Cashflow berechnen: Trägt sich deine Immobilie – oder zahlst du drauf?

Grundlagen

Cashflow einfach erklärt

Der Cashflow ist der monatliche Überschuss (oder Zuschuss) deiner Immobilie: Miete minus laufende Kosten minus Finanzierungsrate. Er entscheidet, ob dich ein Objekt trägt oder jeden Monat Geld kostet.

So rechnet der Cashflow-Rechner

• Darlehenssumme = Kaufpreis inkl. Nebenkosten − Eigenkapital. Die Nebenkosten werden in der Regel nicht mitfinanziert, sondern aus Eigenkapital gedeckt.
• Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Die klassische Annuität aus Zins und Tilgung.
• Cashflow = Kaltmiete − laufende Kosten − Monatsrate. Bleibt etwas übrig, ist der Cashflow positiv.
• Gerechnet wird vor Steuer – die AfA und absetzbare Kosten verbessern den Cashflow nach Steuer zusätzlich.

Ein leicht negativer Cashflow ist kein K.-o.-Kriterium: Die enthaltene Tilgung baut Monat für Monat Vermögen auf, und nach Steuer dreht sich das Bild bei vielen Objekten ins Positive. Entscheidend ist, dass du die Zahl vor dem Kauf kennst – statt dich hinterher zu wundern.

Häufige Fehler beim Cashflow

• Nur Zins statt Zins plus Tilgung in die Rate rechnen – die reale Monatsbelastung ist dann deutlich höher.
• Rücklage, Verwaltung und Mietausfall vergessen – diese Kosten fressen den Überschuss schneller als gedacht.
• Mit zu optimistischer Miete kalkulieren statt mit der nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete.
• Den Cashflow vor Steuer für die Endzahl halten – AfA-Vorteile gehören in die Gesamtrechnung.