Für Geschäftsführer & Gesellschafter
Immobilie kaufen als Geschäftsführer – Vermögen mit System, statt Steuern zu verschenken
Als Geschäftsführer führst du die Zahlen einer ganzen Firma – und trotzdem läuft dein eigenes Gehalt samt Tantieme direkt in den Spitzensteuersatz. Der Unterschied zwischen dir und den Vermögenden ist nicht das Einkommen. Es ist das System dahinter.
Ob angestellter GF oder geschäftsführender Gesellschafter: hohe Steuerlast, Kapital gebunden in der Firma und die offene Frage „privat oder über die GmbH kaufen?“. Der Hebel: neben der Firma selbst investieren, geführt von jemandem, der es selbst tut – Investor Steffen Schlutt (eigener Bestand: 50+ Einheiten).
Kurz gesagt: Als Geschäftsführer im hohen Steuersatz verwandelt eine richtig strukturierte, vermietete Immobilie einen Teil deiner Steuerlast über die Abschreibung (AfA) und den Finanzierungshebel in eigenen Vermögensaufbau. So werden aus rund 60.000 € Eigenkapital über 10 Jahre etwa 150.000 € Vermögenszuwachs – geprüft nach der Regel V₁₀ ≥ 1,5 · E: Der Vermögenszuwachs in 10 Jahren soll mindestens das 1,5-Fache deines eingesetzten Eigenkapitals betragen.
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Das Problem
Warum Geschäftsführer besonders viel Steuern zahlen
Gehalt, Bonus und Ausschüttung landen zu großen Teilen im Spitzensteuersatz. Jeder zusätzliche Euro wird mit 42 %, ab der Reichensteuer-Zone mit 45 % belastet:
- GF-Gehalt plus Tantieme laufen voll in den Spitzensteuersatz
- Kapital steckt im operativen Geschäft und in der GmbH
- die Dauerfrage: privat oder über die Gesellschaft investieren?
- zwischen Verantwortung und Terminen bleibt kaum Zeit für die eigene Strategie
Die vermietete Immobilie gehört zu den wenigen Hebeln, die direkt auf dein zu versteuerndes Einkommen wirken.
Der Hebel
Immobilienverluste gegen dein Geschäftsführer-Einkommen
AfA und Schuldzinsen einer vermieteten Immobilie zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Übersteigen sie die Miete, entsteht ein steuerlicher Verlust, der mit deinem gesamten zu versteuernden Einkommen verrechnet wird.
Beim angestellten GF wird der Verlust gegen Gehalt und Tantieme verrechnet, beim geschäftsführenden Gesellschafter kommt die Frage privat vs. GmbH dazu – genau dort, wo dein Grenzsteuersatz am höchsten ist. Welcher Weg besser passt, gehört in die Hand deines Steuerberaters.
Nachgerechnet
Aus 60.000 € Eigenkapital werden über 10 Jahre rund 150.000 € Vermögenszuwachs* – und das Finanzamt zahlt jedes Jahr mit.
*nach der Schlutt-Formel V₁₀ ≥ 1,5·E geprüft. Die jährliche Steuererstattung ist dabei nur der Zusatzeffekt, während Mieter und Finanzamt mittilgen.
Der Vermögenshebel
Der jährliche Zusatzeffekt
Vereinfachtes Muster-Beispiel zur Veranschaulichung – keine Steuerberatung. Die tatsächlichen Werte hängen von Objekt, Finanzierung und persönlicher Situation ab und sollten individuell mit einem Steuerberater geprüft werden.
Vier, die genau das bereits tun
Echte Fälle aus der Praxis
Hat mit der richtigen Objektstruktur seine AfA mehr als verdoppelt und seine Steuerlast spürbar gesenkt.
→ Fallstudie lesen
Baute neben der Firma ein Objekt auf, das vom ersten Monat an cashflow-positiv lief – genau wie geplant.
→ Fallstudie lesen
Kaufte ein 600.000-€-Mehrfamilienhaus in nur 4 Monaten – fast verdoppelte AfA, Cashflow ab Tag 1.
→ Fallstudie lesen
Prüft beruflich die Zahlen von Investoren – und strukturiert seinen eigenen Einstieg im selben System.
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Die Lösung
Selbst investieren – mit dem STEINSPARBUCH-System
Steffen Schlutt führt Spitzenverdiener in 1–2 Stunden pro Woche zur eigenen Renditeimmobilie – während Mieter und Finanzamt mittilgen. Als gelernter Banker & Immobilieninvestor seit 2004 mit eigenem Bestand von 50+ Einheiten (rund 10 Mio. €) zeigt er nicht Theorie, sondern das, was er selbst tut.
Die Schlutt-Formel ist der Entscheidungsfilter: Der Vermögenszuwachs in 10 Jahren (Tilgung + Wertentwicklung + Steuervorteil) soll mindestens das 1,5-fache deines eingesetzten Eigenkapitals betragen. Rechnet sich das nicht, wird nicht gekauft.
Der Unterschied
Makler, Steuerberater – oder jemand mit Skin in the Game?
Der Makler verdient am Verkauf einer fertigen Immobilie. Der Steuerberater rechnet ab, was du ihm bringst. Beide haben keinen Grund, dir beizubringen, selbst gute Objekte zu erkennen. Ein Coach, der selbst 50+ Einheiten hält, schon – weil er nach denselben Kriterien kauft, die er dir zeigt.
Die V ≥ 1,5·E-Formel & alle Immobilien-Guides →
Über den Autor: Steffen Schlutt →
Immobilie kaufen als Unternehmer →
Immobilie kaufen als Führungskraft →
Immobilie kaufen als Steuerberater →
Immobilie kaufen als Wirtschaftsprüfer →
Immobilie kaufen als Anwalt →
Immobilie privat oder über GmbH kaufen? →
Steuern sparen mit Immobilien im Überblick →
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Ehrlich eingeordnet
Worauf du als Geschäftsführer achten solltest
- Der steuerliche Verlust ist größtenteils ein Papierverlust – die AfA fließt nie von deinem Konto ab.
- Privat oder über die GmbH: Das entscheidet dein Steuerberater anhand deiner Struktur, nicht ein Pauschaltipp.
- Die Immobilie muss sich auch ohne Steuereffekt rechnen – Lage, Miete und Preis entscheiden.
Häufige Fragen
Immobilie als Geschäftsführer – die wichtigsten Fragen
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie für Geschäftsführer?
Wie viel Eigenkapital braucht man für die erste Immobilie?
Wie senkt eine Immobilie die Steuerlast?
Bekomme ich eine Vollfinanzierung?
Brauche ich viel Zeit dafür?
Wie lange dauert es bis zur ersten Immobilie?
Was unterscheidet Steffen Schlutt von einem Immobilienvermittler?
Übrigens: Selbst ein Wirtschaftsprüfer & Steuerberater rechnet nach demselben System – und ist heute Mandant.
Strategiegespräch
Was ist in deiner Situation drin?
Wie viel als Geschäftsführer drin ist – und ob privat oder über die GmbH – hängt von Einkommen, Struktur und Finanzierung ab. Genau das gehen wir im persönlichen Strategiegespräch durch – unternehmerisch und auf den Punkt. Vorab selbst überschlagen? Rechne es mit dem Steuer-Rechner durch.
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