STEINSPARBUCH · Objektprüfung
Lohnt sich die Neubauwohnung zur Vermietung – oder zahlst du drauf?
Viele Neubauten rechnen sich als Kapitalanlage nicht mehr: Die nötige Miete läge fast beim Doppelten der Marktmiete. Dieser Rechner zeigt dir die Lücke – und die eine Stellschraube: den fairen Höchst-Kaufpreis, bei dem es sich doch trägt.
Deine Objektdaten
Beispielwerte (Neubau-Niveau) sind eingetragen — mit deinen Zahlen überschreiben.
Nötige Kaltmiete, damit sich die Wohnung rechnet
nötig bei deinen Zahlen
Modell: Miete deckt Finanzierungsrate (Zins + Tilgung) + laufende Kosten + Ausschüttung aufs Eigenkapital, vor Steuern. Die Tilgung ist enthalten – sie fließt ab, baut aber Vermögen auf. AfA und Wertsteigerung sind hier nicht berücksichtigt.
Der Kaufpreis entscheidet – nicht die Hoffnung
Ob sich eine Kapitalanlage trägt, steht beim Einkauf fest, nicht bei der Vermietung. Als Banker und Investor mit 50+ Einheiten prüfe ich mit dir, bei welchem Kaufpreis dein konkretes Objekt die Rechnung erfüllt – und ob Bestand statt Neubau der klügere Weg ist.
Kostenloses Erstgespräch sichernSkin in the Game statt Theorie · Steffen Schlutt, Lingen
Hintergrund
Warum sich Neubau zur Vermietung selten rechnet
Die reinen Herstellungskosten im Neubau sind in wenigen Jahren massiv gestiegen – in Großstädten um teils rund 70 %. Vor der Zinswende haben niedrige Zinsen diesen Anstieg abgefedert; das ist vorbei. Damit fehlt vielen Neubauten die Grundlage, sich als Kapitalanlage zu tragen: Die nötige Miete läge weit über dem, was der Markt hergibt.
So rechnet der Zielmieten-Rechner
- Darlehen = Kaufpreis × (1 − Eigenkapital-Quote). Die Kaufnebenkosten werden aus Eigenkapital gedeckt.
- Jahresrate (Annuität) = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung).
- Nötige Kaltmiete = Rate/12 + laufende Kosten + (Ziel-% × Eigenkapital)/12 – die Schwelle, ab der sich das Objekt voll trägt.
- Fairer Höchst-Kaufpreis = der Preis, bei dem die nötige Miete deiner realistischen Marktmiete entspricht.
Der Hebel ist also nicht die Miete, sondern der Kaufpreis. Ob ein Objekt am Ende Vermögen aufbaut, prüfst du zusätzlich mit der Schlutt-Formel V₁₀ ≥ 1,5·E: Der Vermögenszuwachs in zehn Jahren soll mindestens das 1,5-fache deines eingesetzten Eigenkapitals betragen. Den reinen Monats-Überschuss rechnest du im Cashflow-Rechner nach.
Was das für dich heißt
- Neubau zur Vermietung lohnt sich meist nur mit hohem Eigenkapital, in Top-Lagen mit Mietpotenzial – oder nach einem Preisabschlag.
- Bestand mit Entwicklungs-Potenzial und korrektem Kaufpreis erfüllt die Rechnung häufiger.
- Rechne vor dem Kauf, nicht danach: Die Zahl steht beim Einkauf fest.
Häufige Fragen
Häufige Fragen
Warum rechnet sich eine Neubauwohnung zur Vermietung aktuell oft nicht?
Was ist die „nötige Zielmiete“ in diesem Rechner?
Was heißt „fairer Höchst-Kaufpreis“?
Zahlt man beim Neubau zur Vermietung immer drauf?
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