Immobilien-WissenSteuern sparen als Angestellter im Spitzensteuersatz
Ab 69.879 € zu versteuerndem Einkommen zahlst du 2026 auf jeden weiteren Euro 42 % Steuern – ohne die Gestaltungsspielräume, die Selbstständige haben. Eine vermietete Immobilie ist einer der wenigen Hebel, mit denen auch Angestellte ihre Steuerlast spürbar senken.
Der Grund: Verluste aus Vermietung werden gegen dein Gehalt verrechnet. Investor Steffen Schlutt zeigt, wie dieser Hebel für Angestellte funktioniert – und was du dabei beachten musst.
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Bei Angestellten läuft die Lohnsteuer automatisch über die Gehaltsabrechnung – der Gestaltungsspielraum ist klein. Ab einem zu versteuernden Einkommen von 69.879 € (Ledige) bzw. 139.758 € (Zusammenveranlagung) greift der Spitzensteuersatz von 42 %, ab 277.826 € sogar 45 %.
- hoher Grenzsteuersatz auf jeden zusätzlichen Euro
- kaum Spielraum beim Bruttogehalt selbst
- Kapitalerträge werden pauschal mit 25 % besteuert – kein Hebel gegen das Gehalt
- klassische „Steuertipps“ bringen im Spitzensatz meist nur wenige Hundert Euro
Genau hier setzt die vermietete Immobilie an – sie ist einer der wenigen Hebel, der direkt auf dein Gehalt wirkt.
Verluste aus Vermietung gegen dein Gehalt verrechnen
AfA und Schuldzinsen einer vermieteten Immobilie zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung – einer eigenen Einkunftsart. Übersteigen diese Kosten die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust.
Dieser Verlust wird mit deinem gesamten zu versteuernden Einkommen verrechnet – also auch mit deinem Gehalt. Das Ergebnis ist eine Steuererstattung, die im Spitzensteuersatz besonders hoch ausfällt. Und das völlig unabhängig von deinem Anstellungsverhältnis: Die AfA hängt an der Immobilie, nicht an deinem Job.
Ein Rechenbeispiel für Angestellte
Angenommen, du kaufst eine vermietete Wohnung (Gebäudeanteil 240.000 €), finanziert mit einem Darlehen zu etwa 4 % Zins. Im Jahr ergibt sich:
- Mieteinnahmen: 9.600 €
- abzüglich AfA (2 % auf 240.000 €): 4.800 €
- abzüglich Schuldzinsen: 10.000 €
- abzüglich sonstige Kosten: 1.000 €
- = steuerlicher Verlust von 6.200 €, der mit deinem Gehalt verrechnet wird
Bei 42 % Spitzensteuersatz sind das rund 2.600 € Steuererstattung pro Jahr – während dein Mieter die Finanzierung abzahlt und du parallel Vermögen aufbaust.
Vereinfachtes Beispiel zur Veranschaulichung – keine Steuerberatung. Die tatsächlichen Werte hängen von Objekt, Finanzierung und persönlicher Situation ab und sollten individuell mit einem Steuerberater geprüft werden.
Was du als Angestellter beachten musst
Der steuerliche Verlust ist größtenteils ein Papierverlust – kein echter Geldabfluss in dieser Höhe. Ein großer Teil steckt in der AfA, die nie von deinem Konto abfließt, und in Zinsen; die Tilgung baut parallel Vermögen auf.
- Cashflow und Finanzierung müssen tragfähig sein – die Steuer ist die Kür, nicht der Grund.
- Der Steuervorteil sinkt über die Jahre, weil der abzugsfähige Zinsanteil mit der Tilgung fällt.
- Die Immobilie muss sich auch ohne den Steuereffekt rechnen – Lage, Miete, Preis entscheiden.
Für wen sich das lohnt
Der Hebel wirkt am stärksten bei hohem, stabilem Angestellten-Einkommen im Spitzensteuersatz und vorhandenem Eigenkapital:
- zu versteuerndes Einkommen über 69.879 € (Ledige) bzw. 139.758 € (Verheiratete)
- stabiles, planbares Einkommen für die Finanzierung
- Eigenkapital für den Kauf verfügbar
- Bereitschaft, die Immobilie langfristig zu halten
Was ist in deiner Situation drin?
Wie viel du als Angestellter im Spitzensteuersatz wirklich sparen kannst, hängt von Einkommen, Objekt und Finanzierung ab. Genau das gehen wir im persönlichen Strategiegespräch durch.
Vorab selbst überschlagen? Rechne es mit dem Steuer-Rechner durch.
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