Immobilien-WissenSchenkungssteuer bei Immobilien: Freibeträge clever nutzen
Kurz gesagt: Ob bei der Schenkung einer Immobilie Steuer anfällt, hängt an deinem Verwandtschaftsgrad und am Wert. Ehepartner haben 500.000 € Freibetrag, Kinder 400.000 €, Enkel 200.000 € – und das alle zehn Jahre neu. Wer die Immobilie zu Lebzeiten in Etappen überträgt, oft mit vorbehaltenem Nießbrauch, kann die Schenkungssteuer stark senken oder ganz vermeiden.
Dein Vermögen soll in der Familie bleiben – nicht beim Finanzamt. Als Investor zeige ich dir, an welchen Stellschrauben du drehen kannst. Die konkrete Gestaltung gehört in die Hände deines Steuerberaters.
Jetzt Klarheits-Call sichern!Nur 8 Plätze pro Monat verfügbar.Vermögen überträgt man geplant – nicht zufällig
„Wer eine Immobilie erst im Erbfall übergibt, verschenkt oft den größten Hebel: die Zeit. Alle zehn Jahre ein neuer Freibetrag, dazu der Nießbrauch – damit lässt sich ein Vermögen über zwei Jahrzehnte fast steuerfrei an die nächste Generation übertragen. Das ist kein Trick, sondern vorausschauende Planung.“
Schenkungs- und Erbschaftssteuer folgen in Deutschland denselben Regeln. Der Unterschied: Bei der Schenkung zu Lebzeiten kannst du den Zeitpunkt selbst steuern – und damit die Steuer.
Wer wie viel steuerfrei bekommt
Der persönliche Freibetrag richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker und Beschenktem:
- Ehegatte / eingetragener Lebenspartner: 500.000 €
- Kinder & Stiefkinder: 400.000 € (je Elternteil)
- Enkel: 200.000 € (400.000 €, wenn der verbindende Elternteil verstorben ist)
- Eltern & Großeltern (bei Schenkung), Geschwister, übrige: 20.000 €
Nur der Wert über dem Freibetrag wird besteuert. In der Steuerklasse I (Ehegatte, Kinder, Enkel) liegt der Satz je nach steuerpflichtigem Betrag zwischen 7 % (bis 75.000 €) und 11 % (bis 300.000 €), darüber höher. Entferntere Verwandte und Dritte zahlen deutlich mehr.
Die 10-Jahres-Regel
Der Freibetrag steht dir nicht nur einmal zu, sondern alle zehn Jahre neu. Wer früh plant, überträgt eine wertvolle Immobilie in Etappen: einen Anteil heute, den nächsten in zehn Jahren. So nutzt du den Freibetrag mehrfach – und ein Objekt, das in einem Zug Steuer auslösen würde, wird über die Zeit steuerfrei übertragen.
Wie die Immobilie bewertet wird
Besteuert wird der Verkehrswert nach dem Bewertungsgesetz (Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren). Setzt das Finanzamt den Wert zu hoch an, kannst du mit einem Verkehrswertgutachten den niedrigeren tatsächlichen Wert nachweisen – das senkt die Bemessungsgrundlage.
Nießbrauch: schenken und trotzdem profitieren
Beim Vorbehaltsnießbrauch überträgst du die Immobilie, behältst dir aber das Nutzungsrecht: Du wohnst weiter darin oder kassierst weiter die Mieten. Der Kapitalwert dieses Nießbrauchs – Jahreswert multipliziert mit einem Faktor nach deiner statistischen Lebenserwartung – wird vom Immobilienwert abgezogen. Dadurch sinkt die schenkungssteuerliche Bemessungsgrundlage oft so weit, dass sie unter den Freibetrag fällt.
Rechenbeispiel
- Wohnung im Wert von 600.000 €, Schenkung an ein Kind (Freibetrag 400.000 €).
- Ohne Nießbrauch: 200.000 € steuerpflichtig → Steuerklasse I 11 % → rund 22.000 € Schenkungssteuer.
- Mit vorbehaltenem Nießbrauch (Kapitalwert z. B. 220.000 €): Bemessungsgrundlage sinkt auf 380.000 € → unter dem Freibetrag → 0 € Steuer.
Die konkreten Werte hängen von Alter, Miete und Objekt ab – das rechnet dein Steuerberater exakt durch.
Das Familienheim
Die Schenkung des selbstgenutzten Familienheims an den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner ist steuerfrei – ohne Wert- oder Flächengrenze. An Kinder gilt diese Befreiung dagegen nur im Erbfall und unter Bedingungen (Wohnfläche bis 200 m², zehn Jahre Selbstnutzung). Bei einer Schenkung des Familienheims an Kinder zu Lebzeiten greift die Befreiung nicht – hier zählen die normalen Freibeträge.
Und die gute Nachricht zum Schluss: Grunderwerbsteuer fällt bei einer Schenkung nicht an – auch nicht bei der Übertragung zwischen Eltern und Kindern.
Das Wichtigste in Kürze
- Freibeträge: Ehegatte 500.000 €, Kind 400.000 €, Enkel 200.000 €, übrige 20.000 €.
- Freibetrag alle zehn Jahre neu – Immobilie in Etappen übertragen.
- Besteuert wird der Verkehrswert; ein Gutachten kann ihn senken.
- Vorbehaltsnießbrauch mindert die Bemessungsgrundlage oft unter den Freibetrag.
- Familienheim: an Ehegatten steuerfrei, an Kinder zu Lebzeiten nicht.
- Keine Grunderwerbsteuer bei Schenkung.
Häufige Fragen
Vermögen steueroptimiert übertragen?
Ob Schenkung in Etappen, Nießbrauch oder Übertragung ins Portfolio – die beste Gestaltung hängt von deiner Situation ab. Im persönlichen Gespräch ordnen wir ein, wie du dein Immobilienvermögen langfristig in der Familie hältst.
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