Annuitätendarlehen erklärt: So funktioniert es

Der Sollzins ist der Preis für das geliehene Kapital. Die anfängliche Tilgung legt fest, wie schnell du zurückzahlst. Ein Beispiel zur Logik: Bei 3,5 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung beträgt die Annuität 5,5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. Bei 300.000 Euro Darlehen wären das 16.500 Euro im Jahr, also rund 1.375 Euro im Monat. Wichtig: Es ist die anfängliche Tilgung. Im Laufe der Zeit steigt der tatsächliche Tilgungsanteil, wie oben beschrieben.

Eine höhere Tilgung bedeutet eine höhere monatliche Rate, dafür bist du schneller schuldenfrei und hast am Ende der Zinsbindung eine niedrigere Restschuld. Eine niedrigere Tilgung bedeutet eine niedrigere Rate und mehr laufende Liquidität, dafür dauert die Rückzahlung länger und die Restschuld bleibt höher. Bei selbstgenutzten Immobilien wird oft eine möglichst hohe Tilgung empfohlen. Bei Kapitalanlagen ist die Sache differenzierter, weil die laufende Liquidität und die steuerliche Wirkung ebenfalls eine Rolle spielen.

Ein Beispiel zur Logik: Bei 3,5 Prozent Zins und 1,5 Prozent anfänglicher Tilgung ergibt sich eine Annuität von 5 Prozent. Über die Laufzeit verschiebt sich das Verhältnis: Da mit jeder Rate die Restschuld sinkt, fällt weniger Zins an – und der Tilgungsanteil innerhalb der gleichbleibenden Rate steigt automatisch. Das bedeutet: Die Entschuldung beschleunigt sich mit der Zeit von allein, ohne dass sich deine Rate ändert.

Wie hoch sie ausfällt, hängt direkt von Zinssatz, Tilgung und Laufzeit der Zinsbindung ab. Eine höhere anfängliche Tilgung senkt die Restschuld spürbar, eine niedrige lässt sie hoch. Diese Restschuld musst du dann über eine Anschlussfinanzierung neu regeln. Genau deshalb solltest du die Restschuld schon beim Abschluss im Blick haben – sie bestimmt dein Zinsänderungsrisiko für die Zukunft.

Sondertilgungen senken die Restschuld schneller und verkürzen die Gesamtlaufzeit. Für Investoren mit schwankenden Einnahmen sind sie attraktiv, weil sie flexibel bleiben: zahlen, wenn Geld da ist, ohne sich dauerhaft an eine höhere Rate zu binden. Achte beim Abschluss darauf, ob und in welcher Höhe Sondertilgungen kostenfrei möglich sind – das ist ein oft unterschätzter Verhandlungspunkt.

Dabei ist Struktur wichtiger als die einzelne Rate. Nicht die niedrigste Monatsrate ist das Ziel, sondern eine Tilgung, die zur Gesamtstrategie passt – ausreichend, um Vermögen aufzubauen und das Zinsänderungsrisiko zu begrenzen, aber nicht so hoch, dass die laufende Liquidität erstickt wird. Hier setzt auch die V ≥ 1,5E Formel an. Die Tilgung des Annuitätendarlehens ist ein zentraler Bestandteil des Vermögenszuwachses (V), weil jeder getilgte Euro den Eigenkapitalanteil in der Immobilie erhöht. Der Grundgedanke ist, dass der langfristige Vermögenszuwachs deutlich größer sein sollte als der eingesetzte Eigenanteil. Ein klug gewählter Tilgungssatz ist damit kein technisches Detail, sondern ein direkter Hebel für planbaren Vermögensaufbau.