Immobilien-WissenEnergetische Sanierung & Heizungsgesetz: Kosten & Förderung
Kurz gesagt: Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist das Heizungsgesetz 2026 deutlich entschärft worden – die 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht ist weg, funktionierende Heizungen genießen Bestandsschutz. Eine energetische Sanierung lohnt sich für Vermieter trotzdem: über Wertsteigerung, Förderung, Steuer und die Modernisierungsumlage.
Die Regeln sind politisch in Bewegung. Hier bekommst du den Stand 2026 – den konkreten Einzelfall plant dein Energieberater und Steuerberater.
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„Die Schlagzeilen um das Heizungsgesetz haben viele verunsichert. Für den Investor gilt: Eine energetische Sanierung ist dann sinnvoll, wenn sie über Wertsteigerung, Förderung und Steuer aufgeht – nicht, weil ein Gesetz es scheinbar erzwingt. Rechne, dann saniere.“
Gerade weil der gesetzliche Druck 2026 gesunken ist, lohnt der nüchterne Blick: Was bringt welche Maßnahme – energetisch, steuerlich und beim Wiederverkauf?
Das neue Heizungsgesetz (GModG)
Seit Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) und hat das Gebäudeenergiegesetz von 2024 abgelöst. Die wichtigsten Punkte:
- 65-Prozent-Pflicht entfällt: Neue Heizungen müssen nicht mehr zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien laufen.
- Bestandsschutz: Funktionierende Heizungen müssen nicht getauscht werden; das Betriebsverbot für Öl und Gas ab 2045 ist gestrichen.
- Defekt: Geht die Heizung kaputt, darf wieder eine fossile eingebaut werden – ohne Übergangsfrist.
- Biotreppe: Für neue fossile Heizungen steigt eine Beimischpflicht klimaneutraler Brennstoffe: ab 2029 rund 10 %, 2030 ca. 15 %, 2035 ca. 30 %, 2040 ca. 60 %.
- Wärmeplanung: Der Heizungstausch ist nicht mehr an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt (Großstädte bis Juni 2026, kleinere Gemeinden bis Juni 2028).
Hinweis: Die Reform ist politisch umstritten; Verfassungsbeschwerden sind angekündigt. Prüfe vor einer Entscheidung den aktuellen Stand.
Was wirklich Wirkung hat
Die größten Hebel bei Energieverbrauch und Wert liegen meist in dieser Reihenfolge:
- Dämmung von Dach, oberster Geschossdecke und Fassade.
- Fenstertausch auf moderne Wärmeschutzverglasung.
- Heizungsmodernisierung – je nach Objekt Wärmepumpe, Hybrid oder effiziente Brennwerttechnik.
- Lüftung mit Wärmerückgewinnung und smarte Heizungssteuerung.
Die Kosten hängen stark von Objekt, Zustand und Region ab – von einigen Tausend Euro für einzelne Maßnahmen bis in den sechsstelligen Bereich bei der Komplettsanierung. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) vom Energieberater schafft Klarheit – und erhöht oft die Förderung.
Wie der Staat mitzahlt
Förderung
Energetische Maßnahmen werden über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) via KfW und BAFA gefördert – als Zuschuss oder zinsgünstiger Kredit. Die Konditionen ändern sich häufig, deshalb immer den aktuellen Stand und die Reihenfolge (erst Antrag, dann Auftrag) mit einem Energieberater klären.
Effizienzhaus: der Maßstab der Förderung
Wie hoch die Förderung ausfällt, hängt am Effizienzhaus-Standard, den du nach der Sanierung erreichst. Die Zahl steht für den Energiebedarf im Verhältnis zu einem Referenzgebäude: Ein Effizienzhaus 70 verbraucht rund 70 Prozent, ein Effizienzhaus 55 nur etwa 55 Prozent – je niedriger die Zahl, desto besser und desto höher der Tilgungszuschuss. In der Sanierung sind vor allem die Stufen Effizienzhaus 85, 70, 55 und 40 relevant, dazu die Stufe Effizienzhaus Denkmal für denkmalgeschützte Objekte. Für einzelne Maßnahmen – etwa nur Dämmung oder Fenster – gibt es die BEG-Einzelmaßnahmen-Förderung über die BAFA, ohne dass das ganze Haus eine komplette Effizienzhaus-Stufe erreichen muss.
Steuer für Vermieter
Sanierungskosten setzt du in der Regel als Erhaltungsaufwand ab. Achtung bei den anschaffungsnahen Herstellungskosten: Übersteigen die Instandsetzungskosten in den ersten drei Jahren nach Kauf 15 Prozent des Gebäudewerts, wird daraus abschreibungspflichtiger Herstellungsaufwand. Selbstnutzer können über § 35c EStG 20 Prozent der Kosten über drei Jahre direkt von der Steuer absetzen.
Modernisierungsumlage
Echte Modernisierungen darfst du mit 8 Prozent der Kosten pro Jahr auf die Miete umlegen – begrenzt durch eine Kappungsgrenze. So beteiligt sich auch der Mieter an der Wertverbesserung.
Das Wichtigste in Kürze
- GModG 2026: 65-Prozent-Pflicht entfällt, Bestandsschutz für funktionierende Heizungen.
- Neue fossile Heizungen: Beimischpflicht (Biotreppe) ab 2029 steigend.
- Größte Hebel: Dämmung, Fenster, Heizung – am besten per Sanierungsfahrplan.
- Förderung über BEG (KfW/BAFA); Konditionen aktuell prüfen, erst Antrag, dann Auftrag.
- Vermieter: Erhaltungsaufwand – 15-Prozent-Grenze beachten; Selbstnutzer: § 35c EStG.
- Modernisierungsumlage: 8 Prozent der Kosten pro Jahr, mit Kappungsgrenze.
Häufige Fragen
Sanierung als Rendite-Hebel nutzen
Energetische Sanierung, AfA, Modernisierungsumlage – richtig kombiniert wird daraus ein Steuer- und Wert-Hebel statt einer Last. Im persönlichen Gespräch ordnen wir ein, was sich für dein Objekt rechnet.
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