Immobilien-WissenImmobilie überschreiben: Ablauf, Kosten & Nießbrauch
Kurz gesagt: Eine Immobilie überschreiben heißt, sie zu Lebzeiten per notariellem Vertrag und Grundbucheintrag zu übertragen – meist als Schenkung oder vorweggenommene Erbfolge. Der große Vorteil: Du nutzt Freibeträge alle zehn Jahre, vermeidest Erbstreit – und behältst über ein vorbehaltenes Nießbrauch- oder Wohnrecht trotzdem Nutzung und Kontrolle.
Eigentum überträgt man nicht nebenbei. Hier bekommst du den klaren Überblick – die Vertragsgestaltung selbst gehört zu Notar und Fachanwalt.
Jetzt Klarheits-Call sichern!Nur 8 Plätze pro Monat verfügbar.Übertragen, ohne die Kontrolle zu verlieren
„Die größte Angst beim Überschreiben ist: Ich gebe alles aus der Hand. Dabei ist genau das lösbar. Mit einem vorbehaltenen Nießbrauch überträgst du das Eigentum, kassierst aber weiter die Miete und entscheidest mit. Du verschenkst die Substanz an die nächste Generation – und behältst den Nutzen.“
Das Überschreiben zu Lebzeiten heißt juristisch oft „vorweggenommene Erbfolge“: Du nimmst die Übertragung vorweg, die sonst erst im Erbfall käme – und steuerst Zeitpunkt, Steuer und Bedingungen selbst.
Der Weg beim Notar – Schritt für Schritt
Eine Immobilie kannst du nicht formlos übertragen. Der Weg ist klar geregelt:
- Übertragungsvertrag: Schenkung oder Übergabe wird notariell beurkundet (§ 311b BGB) – inklusive aller Vorbehalte wie Nießbrauch oder Rückforderungsrechte.
- Grundbuch: Der Notar veranlasst die Eigentumsumschreibung und trägt Nießbrauch/Wohnrecht als Belastung ein.
- Finanzamt: Die Schenkung wird gemeldet; liegt der Wert über dem Freibetrag, setzt das Finanzamt Schenkungssteuer fest.
Die Kosten für Notar und Grundbuch richten sich nach dem Immobilienwert und liegen zusammen bei rund 1,5 bis 2 Prozent – bei 400.000 € also grob 6.000 bis 8.000 €.
Nießbrauch, Wohnrecht und Rückforderung
Nutzung behalten
Mit einem vorbehaltenen Nießbrauch darfst du die Immobilie weiter vermieten und die Mieten behalten; beim Wohnrecht darfst du selbst darin wohnen. Beides wird im Grundbuch gesichert – und senkt zugleich den schenkungssteuerlichen Wert der Übertragung.
Rückforderungsrechte
Damit die Immobilie nicht in falsche Hände gerät, vereinbart man Rückforderungsrechte: etwa für den Fall, dass der Beschenkte vor dir verstirbt, in Insolvenz gerät oder sich scheiden lässt. Gesichert wird das über eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch. Unabhängig davon kann eine Schenkung nach § 528 BGB zurückgefordert werden, wenn du selbst verarmst – relevant bei hohen Pflegekosten.
Pflichtteil und Steuer
Wer Kinder übergeht, muss den Pflichtteil im Blick behalten: Über den Pflichtteilsergänzungsanspruch zählen Schenkungen der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall mit – pro Jahr um ein Zehntel abschmelzend. Achtung: Behältst du dir ein umfassendes Nießbrauchsrecht vor, beginnt diese Zehn-Jahres-Frist unter Umständen gar nicht zu laufen.
Die steuerliche Seite – Freibeträge, Bewertung und wie der Nießbrauch die Schenkungssteuer senkt – haben wir ausführlich im Beitrag zur Schenkungssteuer bei Immobilien aufbereitet. Kurz: Keine Grunderwerbsteuer, aber Schenkungssteuer oberhalb der Freibeträge.
Das Wichtigste in Kürze
- Überschreiben = Übertragung zu Lebzeiten per Notar + Grundbuch (vorweggenommene Erbfolge).
- Kosten Notar + Grundbuch: rund 1,5–2 % des Werts.
- Nießbrauch/Wohnrecht sichern Nutzung und senken den Schenkungswert.
- Rückforderungsrechte per Rückauflassungsvormerkung vereinbaren.
- Pflichtteilsergänzung: 10 Jahre, abschmelzend – Nießbrauch kann die Frist hemmen.
- Keine Grunderwerbsteuer; Schenkungssteuer nur über dem Freibetrag.
Häufige Fragen
Immobilie in der Familie halten?
Überschreibung, Nießbrauch, Portfolio-Aufbau über Generationen – das lässt sich planen. Im persönlichen Gespräch ordnen wir ein, wie dein Immobilienvermögen langfristig arbeitet und übergeht.
Jetzt Klarheits-Call sichern!Nur 8 Plätze pro Monat verfügbar.