Immobilien-WissenWie viele Immobilien für passives Einkommen?
Kurz gesagt: Die Zahl der Objekte ergibt sich aus einer einzigen Rechnung – dein Ziel-Monatseinkommen geteilt durch den Netto-Cashflow pro Objekt (nach Rate und Kosten, vor Steuer). Als grobe Hausnummer: Rund zehn abbezahlte Wohnungen mit je ca. 500 € Netto-Cashflow vor Steuer ergeben 5.000 € im Monat – bei Spitzensteuersatz bleiben davon nach Steuer grob 3.000 €. Entscheidend ist aber nicht die Anzahl, sondern wie du dorthin kommst – denn in der Aufbauphase baust du Vermögen über Tilgung und Wertsteigerung auf, nicht über Cashflow.
Als gelernter Banker und Investor mit 50+ Einheiten rechne ich das jeden Tag. So funktioniert der Weg zum planbaren Zusatzeinkommen – realistisch, nicht nach Hochglanz-Versprechen.
Jetzt Klarheits-Call sichern!Nur 8 Plätze pro Monat verfügbar.Nicht die Anzahl zählt – sondern der Weg dorthin
„Als Vermögensarchitekt frage ich nie zuerst: Wie viele Wohnungen brauche ich? Ich frage: Wie viel Netto-Cashflow soll am Ende monatlich fließen – und welcher Tilgungs- und Reinvestitionspfad bringt mich dahin? Die Anzahl ist nur das Ergebnis. Wer mit einem einzigen gut gerechneten Objekt startet und es sauber arbeiten lässt, ist in zehn Jahren weiter als der, der auf fünf schlecht gerechnete Objekte schielt.“
Die meisten verrechnen sich, weil sie die Aufbauphase mit der Ertragsphase verwechseln. Am Anfang ist der Cashflow bewusst dünn – du baust Substanz auf. Das planbare passive Einkommen kommt später, wenn die Darlehen getilgt sind und die Mieten gestiegen sind.
Anzahl = Ziel-Einkommen ÷ Netto-Cashflow pro Objekt
1. Die Formel hinter der Frage
Wie viele Immobilien du brauchst, hängt an einer Größe: dem Netto-Cashflow pro Objekt – also was nach Rate und Bewirtschaftungskosten (vor Steuer) monatlich übrig bleibt. Teile dein Ziel-Monatseinkommen durch diesen Wert, und du hast die Anzahl. Bringt eine abbezahlte Wohnung rund 500 € Netto-Cashflow vor Steuer, brauchst du für 5.000 € rechnerisch zehn davon. Der Hebel liegt also nicht in der Zahl, sondern darin, den Cashflow pro Objekt zu erhöhen.
2. Aufbauphase vs. Ertragsphase
Ein frisch finanziertes Objekt trägt sich oft gerade so oder kostet in den ersten Jahren ein paar Euro im Monat – die Miete deckt Zins und Tilgung weitgehend. In dieser Phase ist das Ziel nicht Cashflow, sondern Vermögensaufbau. Erst wenn die Tilgung voranschreitet und die Mieten steigen, dreht der Cashflow deutlich ins Plus. Deshalb ist „wie viele Immobilien jetzt“ die falsche erste Frage – richtig ist: welcher Pfad führt zum Ziel.
3. Reinvestition statt ständig neu ansparen
Du musst nicht für jedes Objekt von null neues Eigenkapital ansparen. Jedes bestehende Objekt baut Eigenkapital auf – durch Tilgung und Wertsteigerung. Als Faustformel: rund 2 % Tilgung plus 2 % Wertsteigerung ergeben etwa 4 % Eigenkapitalaufbau pro Jahr. Eine Immobilie für 100.000 € erzeugt so rund 4.000 € Eigenkapital im Jahr, das du für das nächste Objekt einsetzen kannst. So wächst das Portfolio aus sich selbst heraus.
5.000 € im Monat – was steckt dahinter?
Ziel: 5.000 € Netto-Cashflow vor Steuer im Monat, also 60.000 € im Jahr. Rechnen wir mit Wohnungen zu je rund 150.000 € und einer realistischen Nettomietrendite von etwa 4 % (nach Bewirtschaftung, vor Finanzierung und Steuer).
- Abbezahlt: Jede Wohnung wirft ca. 6.000 € Netto-Cashflow vor Steuer pro Jahr ab, also rund 500 €/Monat. Für 60.000 €/Jahr brauchst du also etwa zehn schuldenfreie Wohnungen.
- Vor vs. nach Steuer: Diese 5.000 € sind vor Steuer. Bei Spitzensteuersatz bleiben nach Steuer grob 3.000 € übrig – wer 5.000 € nach Steuer auf dem Konto will, braucht entsprechend mehr Objekte oder höhere Mieten. (Die konkrete Steuerwirkung hängt von deiner Situation ab.)
- In der Finanzierungsphase: Solange Darlehen laufen, geht der größte Teil der Miete in Zins und Tilgung. Der Cashflow ist klein – aber jede Rate baut dein Vermögen auf.
- Der Zeithebel: Mit jedem Jahr sinkt die Restschuld, während die Miete tendenziell steigt. Was heute knapp selbsttragend ist, liefert in 10–15 Jahren einen spürbaren Überschuss – ganz ohne, dass du zehn Wohnungen komplett abbezahlt haben musst.
- Startpunkt: Mit mindestens rund 15.000 € Eigenkapital lässt sich die erste Immobilie sauber aufsetzen. Ab da treibt die Reinvestition den Aufbau.
Realistisch ist also nicht „zehn Wohnungen kaufen und sofort 5.000 € kassieren“, sondern: ein Portfolio über Jahre aufbauen, Schulden abbauen lassen und den Cashflow planbar wachsen sehen. (Alle Zahlen sind Annahmen zur Veranschaulichung, keine Garantie; die konkrete steuerliche Wirkung rechnet dein Steuerberater.)
Jedes Objekt muss sich lohnen: V₁₀ ≥ 1,5·E
Im STEINSPARBUCH-System zählt nicht, möglichst viele Objekte zu sammeln, sondern dass jedes einzelne sich rechnet. Ich prüfe jede Immobilie mit der Schlutt-Formel V₁₀ ≥ 1,5·E: Der Vermögenszuwachs in zehn Jahren (Tilgung + Wertsteigerung + reinvestierte Überschüsse, jeweils nach Steuern) soll mindestens das 1,5-fache deines eingesetzten Eigenkapitals E betragen.
Diese Formel ist der Grund, warum die Anzahl der Objekte am Ende fast von selbst zusammenkommt: Jedes Objekt, das V₁₀ ≥ 1,5·E erfüllt, liefert genug Eigenkapitalaufbau, um das nächste zu finanzieren. Statt zehn beliebige Wohnungen zusammenzukaufen, baust du im STEINSPARBUCH-System eine Kette, in der ein Objekt das nächste trägt – bis dein Ziel-Cashflow erreicht ist.
Das Wichtigste in Kürze
- Anzahl der Objekte = Ziel-Monatseinkommen ÷ Netto-Cashflow pro Objekt (nach Rate und Kosten, vor Steuer).
- Grobe Hausnummer: rund zehn abbezahlte Wohnungen zu je ca. 500 € Netto-Cashflow vor Steuer ergeben 5.000 €/Monat – nach Steuer bei Spitzensteuersatz grob 3.000 €.
- In der Aufbauphase ist der Cashflow bewusst dünn – du baust Vermögen über Tilgung und Wertsteigerung auf.
- Du musst nicht für jedes Objekt neu ansparen: rund 4 % Eigenkapitalaufbau pro Jahr finanzieren das nächste Objekt mit.
- Der Zeithebel arbeitet für dich: sinkende Restschuld und steigende Mieten erhöhen den Cashflow Jahr für Jahr.
- Qualität vor Menge: jedes Objekt sollte V₁₀ ≥ 1,5·E erfüllen – so trägt eins das nächste.
Häufige Fragen
Als grobe Hausnummer rund zehn abbezahlte Wohnungen mit je etwa 500 € Netto-Cashflow vor Steuer. Die genaue Zahl ergibt sich aus Ziel-Einkommen geteilt durch Netto-Cashflow pro Objekt. Wichtig: 5.000 € vor Steuer sind bei Spitzensteuersatz nur rund 3.000 € nach Steuer – wer 5.000 € nach Steuer will, braucht entsprechend mehr.
So viele, bis der monatliche Netto-Cashflow deine Lebenshaltungskosten deckt. Bei 4.000 € Bedarf im Monat landet man oft bei acht bis zwölf abbezahlten Einheiten (vor Steuer gerechnet). In der Praxis erreicht man das über die Zeit durch Tilgung, nicht durch sofortigen Vollkauf.
Nein. Jedes bestehende Objekt baut über Tilgung und Wertsteigerung Eigenkapital auf – als Faustformel rund 4 % pro Jahr. Dieses Kapital kann für das nächste Objekt eingesetzt werden, sodass das Portfolio zunehmend aus sich selbst heraus wächst, statt dass du jedes Mal von null sparst.
Planbares passives Einkommen entsteht üblicherweise über einen Zeithorizont von etwa 10 bis 15 Jahren, während die Darlehen getilgt werden und die Mieten steigen. In den ersten Jahren liegt der Fokus auf Vermögensaufbau; der spürbare Cashflow kommt mit sinkender Restschuld.
Oft ist er in den ersten Jahren leicht negativ oder knapp ausgeglichen – die Miete deckt Zins und Tilgung weitgehend, ein kleiner Rest kommt aus deinem Einkommen. Das ist kein Minusgeschäft, sondern erzwungenes Sparen in einen Sachwert: Du tilgst Schulden und baust Vermögen auf.
Als Richtwert mindestens rund 15.000 €, um die Kaufnebenkosten zu decken und sauber zu starten. Je mehr Eigenkapital, desto besser der Zins. Ab dem ersten Objekt übernimmt die Reinvestition aus Tilgung und Wertsteigerung einen wachsenden Teil der Finanzierung des nächsten Kaufs.
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Wie viele Objekte brauchst genau DU?
Das hängt von deinem Ziel-Einkommen, deinem Eigenkapital und deinem Zeithorizont ab. Im persönlichen Gespräch rechnen wir deinen Pfad zum Wunsch-Cashflow durch – wie viele Objekte, in welchem Tempo, mit welcher Reinvestition.
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