Immobilien-WissenWohnrecht bei Immobilien: sicher wohnen, klug übertragen
Das Wohnrecht bei einer Immobilie sichert einem Menschen das Zuhause – selbst wenn das Eigentum längst den Kindern gehört. Es ist das einfachere Pendant zum Nießbrauch und ein beliebtes Mittel der Nachfolgeplanung. Hier erfährst du, was § 1093 BGB regelt, wie der Wert berechnet wird und wann ein Wohnrecht gegenüber dem Nießbrauch sinnvoll ist.
Als Investor und Banker rate ich: Erst die Frage klären „nur wohnen oder auch vermieten?“ – sie entscheidet über Wohnrecht oder Nießbrauch.
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„Viele setzen reflexartig auf das Wohnrecht, weil es vertraut klingt. Dabei ist es ein engeres Recht als der Nießbrauch: wohnen ja, vermieten nein. Wer später doch Mieteinnahmen braucht, steht ohne da. Die Wahl zwischen Wohnrecht und Nießbrauch gehört vor den Notartermin – nicht danach.“
Richtig eingesetzt gibt das Wohnrecht Sicherheit und spart Steuer. Falsch gewählt, verschenkt es Spielraum, den der Nießbrauch geboten hätte.
Was § 1093 BGB regelt
- Eigennutzung: Der Berechtigte darf die Wohnung selbst bewohnen – unter Ausschluss des Eigentümers.
- Grundbuch: Eintragung in Abteilung II sichert das Recht auch gegenüber einem Käufer.
- Höchstpersönlich: nicht übertragbar, nicht vererblich, erlischt mit dem Tod.
- Keine Vermietung: anders als beim Nießbrauch in der Regel kein Recht auf Mieteinnahmen.
Bewertung – Rechenlogik
Der Wert ergibt sich aus der ersparten Jahresmiete mal einem Vervielfältiger nach § 14 BewG. Beispiel: ortsübliche Miete 12.000 Euro im Jahr, Vervielfältiger 14 (je nach Alter) = rund 168.000 Euro Kapitalwert. Diesen Betrag zieht das Finanzamt bei einer Übertragung vom Immobilienwert ab – die Schenkung an die Kinder fällt entsprechend kleiner aus.
Welches Recht wann passt
- Wohnrecht: nur selbst wohnen, keine Mieten – einfach, gut fürs eigene Zuhause.
- Nießbrauch: wohnen und vermieten, volle Erträge – flexibler, steuerlich wirksamer.
- Steuerhebel: der Nießbrauch mindert den Schenkungswert stärker, weil er mehr umfasst.
- Faustregel: Einfamilienhaus zum Selbstbewohnen → Wohnrecht; Renditeobjekt oder Flexibilität gewünscht → Nießbrauch.
Beide lassen sich sauber im Übertragungsvertrag regeln – entscheidend ist, dass die Wahl zum tatsächlichen Bedarf passt.
Das Wichtigste in Kürze
- Wohnrecht = selbst wohnen, § 1093 BGB, im Grundbuch gesichert.
- Höchstpersönlich: nicht verkaufbar, nicht vererblich, endet mit dem Tod.
- Keine Vermietung – das kann nur der Nießbrauch.
- Bewertung: Jahresmiete × Vervielfältiger (§ 14 BewG), senkt den Schenkungswert.
- Wahl vor dem Notartermin treffen: nur wohnen oder auch vermieten?
Häufige Fragen
Wohnrecht oder Nießbrauch? Wir klären es
Die Wahl des richtigen Rechts entscheidet über Sicherheit, Flexibilität und Steuer. Im persönlichen Gespräch schauen wir uns deine Immobilie, deine Familie und dein Ziel konkret an.
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