Call sichern!Nur 8 Plätze pro Monat verfügbar.

Steffen Schlutt

Dein Immobilien-Vermögensarchitekt

Der Blick des Vermögensarchitekten

Die Rendite ist ein Startwert, kein Urteil

„Viele jagen der höchsten Mietrendite hinterher und landen in Lagen, die niemand haben will. Ich schaue nicht auf die eine Zahl, sondern auf das Zusammenspiel: Rendite, Finanzierungszins, Steuereffekt und Wertentwicklung. Erst zusammen ergeben sie ein gutes Investment.“

Steffen Schlutt · Gelernter Banker & Immobilieninvestor seit 2004

Rechne deine konkrete Rendite zuerst sauber aus – mit dem Mietrendite-Rechner – und bewerte sie dann im Kontext dieser Seite.

Richtwerte

Welche Mietrendite ist nach Lage „gut“?

Die folgenden Spannen sind grobe Marktorientierungen für die Brutto-Mietrendite (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis). Die Netto-Rendite liegt je nach Kosten rund 1–2 Prozentpunkte darunter.

Lage	Brutto-Mietrendite (Richtwert)	Charakter
A-Städte (München, Hamburg, Berlin)	~2,5–3,5 %	niedrige Rendite, höhere Wertsteigerungserwartung
B-Städte (regionale Zentren)	~4–5 %	ausgewogenes Verhältnis Rendite/Wertzuwachs
C-Lagen / ländlich	~5–7 %+	höhere Rendite, höheres Vermietungs-/Wertrisiko

Grobe Orientierung, keine Marktprognose. Baujahr, Zustand, Mietpreisniveau und Sanierungsstand verschieben die Spannen deutlich.

Gute Mietrendite nach Lage und Baujahr einordnen

Einordnung

Was eine „gute“ Rendite wirklich ausmacht

Netto statt Brutto: Erst nach Kaufnebenkosten und nicht umlagefähigen Kosten zeigt sich, was übrig bleibt.
Cashflow nach Finanzierung: Trägt die Miete Zins und Tilgung – oder musst du monatlich zuschießen? Das klärt der Cashflow.
Steuereffekt: Gerade im Spitzensteuersatz hebt die Abschreibung die effektive Rendite spürbar an.
Wertentwicklung: Eine niedrigere laufende Rendite in wachsender Lage schlägt oft die hohe Rendite im schrumpfenden Markt.

Vorsicht

Wann eine hohe Rendite ein Warnsignal ist

Sehr hohe Mietrenditen sind selten ein Geschenk, sondern meist ein Preis für Risiko: schwache Lage mit Abwanderung, Leerstandsgefahr, Sanierungsstau oder schwer vermietbare Objekte. Die Rendite auf dem Papier nützt nichts, wenn die Miete ausfällt oder die nächste Instandhaltung den Gewinn auffrisst. Prüfe deshalb immer Lage, Mieterstruktur und Zustand – nicht nur die Zahl.

Auf einen Blick

Das Wichtigste in Kürze

„Gut“ ist keine feste Zahl – Brutto ab ~5 % gilt als solide, in A-Städten sind 3–4 % normal.
Die Netto-Mietrendite nach Kosten ist der ehrlichere Maßstab.
Hohe Rendite = oft höheres Risiko; niedrige Rendite = oft mehr Wertsteigerung.
Der wahre Prüfmaßstab ist der Vermögenszuwachs nach der Schlutt-Formel V₁₀ ≥ 1,5 · E, nicht die Rendite-Zahl allein.

FAQ

Häufige Fragen zur Mietrendite

Was ist eine gute Mietrendite?

Als grobe Orientierung gilt eine Brutto-Mietrendite ab etwa 5 % als solide, in gefragten Großstadtlagen sind oft nur 3–4 % realistisch, in B- und C-Lagen auch 6 % und mehr. Entscheidend ist die Netto-Mietrendite nach Kosten – und ob das Objekt nach Finanzierung noch Cashflow trägt.

Wie unterscheiden sich Brutto- und Netto-Mietrendite?

Die Brutto-Mietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Netto-Mietrendite zieht Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten ab – sie ist realistischer und liegt meist 1–2 Prozentpunkte unter der Brutto-Rendite.

Welche Mietrendite ist in A-Städten realistisch?

In Top-Lagen wie München, Hamburg oder Berlin sind Brutto-Mietrenditen von 2,5–3,5 % üblich. Dafür ist die Wertsteigerungserwartung höher. Wer dort kauft, setzt stärker auf Substanz und Wertzuwachs als auf laufende Rendite.

Ab welcher Rendite lohnt sich eine Kapitalanlage?

Eine pauschale Grenze gibt es nicht. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Rendite, Finanzierungszins, Steuereffekt und Wertsteigerung. Im STEINSPARBUCH-System zählt nicht die Rendite-Zahl allein, sondern ob der Vermögenszuwachs die Schlutt-Formel V₁₀ ≥ 1,5 · E erfüllt.

Ist eine hohe Mietrendite immer gut?

Nein. Sehr hohe Renditen stehen oft für ein höheres Risiko: schwächere Lage, Leerstandsgefahr, Sanierungsstau oder schwer vermietbare Objekte. Eine hohe Zahl auf dem Papier nützt nichts, wenn Miete ausfällt oder die Substanz verfällt.

Passende Wissens-Guides

Mietrendite-Rechner (kostenlos)Brutto- vs. Netto-Rendite verstehen Immobilienrendite berechnen Cashflow bei Immobilien Die Schlutt-Formel V₁₀ ≥ 1,5·E Alle Immobilien-Guides im Wissens-Hub

Strategiegespräch

Ist die Rendite deines Objekts wirklich gut – oder nur hoch?

Ob sich eine Immobilie lohnt, entscheidet das Zusammenspiel aus Rendite, Finanzierung, Steuer und Lage. Genau das rechnen wir im Strategiegespräch an deinem konkreten Fall durch – ehrlich und nach der Schlutt-Formel.

Jetzt Klarheits-Call sichern!Nur 8 Plätze pro Monat verfügbar.