Immobilien-WissenErbschaftssteuer bei Immobilien: Freibeträge, Familienheim & legale Tricks
Die Erbschaftssteuer auf eine Immobilie trifft viele Familien völlig unvorbereitet – obwohl sich mit etwas Planung oft die komplette Steuer vermeiden lässt. Entscheidend sind Freibeträge, die Familienheim-Befreiung und der Zeitpunkt. Hier bekommst du die aktuellen Zahlen und die wichtigsten Hebel.
Als Investor sehe ich immer wieder, wie Erben sechsstellige Beträge ans Finanzamt verlieren, weil niemand rechtzeitig geplant hat. Das muss nicht sein.
Jetzt Klarheits-Call sichern!Nur 8 Plätze pro Monat verfügbar.Erbschaftssteuer ist ein Planungsproblem
„Erbschaftssteuer entsteht fast immer dort, wo nicht geplant wurde. Die Freibeträge erneuern sich alle zehn Jahre – wer früh und gestaffelt überträgt, oft mit Nießbrauch, kann ein Millionenvermögen über zwei Generationen nahezu steuerfrei weitergeben. Wer wartet, zahlt.“
Das Finanzamt stellt den Wert der Immobilie selbst fest – meist zum vollen Verkehrswert. Umso wichtiger sind die Befreiungen und Freibeträge, die das Gesetz ausdrücklich vorsieht.
Wer wie viel steuerfrei erbt
- 500.000 Euro: Ehegatten und eingetragene Lebenspartner.
- 400.000 Euro: pro Kind (auch Stief- und Adoptivkinder).
- 200.000 Euro: Enkel.
- 100.000 Euro: Urenkel sowie Eltern und Großeltern im Erbfall.
- 20.000 Euro: alle übrigen (Steuerklasse II und III, etwa Geschwister, Neffen, Nichten, Freunde).
Rechenbeispiel
Ein Kind erbt eine Immobilie im Wert von 600.000 Euro. Freibetrag: 400.000 Euro. Steuerpflichtig bleiben 200.000 Euro. In Steuerklasse I liegt der Satz hier bei 11 Prozent – rund 22.000 Euro Steuer. Mit einer Schenkung zehn Jahre vor dem Erbfall wäre derselbe Freibetrag ein zweites Mal nutzbar gewesen: Steuer 0 Euro.
Familienheim & vermietete Objekte
- Familienheim: steuerfrei, wenn der Erbe selbst einzieht und 10 Jahre bleibt – bei Kindern bis 200 Quadratmeter Wohnfläche.
- Vermietete Wohnimmobilie: 10 Prozent Bewertungsabschlag nach § 13d ErbStG – nur 90 Prozent des Werts zählen.
- Versorgungsfreibetrag: zusätzlich 256.000 Euro für Ehegatten, gestaffelt für Kinder bis 27 Jahre.
- Erbfallkosten-Pauschale: 15.000 Euro pauschal, ohne Nachweis, einmal je Erbfall.
Diese Befreiungen lassen sich kombinieren – wer sie kennt und richtig anwendet, drückt die Steuer oft auf null.
Das Wichtigste in Kürze
- Besteuert wird der Erwerb pro Erbe – nach Abzug des Freibetrags.
- Freibeträge: 500k Ehegatte, 400k Kind, 200k Enkel – alle 10 Jahre erneuerbar bei Schenkung.
- Familienheim bei Selbstnutzung steuerfrei (Kinder: bis 200 qm).
- Vermietete Wohnimmobilie: 10 Prozent Abschlag (§ 13d ErbStG).
- Größter Hebel: früh übertragen, Freibeträge staffeln, Nießbrauch nutzen.
Häufige Fragen
Vermögen weitergeben, ohne das Finanzamt zu beschenken
Freibeträge staffeln, Familienheim sichern, Nießbrauch einsetzen – die richtige Reihenfolge entscheidet über zehntausende Euro. Im persönlichen Gespräch schauen wir uns deine Immobilie und deine Familiensituation konkret an.
Jetzt Klarheits-Call sichern!Nur 8 Plätze pro Monat verfügbar.