Eigenkapitalrendite berechnen: Wie stark hebelt deine Finanzierung die Rendite?

Grundlagen

Eigenkapitalrendite & Hebel einfach erklärt

Die Eigenkapitalrendite ist die wichtigste Kennzahl für fremdfinanzierte Immobilien. Sie zeigt, was dein eingesetztes Geld wirklich leistet – und warum Immobilien mit Kredit oft deutlich attraktiver sind als ein Kauf aus der eigenen Tasche.

So rechnet der Eigenkapitalrendite-Rechner

• Jahresreinertrag = Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten. Das, was das Objekt operativ abwirft.
• Objektrendite = Jahresreinertrag ÷ Gesamtinvestition. Die Rendite ohne jede Finanzierung.
• Überschuss vor Tilgung = Jahresreinertrag − Fremdkapitalzinsen. Was nach den Zinsen beim Eigenkapital landet.
• Eigenkapitalrendite = Überschuss ÷ Eigenkapital. Der Hebel-Faktor zeigt, um welchen Faktor sie über der Objektrendite liegt.

Der Hebel wirkt, solange die Objektrendite über dem Kreditzins liegt: Dann bringt jeder geliehene Euro mehr Ertrag, als er Zins kostet – und der Überschuss erhöht die Rendite auf dein Eigenkapital. Dreht sich das Verhältnis um, dreht sich auch der Hebel. Mehr Fremdkapital heißt deshalb immer: mehr Chance und mehr Risiko.

Häufige Fehler beim Hebel

• Nur auf die Objektrendite schauen und den Hebel aus der Finanzierung komplett ignorieren.
• Den Hebel maximieren wollen, ohne zu prüfen, ob die Objektrendite den Zins überhaupt übersteigt.
• Tilgung und Zins verwechseln – nur der Zins ist Aufwand, die Tilgung ist Vermögensaufbau.
• Das Risiko ausblenden: Ein hoher Hebel verstärkt auch Leerstand, Zinsänderung und Wertverlust.