Immobilie prüfen: Checkliste vor dem Kauf

Der Zustand entscheidet über künftige Kosten. Achte besonders auf: - Dach und Fassade: Zustand, Alter, sichtbare Schäden - Heizung: Art, Alter, anstehende Erneuerung - Fenster und Dämmung: energetischer Zustand - Feuchtigkeit: Anzeichen für Nässe, Schimmel oder Wasserschäden im Keller - Elektrik und Leitungen: Alter und Zustand der Installationen - Bei Eigentumswohnungen: Zustand des Gemeinschaftseigentums Bei größeren Objekten oder Unsicherheit lohnt sich die Begleitung durch einen Bausachverständigen. Die Kosten dafür sind gering im Verhältnis zu einem übersehenen Sanierungsstau.

Hier trennt sich der professionelle Käufer vom Laien. Diese Unterlagen solltest du einsehen und prüfen: - Grundbuchauszug: Eigentumsverhältnisse, Belastungen, Wegerechte - Flurkarte und Grundrisse - Energieausweis - bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, Wirtschaftsplan und Höhe der Instandhaltungsrücklage - Nachweise über durchgeführte Sanierungen - bei vermieteten Objekten: bestehende Mietverträge Die Protokolle der Eigentümerversammlungen sind besonders aufschlussreich: Sie zeigen geplante Sanierungen, Streitthemen und die finanzielle Lage der Gemeinschaft.

Bei einer vermieteten Kapitalanlage kaufst du nicht nur die Immobilie, sondern auch das bestehende Mietverhältnis. Prüfe daher: - aktuelle Miethöhe im Vergleich zur ortsüblichen Miete - Laufzeit und Art des Mietvertrags - Zahlungshistorie und Mietrückstände - Höhe der hinterlegten Kaution - mögliches Mietsteigerungspotenzial Eine deutlich unter Marktniveau liegende Miete kann Potenzial bedeuten – aber auch eingeschränkte Spielräume, wenn der Mietvertrag wenig Anpassung erlaubt. Eine über Marktniveau liegende Miete kann dagegen ein Risiko bei Neuvermietung sein.

Erst wenn Lage, Zustand und Unterlagen stimmen, geht es an die Wirtschaftlichkeit. Rechne durch: - Kaufpreis und Kaufnebenkosten - Aufteilung in Grundstücks- und Gebäudeanteil - erwartete Mieteinnahmen - nicht umlagefähige Kosten und Rücklagen - Finanzierung mit Zins und Tilgung - Cashflow vor und nach Steuern - langfristiger Vermögenszuwachs Verlasse dich dabei nicht auf die Zahlen aus dem Exposé, sondern setze eigene, realistische Annahmen an. Gerade Wertsteigerung und Mietsteigerung werden in Verkaufsunterlagen oft zu optimistisch dargestellt.

Drei Fehler tauchen immer wieder auf: Erstens: emotional kaufen. Wer sich in ein Objekt verliebt, übersieht Mängel. Bei einer Kapitalanlage zählen die Zahlen, nicht das Bauchgefühl. Zweitens: dem Exposé vertrauen. Verkaufsunterlagen sind Werbung. Prüfe jede Angabe selbst. Drittens: unter Zeitdruck entscheiden. Künstliche Verknappung („es gibt noch weitere Interessenten") ist eine gängige Verkaufstaktik. Eine seriöse Immobilie verträgt eine gründliche Prüfung.

Dabei ist Struktur wichtiger als der einzelne Deal. Ein Objekt mit verlockend niedrigem Preis, aber verdecktem Sanierungsstau oder problematischem Mietverhältnis kann langfristig teurer sein als ein solide geprüftes Objekt mit klaren Zahlen. Wer nur auf den Kaufpreis schaut, übersieht die Risiken, die eine gründliche Prüfung sichtbar gemacht hätte. Hier setzt auch die V ≥ 1,5E Formel an. Eine saubere Prüfung liefert genau die realistischen Zahlen, die du brauchst, um den langfristigen Vermögenszuwachs (V) und den eingesetzten Eigenanteil (E) verlässlich einzuschätzen. Der Grundgedanke ist, dass der Vermögenszuwachs deutlich größer sein sollte als der eingesetzte Eigenanteil. Ohne gründliche Prüfung beruht diese Rechnung auf geschönten Annahmen – mit Prüfung wird sie zur belastbaren Entscheidungsgrundlage für planbaren Vermögensaufbau.