Immobilien-WissenVorfälligkeitsentschädigung: Höhe, Berechnung & sparen
Kurz gesagt: Die Vorfälligkeitsentschädigung zahlst du, wenn du dein Immobiliendarlehen während der Zinsbindung vorzeitig ablöst – meist beim Verkauf. Sie entschädigt die Bank für entgangene Zinsen. Nach zehn Jahren entfällt sie ganz, und auch sonst lässt sie sich mit den richtigen Schritten oft deutlich senken.
Als gelernter Banker kenne ich beide Seiten des Tisches. So vermeidest du böse Überraschungen, wenn du früher raus willst, als der Vertrag vorsieht.
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„Viele zahlen die Vorfälligkeitsentschädigung, die die Bank nennt, einfach so. Dabei sind die Berechnungen oft fehlerhaft – und es gibt legale Wege, sie zu senken oder ganz zu vermeiden. Wer die Spielregeln kennt, lässt hier schnell vierstellig liegen oder spart ihn.“
Wichtig ist, den Zeitpunkt und die Berechnung zu verstehen. Dann entscheidest du, ob sich ein vorzeitiger Ausstieg lohnt – oder ob du besser wartest.
Wann die Bank kassieren darf – und wann nicht
Entscheidend ist, ob du während oder nach der Zinsbindung ablöst:
- Während der Zinsbindung (Verkauf): Bei berechtigtem Interesse musst du aus dem Vertrag entlassen werden (§ 490 Abs. 2 BGB) – dafür darf die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
- Nach zehn Jahren: Jedes Darlehen mit fester Zinsbindung kannst du zehn Jahre nach Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen – ohne Entschädigung (§ 489 BGB). Das gilt auch bei einer Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren.
- Nach Ende der Zinsbindung / variable Darlehen: keine Vorfälligkeitsentschädigung.
- Fehlerhafte Pflichtangaben: Fehlen im Vertrag die vorgeschriebenen Angaben zur Berechnung, kann der Anspruch ganz entfallen.
Wie sich die Höhe ergibt
Die Bank berechnet ihren Zinsschaden meist nach der Aktiv-Passiv-Methode: Sie stellt deinen vereinbarten Zins dem gegenüber, was sie bei sicherer Wiederanlage (z. B. in Pfandbriefen) noch erzielt. Die Differenz über die Restlaufzeit, abgezinst auf heute, ist der Kern der Entschädigung. Davon abgezogen werden ersparte Verwaltungs- und Risikokosten sowie nicht genutzte Sondertilgungsrechte.
- Je länger die Restzinsbindung, desto höher die Entschädigung.
- Je größer die Differenz zwischen deinem Zins und dem aktuellen Marktzins, desto höher.
- Jedes vereinbarte, aber nicht genutzte Sondertilgungsrecht mindert sie.
Grobe Hausnummer: Bei 200.000 € Restschuld, fünf Jahren Restzinsbindung und einer Zinsdifferenz von rund zwei Prozentpunkten kommen schnell 15.000 bis 20.000 € zusammen – die genaue Zahl hängt vom Einzelfall ab.
So senkst oder vermeidest du die Entschädigung
- 10-Jahres-Recht nutzen: Wenn du den Verkauf planen kannst, warte die zehn Jahre ab – danach kostet die Ablösung nichts.
- Sondertilgungen ausschöpfen: Tilge vor der Ablösung so viel wie vertraglich erlaubt – das senkt die Restschuld und die Entschädigung.
- Berechnung prüfen lassen: Fehler in der Bankberechnung sind häufig; eine Prüfung (z. B. durch Verbraucherzentrale oder Fachanwalt) kann sie deutlich drücken.
- Pfandtausch beim Verkauf: Überträgst du das Darlehen auf eine neue Immobilie, kann die Entschädigung entfallen.
Das Wichtigste in Kürze
- Fällig bei vorzeitiger Ablösung während der Zinsbindung – meist beim Verkauf.
- Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung kündbar ohne Entschädigung (§ 489 BGB).
- Höhe = Zinsschaden der Bank (Aktiv-Passiv-Methode), je nach Restlaufzeit und Zinsdifferenz.
- Sondertilgungsrechte und Berechnungsfehler senken sie.
- Fehlerhafte Pflichtangaben im Vertrag können den Anspruch ganz entfallen lassen.
Häufige Fragen
Finanzierung vorausschauend aufsetzen
Sondertilgung, Zinsbindung, Ausstiegsoptionen – wer die Finanzierung von Anfang an flexibel plant, zahlt später keine bösen Überraschungen. Im persönlichen Gespräch schauen wir, wie deine Finanzierung zu deiner Strategie passt.
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