Kaufpreisaufteilungs-Rechner · Amtliche BMF-Methode

Kaufpreisaufteilungs-Rechner: Gebäudewert & AfA nach BMF-Arbeitshilfe berechnen

Der Gebäudeanteil bestimmt deine Abschreibung. Dieser Rechner bildet die offizielle Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums (Fassung Jan 2025) mit Sachwert-, Ertrags- und Vergleichswertverfahren nach – die Methode, die Finanzämter akzeptieren.

Deine Angaben

Pflichtfelder für die Aufteilung. Bodenrichtwert findest du im BORIS-Portal deines Bundeslands.

Objektart

Kaufpreis (inkl. Nebenkosten)Notariell beurkundeter Kaufpreis

€

Kaufjahr

Baujahr

Wohn- / Nutzfläche

m²

GrundstücksflächeGesamtes Grundstück

m²

Bodenrichtwert

€/m²

Miteigentumsanteil – Zähler

Miteigentumsanteil – Nenner

Garagen / Stellplätze

Tiefgaragen-Stellplätze

Gebäudeanteil (AfA-Bemessungsgrundlage)

–

Bitte Angaben vervollständigen

Bitte alle Pflichtfelder ausfüllen (Objektart, Kaufpreis, Baujahr, Fläche, Grundstück, Bodenrichtwert).

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So funktioniert's

So funktioniert die Kaufpreisaufteilung nach BMF

Beim Kauf einer vermieteten Immobilie ist nur das Gebäude abschreibbar – nicht der Grund und Boden. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher deine jährliche AfA und desto niedriger deine Steuerlast. Wie sich die höhere Abschreibung Monat für Monat auf den Cashflow bei Immobilien auswirkt, zeigt der ausführliche Ratgeber. Das Finanzamt akzeptiert in der Regel die Aufteilung nach der amtlichen Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums.

Die drei Verfahren

Sachwertverfahren – Standard für Ein-/Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen: Normalherstellungskosten (NHK 2010) × Baupreisindex × Alterswertminderung ergeben den Gebäudewert.
Ertragswertverfahren – für Mehrfamilienhäuser und gewerbliche Objekte mit bekannter Miete: der Reinertrag wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert.
Vergleichswertverfahren – wenn dir ein Vergleichsfaktor des Gutachterausschusses vorliegt.

Der Rechner wählt automatisch das passende Verfahren – genau wie das Original-Tool. Gib für das Ertrags- oder Vergleichswertverfahren die entsprechenden Werte unter „Erweiterte Angaben" ein.

Häufige Fragen

Häufige Fragen zur Kaufpreisaufteilung

Ist das Ergebnis für das Finanzamt verbindlich?

Nein, rechtlich verbindlich ist es nicht – aber belastbar: Der Rechner bildet die amtliche BMF-Arbeitshilfe nach und liefert einen fundierten Orientierungswert. Er ersetzt weder den Steuerbescheid noch die Steuerberatung; das Finanzamt kann im Einzelfall abweichen. Der BFH hat 2020 klargestellt, dass die Arbeitshilfe ein anerkanntes Hilfsmittel ist, aber nicht allein maßgeblich sein muss.

Warum ist ein hoher Gebäudeanteil steuerlich vorteilhaft?

Nur das Gebäude wird abgeschrieben – meist mit 2 Prozent pro Jahr –, der Grund und Boden nicht. Jeder Prozentpunkt mehr Gebäudeanteil erhöht deine AfA-Bemessungsgrundlage.

Woher bekomme ich den Bodenrichtwert?

Kostenlos über das BORIS-Portal deines Bundeslands (z. B. boris.nrw.de, boris-bayern.de). Der Bodenrichtwert ist der Euro/m²-Wert für erschlossenes Bauland in deiner Lage.

Welches Verfahren gilt für meine Immobilie?

Für Ein-/Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen das Sachwertverfahren. Für Mehrfamilienhäuser und gewerbliche Objekte greift das Ertragswertverfahren, sobald du die Nettokaltmiete angibst. Liegt ein Vergleichsfaktor des Gutachterausschusses vor, wird der Vergleichswert genutzt.

Wie berechne ich den Gebäudewert einer Immobilie?

Der Gebäudewert ergibt sich aus den Normalherstellungskosten (NHK 2010) multipliziert mit Baupreisindex, Regionalfaktor und Alterswertminderung, dann mal Wohnfläche – zuzüglich pauschaler Außenanlagen. Dieser Rechner übernimmt die komplette Berechnung automatisch nach der BMF-Arbeitshilfe.

Wie berechne ich den Gebäudewert fürs Finanzamt?

Fürs Finanzamt zählt die Aufteilung nach der amtlichen BMF-Arbeitshilfe (Sachwert-, Ertrags- oder Vergleichswertverfahren). Der hier ausgewiesene Gebäudewert bildet genau diese Methode ab und ist ein belastbarer Orientierungswert. Keine Steuerberatung.

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