Immobilie prüfen: Checkliste vor dem Kauf

Lage und Umfeld prüfen

Die Lage lässt sich nach dem Kauf nicht mehr ändern – deshalb steht sie am Anfang. Prüfe:

• Makrolage: Wie entwickeln sich Region, Wirtschaft und Bevölkerung?
• Mikrolage: Wie sind Stadtteil, Anbindung und Nahversorgung?
• Umfeld: Gibt es Lärmquellen, geplante Bauprojekte oder negative Entwicklungen?
• Mietmarkt: Wie hoch sind ortsübliche Mieten und Leerstand?
• Nachfrage: Wie schnell werden vergleichbare Wohnungen vermietet?

Ein Spaziergang durch das Viertel zu verschiedenen Tageszeiten verrät oft mehr als jedes Exposé.

Unterlagen vollständig prüfen

Hier trennt sich der professionelle Käufer vom Laien. Diese Unterlagen solltest du einsehen und prüfen:

• Grundbuchauszug: Eigentumsverhältnisse, Belastungen, Wegerechte
• Flurkarte und Grundrisse
• Energieausweis
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, Wirtschaftsplan und Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Nachweise über durchgeführte Sanierungen
• Bei vermieteten Objekten: bestehende Mietverträge

Die Protokolle der Eigentümerversammlungen sind besonders aufschlussreich: Sie zeigen geplante Sanierungen, Streitthemen und die finanzielle Lage der Gemeinschaft.

Die Zahlen durchrechnen

Erst wenn Lage, Zustand und Unterlagen stimmen, geht es an die Wirtschaftlichkeit. Rechne durch:

• Kaufpreis und Kaufnebenkosten
• Aufteilung in Grundstücks- und Gebäudeanteil
• erwartete Mieteinnahmen
• nicht umlagefähige Kosten und Rücklagen
• Finanzierung mit Zins und Tilgung
• Cashflow vor und nach Steuern
• langfristiger Vermögenszuwachs

Verlasse dich dabei nicht auf die Zahlen aus dem Exposé, sondern setze eigene, realistische Annahmen an. Gerade Wertsteigerung und Mietsteigerung werden in Verkaufsunterlagen oft zu optimistisch dargestellt.

Wie dieses Prinzip im STEIN-SPAR-BUCH-System genutzt wird

Im STEIN-SPAR-BUCH-System ist die Immobilienprüfung kein isolierter Schritt, sondern der Filter, der entscheidet, ob ein Objekt überhaupt in die Gesamtstruktur passt. Geprüft wird nicht nur, ob ein Objekt für sich genommen in Ordnung ist, sondern ob es als Baustein zum langfristigen Vermögensaufbau beiträgt.

Dabei ist Struktur wichtiger als der einzelne Deal. Ein Objekt mit verlockend niedrigem Preis, aber verdecktem Sanierungsstau oder problematischem Mietverhältnis kann langfristig teurer sein als ein solide geprüftes Objekt mit klaren Zahlen. Wer nur auf den Kaufpreis schaut, übersieht die Risiken, die eine gründliche Prüfung sichtbar gemacht hätte.

Hier setzt auch die V ≥ 1,5E Formel an. Eine saubere Prüfung liefert genau die realistischen Zahlen, die du brauchst, um den langfristigen Vermögenszuwachs (V) und den eingesetzten Eigenanteil (E) verlässlich einzuschätzen. Der Grundgedanke ist, dass der Vermögenszuwachs deutlich größer sein sollte als der eingesetzte Eigenanteil. Ohne gründliche Prüfung beruht diese Rechnung auf geschönten Annahmen – mit Prüfung wird sie zur belastbaren Entscheidungsgrundlage für planbaren Vermögensaufbau.

Häufige Fragen

Was muss ich vor dem Kauf einer Immobilie prüfen?
Vor dem Kauf solltest du fünf Bereiche systematisch prüfen: Lage und Umfeld, baulicher Zustand und Technik, alle relevanten Unterlagen, ein bestehendes Mietverhältnis sowie die Wirtschaftlichkeit mit realistischen Zahlen.

Welche Unterlagen brauche ich beim Immobilienkauf?
Wichtig sind unter anderem Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Energieausweis und Sanierungsnachweise. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Instandhaltungsrücklage hinzu, bei vermieteten Objekten die Mietverträge.

Lohnt sich ein Gutachter beim Immobilienkauf?
Bei größeren Objekten oder Unsicherheit über den Zustand lohnt sich ein Bausachverständiger. Die Kosten dafür sind gering im Verhältnis zu einem übersehenen Sanierungsstau, der nach dem Kauf hohe Folgekosten verursachen kann.

Worauf muss ich bei einer vermieteten Immobilie achten?
Beim Kauf einer vermieteten Immobilie übernimmst du das bestehende Mietverhältnis. Prüfe Miethöhe im Vergleich zur ortsüblichen Miete, Vertragslaufzeit, Zahlungshistorie, Kaution und mögliches Mietsteigerungspotenzial.

Warum sind die Protokolle der Eigentümerversammlung wichtig?
Die Protokolle zeigen geplante Sanierungen, mögliche Sonderumlagen, Streitthemen in der Gemeinschaft und die finanzielle Lage. Sie geben damit Hinweise auf künftige Kosten, die im Exposé oft nicht auftauchen.

Was sind die häufigsten Fehler beim Immobilienkauf?
Häufige Fehler sind emotionales Kaufen, blindes Vertrauen in das Exposé und Entscheidungen unter Zeitdruck. Eine seriöse Immobilie verträgt eine gründliche Prüfung ohne künstliche Verknappung.