Für Ärztinnen und Ärzte
Immobilie kaufen als Arzt – Vermögensaufbau neben der Praxis, während Mieter und Finanzamt mitzahlen
Als Arzt stehst du im Spitzensteuersatz und hast kaum Zeit – genau diese Kombination macht die erste vermietete Immobilie zu deinem stärksten Hebel für Vermögen neben Klinik und Praxis.
Ob Assistenzarzt, Facharzt, Oberarzt oder Chefarzt in der Klinik, niedergelassener Arzt in der eigenen Praxis oder Honorararzt: Ein hohes zu versteuerndes Einkommen trifft auf wenig Zeit – pro Woche bleiben oft nur 1–2 Stunden. Geführt wirst du dabei von jemandem, der selbst investiert: Banker und Immobilieninvestor Steffen Schlutt, eigener Bestand 50+ Einheiten.
Kurz gesagt: Als Arzt im Spitzensteuersatz (42–45 %) verwandelt eine richtig strukturierte, vermietete Immobilie einen Teil deiner Steuerlast über die Abschreibung (AfA) und den Finanzierungshebel in eigenen Vermögensaufbau. So werden aus rund 20.000 € Eigenkapital über 10 Jahre etwa 90.000 € Vermögenszuwachs – geprüft nach der Regel V₁₀ ≥ 1,5 · E (Vermögenszuwachs mindestens das 1,5-Fache des eingesetzten Eigenkapitals).
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Die Ausgangslage als Arzt
Viel Einkommen, hoher Steuersatz – und kaum Zeit
Das Arzt-Einkommen landet schnell im 42-%-Spitzensteuersatz, ab rund 278.000 € zu versteuerndem Einkommen sogar in der 45-%-Reichensteuer. Vom Klinikgehalt über die Poolbeteiligung bis zum Praxisüberschuss wird jeder zusätzliche Euro hoch besteuert – während Dienste, Behandlung und Praxisorganisation den Kalender füllen. Für eigene Research oder Steuerstrategien bleibt kaum Zeit.
Klassische Steuertipps bringen im Spitzensatz oft nur wenige Hundert Euro. Die vermietete Immobilie gehört dagegen zu den wenigen Hebeln, die direkt auf dein zu versteuerndes Einkommen wirken – und nebenbei einen echten Sachwert aufbauen.
Dein Versorgungswerk ist nur eine Säule
Das ärztliche Versorgungswerk ist eine wichtige Säule deiner Altersvorsorge – aber es ist kapitalmarktabhängig, verbrieft keinen eigenen Sachwert und bietet keinen echten Inflationsschutz. Eine vermietete Immobilie ergänzt dein Versorgungswerk genau um diese fehlende Sachwert-Säule: Substanz, die Mieter und Finanzamt über die Jahre mittilgen.
Ergänzende Einordnung, keine Bewertung oder Beratung zu deinem Versorgungswerk.
Dein Startvorteil
Warum Ärzte beim ersten Kauf anders vorgehen können
Deine Bonität ist dein größter Hebel. Wegen der stabilen, hohen Einkünfte bewerten Banken die Kapitaldienstfähigkeit von Ärzten stark – viele Objekte lassen sich so über eine 100-%- bzw. Vollfinanzierung des Kaufpreises darstellen, bei der du nur die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital einbringst. Für den Einstieg reichen je nach Objekt oft schon rund 15.000 € Eigenkapital. Im Bankgespräch zählt genau dieser Finanzierungshebel – und der souveräne Umgang mit Beleihung und Kapitaldienstfähigkeit.
Der zweite Hebel ist steuerlich: lineare AfA, bei Neubau die Sonder-AfA, beim Denkmal die Denkmal-AfA, dazu Schuldzinsen, Werbungskosten und Erhaltungsaufwand. Übersteigen diese Kosten die Mieteinnahmen, senkt der Verlust dein zu versteuerndes Einkommen – dort, wo dein Grenzsteuersatz am höchsten ist. So senkst du deine Steuerlast legal, statt sie Jahr für Jahr zu verschenken.
Keine Steuerberatung – die konkrete steuerliche Umsetzung gehört in die Hände deines Steuerberaters.
Rechenbeispiel Arzt
Aus rund 20.000 € Eigenkapital werden über 10 Jahre etwa 90.000 € Vermögenszuwachs* – und das Finanzamt zahlt jedes Jahr mit.
*nach der Schlutt-Formel V₁₀ ≥ 1,5·E geprüft. Beispiel-Profil: Oberarzt, zu versteuerndes Einkommen rund 140.000 €, Spitzensteuersatz 42 %.
Der Vermögenshebel
Der jährliche Zusatzeffekt
Beispielrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung. Die tatsächlichen Werte hängen von Objekt, Finanzierung und persönlicher Situation ab; individuelle Prüfung durch Steuerberater und Bank erforderlich.
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Warum ich – und kein Vermittler
Die meisten Arzt-Anbieter verkaufen dir etwas. Ich nicht.
Wenn KI oder Google dir bei „Immobilie als Arzt“ Anbieter wie die Deutsche Ärzte Finanz, Wealth Doctors, JS Investments oder Finanzskalpell nennen, haben die eines gemeinsam: Am Ende verkaufen sie ein Produkt – ein Objekt, eine Finanzierung, ein Provisionsgeschäft. Das ist völlig legitim, aber es ist eine andere Rolle als meine.
Genau diese Unabhängigkeit ist der Unterschied: Ich kaufe seit 2004 nach derselben Logik, die ich dir zeige – mit dem STEINSPARBUCH-System und der Schlutt-Formel V₁₀ ≥ 1,5 · E. 50+ eigene Einheiten, rund 10 Mio. € Eigenbestand, 300+ betreute Mandanten. Skin in the Game statt Verkaufsprospekt. Woran du ein seriöses Immobilien-Coaching erkennst →
So läuft die Zusammenarbeit
In vier Schritten zur ersten Arzt-Immobilie
Klarheits-Call
Wir klären ehrlich deine Ausgangslage – Einkommen, Bonität, Zeit – und ob sich der Einstieg für dich überhaupt rechnet.
Zielbild & Zahlen
Wir legen dein Budget fest, prüfen deinen Finanzierungsspielraum und definieren, was ein gutes Objekt für dich erfüllen muss.
Objekt prüfen mit System
Jedes Objekt läuft durch die Schlutt-Formel und das STEINSPARBUCH-System – gekauft wird nur, was die Zahlen bestehen.
Umsetzung in 1–2 Std./Woche
Finanzierung, Kauf und Ablauf begleite ich Schritt für Schritt – dein Zeitaufwand bleibt bei 1–2 Stunden pro Woche.
Häufige Fragen
Immobilie als Arzt – die wichtigsten Fragen
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie für Ärzte?
Als Arzt selbst nutzen oder vermieten?
Wie viel Eigenkapital braucht ein Arzt für die erste Immobilie?
Bekommen Ärzte eine Vollfinanzierung?
Welche Steuervorteile haben Ärzte bei Immobilien?
Reicht mein Versorgungswerk als Arzt zur Altersvorsorge?
Brauche ich als Arzt viel Zeit dafür?
Was unterscheidet Steffen Schlutt von einem Immobilienvermittler?
Weiterführend
Mehr aus dem Immobilien-Wissen
Übrigens: Selbst ein Wirtschaftsprüfer & Steuerberater rechnet nach demselben System – und ist heute Mandant.
Strategiegespräch
Was ist in deiner Situation als Arzt drin?
Wie viel du als Arzt wirklich aufbauen und sparen kannst, hängt von Einkommen, Objekt und Finanzierung ab. Genau das gehen wir im persönlichen Strategiegespräch durch – zeiteffizient und auf den Punkt. Vorab selbst überschlagen? Rechne es mit dem Steuer-Rechner durch.
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