AfA & Steuer
Kaufpreisaufteilung: Wie du den Gebäudeanteil erhöhst und deine AfA maximierst
Die Kaufpreisaufteilung entscheidet darüber, wie viel von deiner Immobilie du steuerlich abschreiben darfst – denn nur das Gebäude ist AfA-fähig, der Grund und Boden nicht. Wer hier einen hohen, sachgerechten Gebäudeanteil durchsetzt, holt über die Jahre fünfstellige Steuervorteile heraus.
Als gelernter Banker sage ich klar: Die Kaufpreisaufteilung ist einer der am meisten unterschätzten Hebel beim Immobilienkauf. Zwei identische Objekte können völlig unterschiedliche Steuerwirkungen haben – allein wegen der Aufteilung.
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Die Aufteilung ist Geld – und sie wird beim Kauf entschieden
Die Kaufpreisaufteilung ist kein Formalie für den Steuerberater, sondern eine Stellschraube, die du aktiv mitgestaltest – idealerweise schon bevor der Notartermin steht.
Grundlagen
Warum nur der Gebäudeanteil zählt
Jeder Immobilienkaufpreis zerfällt steuerlich in zwei Teile: den Grund-und-Boden-Anteil und den Gebäudeanteil. Der Boden nutzt sich nicht ab – er ist nicht abschreibbar. Nur das Gebäude darfst du über die Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend machen.
Daraus folgt die simple Logik: Je höher der Gebäudeanteil, desto höher deine jährliche Abschreibung – und desto mehr deiner Steuerlast verwandelst du legal in Vermögensaufbau. Die lineare AfA liegt in der Regel bei 2 % pro Jahr (3 % bei bestimmten Neubauten). Grundlagen dazu findest du unter AfA bei Immobilien.
Rechenbeispiel
Was ein höherer Gebäudeanteil wirklich bringt
Kaufpreis 400.000 €, lineare AfA 2 %. Der Unterschied zwischen einem Gebäudeanteil von 70 % und 80 %:
| Kriterium | Gebäudeanteil 70 % | Gebäudeanteil 80 % |
|---|---|---|
| Gebäudewert (AfA-Basis) | 280.000 € | 320.000 € |
| Jährliche AfA (2 %) | 5.600 € | 6.400 € |
| Mehr-AfA pro Jahr | – | +800 € |
| Steuerersparnis/Jahr (42 % Satz)* | ~2.352 € | ~2.688 € |
| Differenz über 10 Jahre* | – | ~3.360 € |
*Vereinfachte Annahme auf die AfA bezogen, ohne weitere Werbungskosten; keine Steuerberatung. Rechne deinen Fall mit dem Kaufpreisaufteilung-Rechner durch.
Die drei Wege
Wie die Aufteilung bestimmt wird
- Im Kaufvertrag vereinbaren: Eine sachgerechte Aufteilung im notariellen Kaufvertrag erkennt das Finanzamt grundsätzlich an – das ist der direkteste Hebel. Sie muss aber realistisch sein, nicht erkennbar nur steuerlich motiviert.
- BMF-Arbeitshilfe: Das Excel-Tool des Bundesfinanzministeriums berechnet die Aufteilung typisiert. In teuren Lagen führt es oft zu einem hohen Bodenanteil – und damit niedriger AfA.
- Sachverständigengutachten: Ein Gutachten begründet eine belastbare, meist günstigere Aufteilung. Der Bundesfinanzhof hat 2020 klargestellt, dass die BMF-Arbeitshilfe nicht allein maßgeblich ist – ein Gutachten kann sie schlagen.
Der Grundwert orientiert sich am Bodenrichtwert (über die BORIS-Portale der Länder) multipliziert mit der Grundstücksfläche; der verbleibende Teil des Kaufpreises entfällt auf das Gebäude. Wie du Grund und Gebäude sauber trennst, zeigt Grundstück & Gebäude.
Worauf das Finanzamt achtet
Diese Fehler kosten dich AfA
- Keine Aufteilung im Kaufvertrag – dann rechnet das Finanzamt selbst, meist zu deinem Nachteil.
- Unrealistisch hoher Gebäudeanteil ohne Begründung – wird korrigiert und zieht Rückfragen nach sich.
- Bodenrichtwert und Grundstücksgröße nicht geprüft – das Fundament jeder plausiblen Aufteilung.
- Bei hohem Kaufpreis auf ein Gutachten verzichtet, obwohl sich die Kosten über die Mehr-AfA schnell rechnen.
Auf einen Blick
Das Wichtigste in Kürze
- Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar – der Grund und Boden nicht.
- Höherer Gebäudeanteil = höhere AfA = mehr legale Steuerersparnis, besonders im Spitzensteuersatz.
- Drei Wege: Kaufvertrag, BMF-Arbeitshilfe, Gutachten – der Kaufvertrag ist der direkteste Hebel.
- BFH 2020: Die BMF-Arbeitshilfe ist nicht allein maßgeblich – ein Gutachten kann eine bessere Aufteilung begründen.
- Die Aufteilung entscheidest du beim Kauf, nicht nachträglich – also vorher strukturieren.
Prüfmaßstab für den Gesamtkauf bleibt die Schlutt-Formel V₁₀ ≥ 1,5 · E: Die Aufteilung optimiert die Steuerwirkung, das Objekt selbst muss sich trotzdem rechnen.
FAQ
Häufige Fragen zur Kaufpreisaufteilung
Was ist die Kaufpreisaufteilung?
Warum ist ein hoher Gebäudeanteil steuerlich besser?
Wie wird die Kaufpreisaufteilung bestimmt?
Ist die im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung bindend?
Was ist die BMF-Arbeitshilfe – und wo liegen ihre Grenzen?
Wie hole ich den maximalen Gebäudeanteil heraus?
Strategiegespräch
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Die Kaufpreisaufteilung ist nur eine von mehreren Stellschrauben, mit denen Spitzenverdiener ihre Steuerlast in Vermögen verwandeln. Im Strategiegespräch rechnen wir deinen Fall konkret durch – Aufteilung, Finanzierung und ob sich der Einstieg nach der Schlutt-Formel für dich lohnt.
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