Immobilien-WissenSteuern sparen als Selbstständiger mit Immobilien
Dein Gewinn schwankt – und in einem starken Jahr rutschst du schnell in den Spitzensteuersatz von 42 bis 45 %. Anders als Angestellte hast du kaum automatische Vorsorge-Hebel, um gegenzusteuern.
Eine vermietete Immobilie ist einer der wenigen planbaren Hebel, mit denen du deine Steuerlast in guten Jahren gezielt senkst. Investor Steffen Schlutt zeigt, wie das für Selbstständige und Freiberufler funktioniert.
Jetzt Klarheits-Call sichern!Nur 8 Plätze pro Monat verfügbar.Warum Selbstständige schwer planen können
Bei Selbstständigen und Freiberuflern schwankt der Gewinn – und mit ihm die Steuerlast. Gerade in guten Jahren wird es teuer:
- in starken Jahren schnell im Spitzensteuersatz von 42 bis 45 %
- Steuervorauszahlungen und Nachzahlungen belasten die Liquidität
- keine automatischen Vorsorge-Hebel wie bei Angestellten
- Kapitalerträge nur pauschal mit 25 % – kein Hebel gegen deinen Gewinn
Die vermietete Immobilie liefert dir einen planbaren Gegenpol – genau in den Jahren, in denen deine Steuerlast am höchsten ist.
AfA und Zinsen gegen deinen Gewinn
AfA und Schuldzinsen einer vermieteten Immobilie zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Übersteigen sie die Miete, entsteht ein steuerlicher Verlust, der mit deinem gesamten Einkommen – also auch mit deinem selbstständigen Gewinn – verrechnet wird.
Der Effekt ist besonders in einem starken Gewinnjahr wertvoll: Genau dann wirkt die Ersparnis in deinem höchsten Grenzsteuersatz. Und die AfA läuft weiter, unabhängig davon, wie dein Geschäft im nächsten Jahr läuft.
Ein Rechenbeispiel
Eine vermietete Wohnung (Gebäudeanteil 240.000 €), finanziert zu etwa 4 % Zins:
- Mieteinnahmen: 9.600 €
- abzüglich AfA (2 % auf 240.000 €): 4.800 €
- abzüglich Schuldzinsen: 10.000 €
- abzüglich sonstige Kosten: 1.000 €
- = steuerlicher Verlust von 6.200 €, verrechnet mit deinem Gewinn
In einem Jahr mit Spitzensteuersatz sind das rund 2.600 € Steuerersparnis – während der Mieter die Finanzierung abzahlt und du parallel Vermögen aufbaust.
Vereinfachtes Beispiel zur Veranschaulichung – keine Steuerberatung. Die tatsächlichen Werte hängen von Objekt, Finanzierung und persönlicher Situation ab und sollten individuell mit einem Steuerberater geprüft werden.
Worauf du als Selbstständiger achten solltest
- Die Finanzierung ist die Hürde: Banken wollen bei schwankendem Einkommen meist zwei bis drei Jahre Nachweise sehen.
- Der steuerliche Verlust ist größtenteils ein Papierverlust – die AfA fließt nie von deinem Konto ab.
- Die Immobilie muss sich auch ohne Steuereffekt rechnen – Lage, Miete und Preis entscheiden.
Was ist in deiner Situation drin?
Wie du als Selbstständiger trotz schwankendem Einkommen finanziert wirst und wie viel du sparst, klären wir konkret im persönlichen Strategiegespräch.
Vorab selbst überschlagen? Rechne es mit dem Steuer-Rechner durch.
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