Immobilien-Deals analysieren: So bewertest du sie

Die Ausgangsdaten sauber erfassen

Jede Analyse beginnt mit den harten Fakten. Diese Daten brauchst du, bevor du überhaupt rechnen kannst:

• Kaufpreis und Verkehrswert
• Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler)
• Jahreskaltmiete und ortsübliche Vergleichsmiete
• nicht umlagefähige Kosten und Rücklagen
• Aufteilung in Grundstücks- und Gebäudeanteil
• absehbarer Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf

Wichtig: Übernimm diese Zahlen nicht ungeprüft aus dem Exposé. Setze eigene, realistische Werte an, besonders bei Miete, Wertsteigerung und Kosten.

Den Vermögenszuwachs einbeziehen

Die größte Schwäche vieler Analysen: Sie hören bei der Rendite auf. Dabei entscheidet bei einem langfristigen Investment der gesamte Vermögenszuwachs über den Erfolg. In den Vermögenszuwachs fließen mehrere Komponenten ein:

• Tilgung, die die Restschuld senkt und den Eigenkapitalanteil erhöht
• Wertsteigerung der Immobilie über die Jahre
• steuerliche Effekte wie Abschreibung
• kumulierter Cashflow nach Steuern

Erst wenn du diese Faktoren über einen mehrjährigen Zeitraum betrachtest, siehst du den tatsächlichen Hebel eines Deals. Eine Immobilie mit moderater Anfangsrendite, aber starker Vermögensdynamik kann deutlich besser sein als ein Objekt mit hoher Sofortrendite und schwachem Aufbau.

Den Deal in die eigene Strategie einordnen

Ein Deal kann objektiv gut sein und trotzdem nicht zu dir passen. Deshalb gehört am Ende immer die Frage dazu: Passt dieses Objekt in meine Gesamtstrategie? Relevante Fragen sind unter anderem:

• Wie viel Eigenkapital bindet der Deal – und bleibt genug für den nächsten Schritt?
• Passt das Objekt zu meinem Anlagehorizont und meiner Risikobereitschaft?
• Stärkt es mein Portfolio oder erhöht es ein Klumpenrisiko?
• Schafft es Beleihungsreserve für den weiteren Aufbau?

Ein guter Deal ist nicht nur einer mit guten Zahlen, sondern einer, der dich deinem übergeordneten Ziel näherbringt.

Wie dieses Prinzip im STEIN-SPAR-BUCH-System genutzt wird

Im STEIN-SPAR-BUCH-System ist die Deal-Analyse der entscheidende Filter, der darüber bestimmt, welches Objekt überhaupt Teil des Vermögensaufbaus wird. Ein Deal wird nie isoliert nach einer einzelnen Kennzahl beurteilt, sondern immer im Zusammenhang mit Finanzierung, Steuerwirkung, Vermögenszuwachs und der eigenen Strategie.

Dabei ist Struktur wichtiger als der einzelne Deal. Ein Objekt mit hoher Sofortrendite, aber schwacher Vermögensdynamik kann langfristig weniger leisten als ein Objekt, das auf den ersten Blick unspektakulär wirkt, aber sauber in die Gesamtstruktur passt. Wer nur auf eine Kennzahl schaut, übersieht genau den Hebel, den eine vollständige Analyse sichtbar macht.

Hier setzt auch die V ≥ 1,5E Formel an. Sie ist im Kern ein schneller Analysefilter: Der langfristige Vermögenszuwachs (V) sollte mindestens das 1,5-Fache des eingesetzten Eigenanteils (E) betragen. Mit dieser Regel lässt sich ein Deal in kurzer Zeit grob einordnen, bevor die detaillierte Analyse folgt. So wird aus einer Bauchentscheidung eine nachvollziehbare Bewertung – und aus einzelnen Käufen ein planbarer, strukturierter Vermögensaufbau.

Häufige Fragen

Wie analysiere ich einen Immobilien-Deal?
Eine Deal-Analyse läuft in mehreren Schritten ab: Ausgangsdaten sauber erfassen, zentrale Kennzahlen berechnen, den Vermögenszuwachs über mehrere Jahre einbeziehen, mehrere Objekte vergleichbar machen und den Deal in die eigene Strategie einordnen.

Welche Kennzahlen sind bei der Deal-Analyse wichtig?
Wichtig sind Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Cashflow vor und nach Steuern sowie Eigenkapitalrendite. Für langfristige Investoren ist zusätzlich der gesamte Vermögenszuwachs entscheidend, der Tilgung, Wertsteigerung und Steuereffekte zusammenführt.

Reicht die Mietrendite zur Bewertung eines Deals aus?
Nein. Die Mietrendite ist nur eine erste grobe Einordnung. Sie blendet Finanzierung, Steuerwirkung und Vermögensentwicklung aus. Ein Deal sollte ganzheitlich über Cashflow nach Steuern und Vermögenszuwachs bewertet werden.

Wie vergleiche ich mehrere Immobilien-Deals?
Bewerte alle Objekte nach demselben Raster und mit gleichen Annahmen, etwa identischem Betrachtungszeitraum und Steuersatz. Nur so vergleichst du die Objekte selbst und nicht unterschiedliche Annahmen. Ein einfaches Kennzahlen-Raster pro Objekt hilft dabei.

Woran erkenne ich einen schlechten Deal?
Warnsignale sind eine Miete deutlich über Marktniveau, zu optimistische Annahmen im Exposé, ein auffällig niedriger Preis, unvollständige Unterlagen und Druck zur schnellen Entscheidung. Sie bedeuten nicht automatisch einen schlechten Deal, erfordern aber genaues Hinsehen.

Was ist die V ≥ 1,5E Formel bei der Deal-Analyse?
Die V ≥ 1,5E Formel ist eine schnelle Bewertungsregel: Der langfristige Vermögenszuwachs sollte mindestens das 1,5-Fache des eingesetzten Eigenanteils betragen. Sie dient als grober Filter für eine erste Einordnung, bevor die detaillierte Analyse folgt.