Immobilien-WissenSteuern sparen als Unternehmer mit Immobilien
Als Unternehmer hast du etwas, das Angestellte nicht haben: die Wahl der Struktur. Ob du Immobilien privat oder über eine GmbH kaufst, entscheidet über deine Steuerlast – und der Unterschied ist erheblich.
Im Privatvermögen greifen bis zu 42 bis 45 % Einkommensteuer. Über die vermögensverwaltende GmbH sind es auf Mietgewinne oft nur rund 15,825 %. Investor Steffen Schlutt zeigt, welcher Weg wann sinnvoll ist.
Jetzt Klarheits-Call sichern!Nur 8 Plätze pro Monat verfügbar.Privat oder über die GmbH kaufen?
Für Unternehmer führen zwei Wege zur Immobilie – mit deutlich unterschiedlicher Steuerwirkung:
- Privat: AfA und Schuldzinsen werden gegen dein zu versteuerndes Einkommen verrechnet – wirksam im Spitzensteuersatz von 42 bis 45 %.
- Über die GmbH: Mietgewinne werden nur mit rund 15,825 % besteuert – ideal, wenn die Gewinne im Unternehmen bleiben und reinvestiert werden.
Welcher Weg passt, hängt davon ab, ob du das Geld bald privat brauchst oder langfristig Vermögen aufbaust.
Die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH
Eine GmbH zahlt auf ihre Gewinne 15 % Körperschaftsteuer plus Solidaritätszuschlag – zusammen 15,825 %. Über die erweiterte Grundbesitzkürzung nach § 9 Gewerbesteuergesetz kann eine rein vermögensverwaltende Immobilien-GmbH ihre Mieterträge zudem faktisch von der Gewerbesteuer befreien.
Ergebnis: Mietgewinne, die privat mit bis zu 45 % belastet würden, bleiben in der GmbH mit rund 15,825 %. Das freigesetzte Kapital kann direkt in die nächste Immobilie fließen.
- ideal für langfristigen Buy-and-Hold-Aufbau mit Reinvestition
- aber: bei Ausschüttung ins Privatvermögen fällt zusätzlich Kapitalertragsteuer an
- und: die 10-Jahres-Spekulationsfrist entfällt – jeder Verkauf ist steuerpflichtig
Ein Rechenbeispiel
Angenommen, deine vermieteten Immobilien erwirtschaften einen jährlichen Gewinn von 50.000 €:
- im Privatvermögen bei 42 %: rund 21.000 € Steuer
- in der vermögensverwaltenden GmbH: rund 7.900 € Steuer
- = rund 13.000 € mehr Kapital pro Jahr, das im Unternehmen für die nächste Immobilie arbeitet
Der Vorteil wirkt vor allem beim Reinvestieren. Sobald du das Geld privat entnimmst, gleicht sich ein Teil des Vorteils über die Ausschüttungssteuer wieder aus.
Vereinfachtes Beispiel zur Veranschaulichung – keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die richtige Struktur hängt stark von deiner Situation ab und gehört mit Steuerberater geplant.
Welcher Weg wann sinnvoll ist
- GmbH: stark bei langfristigem Aufbau und Reinvestition – aber mit Gründungs- und Verwaltungsaufwand.
- Privat: einfacher und flexibler, mit AfA-Hebel gegen dein Einkommen und steuerfreiem Verkauf nach 10 Jahren.
- Die Struktur solltest du früh festlegen – ein späterer Wechsel ist teuer.
Privat oder GmbH – was passt zu dir?
Welche Struktur in deinem Fall die richtige ist, hängt von Gewinn, Zielen und Zeithorizont ab. Genau das ordnen wir im persönlichen Strategiegespräch ein.
Vorab selbst überschlagen? Rechne es mit dem Steuer-Rechner durch.
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