Immobilien-WissenMieterhöhung: Kappungsgrenze, Verfahren & Vergleichsmiete
Eine Mieterhöhung ist für Vermieter legitim – aber formal streng geregelt. Wer Kappungsgrenze, Fristen und Begründung nicht einhält, dessen Erhöhung ist schlicht unwirksam. Hier bekommst du das komplette Verfahren nach § 558 BGB, damit deine Erhöhung hält und nicht an Formfehlern scheitert.
Als Investor sehe ich beides: Vermieter, die jahrelang zu günstig vermieten – und solche, die an Formfehlern scheitern. Beides kostet Rendite.
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„Eine berechtigte Mieterhöhung scheitert vor Gericht nicht am Betrag, sondern an der Form: falsche Frist, fehlende Begründung, Kappungsgrenze übersehen. Wer sauber nach § 558 BGB vorgeht, setzt durch, was ihm zusteht. Wer schludert, verschenkt Jahre.“
Die ortsübliche Miete steigt – deine Bestandsmiete nicht automatisch. Wer sie nie anpasst, verliert über die Jahre spürbar Rendite. Wichtig ist, es rechtssicher zu tun.
Kappungsgrenze & Fristen
- 20 Prozent in 3 Jahren: die allgemeine Kappungsgrenze.
- 15 Prozent: in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (Landesverordnung).
- 15 Monate Wartefrist: frühestens so lange nach Einzug oder letzter Erhöhung.
- Obergrenze: die ortsübliche Vergleichsmiete – darüber geht nur per Modernisierung.
Rechenbeispiel
Aktuelle Miete 800 Euro, ortsübliche Vergleichsmiete 1.000 Euro, Standort mit 15-Prozent-Kappung. Erlaubt wäre eine Erhöhung um 15 Prozent = 120 Euro auf 920 Euro – obwohl die Vergleichsmiete 1.000 Euro zulässt. Die Kappungsgrenze bremst hier stärker als die Vergleichsmiete. Den Rest holst du erst beim nächsten Schritt.
So setzt du die Erhöhung um
- 1. Begründen: Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen oder Gutachten – in Textform.
- 2. Zustellen: Erhöhungsverlangen an alle Mieter, mit konkretem neuen Betrag.
- 3. Zustimmungsfrist: Mieter hat bis Ende des 2. Kalendermonats Zeit zuzustimmen.
- 4. Wirksam: neue Miete ab Beginn des 3. Kalendermonats – sonst Zustimmungsklage.
Jeder Schritt hat seine Form. Fehlt die Begründung oder stimmt der Adressatenkreis nicht, ist das ganze Verlangen angreifbar.
Das Wichtigste in Kürze
- Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB).
- Kappung: 20 % in 3 Jahren, 15 % in angespannten Gebieten.
- Wartefrist 15 Monate, Textform, nachvollziehbare Begründung.
- Mieter stimmt bis Ende 2. Kalendermonat zu, Wirkung ab 3. Monat.
- Neuvermietung: Mietpreisbremse (max. 10 % über ortsüblich), bis Ende 2029 verlängert.
Häufige Fragen
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