Mit den Ausgangsdaten berechnest du die Kennzahlen, die einen Deal vergleichbar machen: Bruttomietrendite Sie setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Schnell berechnet, aber oberflächlich – sie eignet sich nur für eine erste grobe Einordnung. Nettomietrendite Sie berücksichtigt zusätzlich die nicht umlagefähigen Kosten und ist dadurch deutlich aussagekräftiger. Cashflow vor und nach Steuern Er zeigt, wie viel Geld monatlich tatsächlich übrig bleibt oder zugeschossen werden muss. Der Cashflow nach Steuern ist oft entscheidender, weil die Steuerwirkung das Bild stark verändern kann. Eigenkapitalrendite Sie zeigt, wie stark sich das eingesetzte Eigenkapital verzinst – eine der wichtigsten Kennzahlen für renditeorientierte Investoren.

Die größte Schwäche vieler Analysen: Sie hören bei der Rendite auf. Dabei entscheidet bei einem langfristigen Investment der gesamte Vermögenszuwachs über den Erfolg. In den Vermögenszuwachs fließen mehrere Komponenten ein: - Tilgung, die die Restschuld senkt und den Eigenkapitalanteil erhöht - Wertsteigerung der Immobilie über die Jahre - steuerliche Effekte wie Abschreibung - kumulierter Cashflow nach Steuern Erst wenn du diese Faktoren über einen mehrjährigen Zeitraum betrachtest, siehst du den tatsächlichen Hebel eines Deals. Eine Immobilie mit moderater Anfangsrendite, aber starker Vermögensdynamik kann deutlich besser sein als ein Objekt mit hoher Sofortrendite und schwachem Aufbau.

Ein einzelner Deal sagt wenig aus, solange du keinen Vergleichsmaßstab hast. Deshalb solltest du Objekte nach demselben Raster bewerten, um sie nebeneinanderlegen zu können. Achte beim Vergleich darauf, gleiche Annahmen zu verwenden – etwa denselben Betrachtungszeitraum, vergleichbare Wertsteigerungsannahmen und denselben Steuersatz. Nur so vergleichst du tatsächlich die Objekte und nicht deine Annahmen. Ein einfaches Bewertungsraster mit den wichtigsten Kennzahlen pro Objekt hilft, schnell zu erkennen, welcher Deal wirklich vorne liegt – und nicht nur am lautesten beworben wird.

Ein Deal kann objektiv gut sein und trotzdem nicht zu dir passen. Deshalb gehört am Ende immer die Frage dazu: Passt dieses Objekt in meine Gesamtstrategie? Relevante Fragen sind unter anderem: - Wie viel Eigenkapital bindet der Deal – und bleibt genug für den nächsten Schritt? - Passt das Objekt zu meinem Anlagehorizont und meiner Risikobereitschaft? - Stärkt es mein Portfolio oder erhöht es ein Klumpenrisiko? - Schafft es Beleihungsreserve für den weiteren Aufbau? Ein guter Deal ist nicht nur einer mit guten Zahlen, sondern einer, der dich deinem übergeordneten Ziel näherbringt.

Bei der Analyse solltest du auf typische Warnsignale achten: - eine Miete deutlich über Marktniveau, die bei Neuvermietung kaum zu halten ist - zu optimistische Wertsteigerungs- und Mietsteigerungsannahmen im Exposé - ein auffällig niedriger Preis, der auf verdeckte Mängel hindeuten kann - fehlende oder unvollständige Unterlagen - Druck zur schnellen Entscheidung durch künstliche Verknappung Solche Signale bedeuten nicht automatisch, dass ein Deal schlecht ist – aber sie sind ein Anlass, besonders genau hinzuschauen.

Dabei ist Struktur wichtiger als der einzelne Deal. Ein Objekt mit hoher Sofortrendite, aber schwacher Vermögensdynamik kann langfristig weniger leisten als ein Objekt, das auf den ersten Blick unspektakulär wirkt, aber sauber in die Gesamtstruktur passt. Wer nur auf eine Kennzahl schaut, übersieht genau den Hebel, den eine vollständige Analyse sichtbar macht. Hier setzt auch die V ≥ 1,5E Formel an. Sie ist im Kern ein schneller Analysefilter: Der langfristige Vermögenszuwachs (V) sollte mindestens das 1,5-Fache des eingesetzten Eigenanteils (E) betragen. Mit dieser Regel lässt sich ein Deal in kurzer Zeit grob einordnen, bevor die detaillierte Analyse folgt. So wird aus einer Bauchentscheidung eine nachvollziehbare Bewertung – und aus einzelnen Käufen ein planbarer, strukturierter Vermögensaufbau.