Mietrendite berechnen: Lohnt sich dein Objekt in 30 Sekunden?

Grundlagen

Mietrendite einfach erklärt

Die Mietrendite setzt die Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kapitaleinsatz. Sie ist die schnellste Kennzahl, um Objekte zu vergleichen – aber nur, wenn man Brutto- und Nettorendite nicht verwechselt.

So rechnet der Mietrendite-Rechner

• Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Die schnelle Vergleichszahl, aber ohne Kosten.
• Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ Gesamtinvestition × 100. Die ehrliche Zahl.
• Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Wie viele Jahresmieten kostet das Objekt – je niedriger, desto günstiger.
• Die Gesamtinvestition enthält die Kaufnebenkosten – deshalb ist die Nettorendite immer niedriger als die Bruttorendite.

Als grobe Orientierung: Eine Bruttomietrendite unter 4 % ist in vielen Lagen knapp, ein Kaufpreisfaktor über 25 teuer. Entscheidend bleibt aber die Kombination aus Lage, Finanzierung, Steuer und Cashflow – eine einzelne Zahl ersetzt keine Gesamtrechnung. Wer Mietsteigerungen von Beginn an einplanen möchte, vereinbart sie mit einer Staffelmiete vertraglich fest.

Häufige Fehler beim Berechnen der Mietrendite

• Mit der Bruttomietrendite rechnen und sie für die echte Rendite halten – die Kaufnebenkosten fehlen dabei komplett.
• Die Warmmiete statt der Nettokaltmiete ansetzen und die Rendite damit künstlich schönrechnen.
• Instandhaltungsrücklage und Mietausfallrisiko ignorieren – beides schmälert die tatsächliche Rendite spürbar.
• Die Rendite isoliert betrachten, ohne den Hebel aus Finanzierung und Steuervorteilen (z. B. Gebäude-AfA) mitzudenken.