Kapitalanlage-Entscheidung

Mehrfamilienhaus oder Eigentumswohnung?

Kurz gesagt: Für den Einstieg mit wenig Eigenkapital und wenig Zeit ist die Eigentumswohnung meist der ruhigere Weg – für Kontrolle, Steuerhebel und echte Wertsteigerung ist das Mehrfamilienhaus der stärkere, aber aufwändigere.

Die bessere Wahl hängt nicht vom Objekt ab, sondern von drei Zahlen: deinem Eigenkapital, deiner verfügbaren Zeit und deinem Ziel.

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Steffen Schlutt

Dein Immobilien-Vermögensarchitekt

Der Blick des Vermögensarchitekten

Erst die Statik, dann der Baustoff

„Als Vermögensarchitekt plane ich zuerst das Fundament, dann das Haus. Ob Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus ist keine Glaubensfrage – es ist eine Frage der Statik: Wie viel Eigenkapital trägt die Konstruktion, wie viel Zeit kannst du investieren, und wie viel Kontrolle brauchst du über die Wertentwicklung?“

Steffen Schlutt · Gelernter Banker & Immobilieninvestor seit 2004

Der häufigste Denkfehler: Leute fragen „Was ist besser?“, obwohl die richtige Frage lautet „Was passt zu meiner Situation?“. Eine einzelne Wohnung hat beim Mietausfall ein 100-Prozent-Risiko – fällt der eine Mieter aus, steht die ganze Einheit leer. Im Vierparteienhaus zahlen im selben Fall noch drei weiter. Diesen Zielkonflikt löst du mit Zahlen, nicht mit Bauchgefühl.

Variante 1

Eigentumswohnung – der ruhige Einstieg, mit einem Haken

Die Stärken der Wohnung

Niedriger Einstieg: schon ab ca. 15.000 € Eigenkapital realistisch (abhängig von Objekt, Lage und Bank).
Weniger operativer Aufwand: Dach, Heizung und Fassade liegen in der Hand der WEG, nicht allein bei dir.
Leichter verkäuflich: Für Wohnungen gibt es den größten Käuferkreis – gut für den späteren Exit.
Streuung über mehrere kleine Objekte statt einem großen Klumpen möglich.

Die Schwächen der Wohnung

100-Prozent-Mietausfallrisiko: Zieht der einzige Mieter aus, steht die komplette Einheit leer und bringt null Einnahmen – die Rate läuft trotzdem.
Kontrollverlust in der WEG: Über Sanierungen, Sonderumlagen und das Hausgeld entscheidet die Eigentümerversammlung – meist per Mehrheitsbeschluss. Du zahlst mit, auch wenn du dagegen stimmst.
Begrenztes Wertsteigerungs-Potenzial: An der Substanz des Gesamthauses kannst du als Einzeleigentümer wenig allein verbessern.

Variante 2

Mehrfamilienhaus – mehr Kontrolle, mehr Verantwortung

Die Stärken des Mehrfamilienhauses

Risikostreuung im Objekt: Bei vier Einheiten und einem Leerstand zahlen noch drei Mieter – der Einnahme-Einbruch beträgt rund 25 % statt 100 %.
Volle Kontrolle über die Wertentwicklung: Keine Eigentümerversammlung, die dich überstimmt. Du entscheidest über Modernisierung, Mietvertragsart und Instandhaltung selbst.
Hebel bei den Mietverträgen: Bei Neuvermietung lassen sich Index- oder Staffelmietverträge ansetzen, um Mieterhöhungen planbar zu machen (Indexmiete nach § 557b BGB, gekoppelt an den Verbraucherpreisindex).
Oft besserer Kaufpreisfaktor: pro Quadratmeter häufig günstiger als einzelne Eigentumswohnungen in derselben Lage.

Die Schwächen des Mehrfamilienhauses

Höherer Eigenkapital- und Finanzierungsbedarf durch das größere Volumen.
Alles liegt bei dir: Dach, Heizung, Verwaltung, Mieterthemen – entweder selbst machen oder eine Hausverwaltung zahlen.
Klumpenrisiko in einer Lage: ein Standort, ein Haus – wird die Lage schwächer, trifft es das gesamte Investment auf einmal.

Rechenbeispiel

150.000 € Wohnung vs. 600.000 € Vierfamilienhaus

Annahmen rein zur Veranschaulichung, keine Markterhebung – echte Zahlen hängen von Lage, Zustand, Zins und Bank ab:

Eigentumswohnung: Kaufpreis 150.000 €, Kaltmiete 625 €/Monat (7.500 €/Jahr) → Bruttomietrendite rund 5,0 %. Ein Leerstand = 100 % Ausfall dieser Einheit.
Vierfamilienhaus: Kaufpreis 600.000 € (4 × ca. 150.000 €), Kaltmiete 2.500 €/Monat (30.000 €/Jahr) → Bruttomietrendite ebenfalls rund 5,0 %. Ein Leerstand = rund 25 % Ausfall, drei Einheiten tragen weiter.
Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch; je nach Bundesland grob 9–12 %) fallen prozentual ähnlich an – beim MFH aber einmal auf ein Objekt statt viermal auf vier getrennte Käufe.

Kernaussage: Bei vergleichbarer Rendite kauft das Mehrfamilienhaus vor allem Risikostreuung und Kontrolle – zum Preis von mehr Eigenkapital und mehr Arbeit. Die Wohnung kauft den leichteren Einstieg – zum Preis des vollen Einzelrisikos.

STEINSPARBUCH-System

Welche Variante zahlt auf V₁₀ ≥ 1,5·E ein?

Im STEINSPARBUCH-System wird die Objektfrage nicht nach Geschmack entschieden, sondern nach einer harten Kennzahl. Die Schlutt-Formel V₁₀ ≥ 1,5·E verlangt: Der Vermögenszuwachs in zehn Jahren (Tilgung + Wertsteigerung + reinvestierte Überschüsse, jeweils nach Steuern) soll mindestens das 1,5-fache deines eingesetzten Eigenkapitals E betragen.

Egal ob Wohnung oder Mehrfamilienhaus: Schafft die eine Variante das bei deinem Einsatz nicht, die andere aber schon, ist die Entscheidung gefallen – aus der Formel, nicht aus dem Bauch. Als Orientierung: Wenig Eigenkapital, wenig Zeit und erster Schritt sprechen für die Eigentumswohnung (später ggf. mehrere, um zu streuen). Mehr Eigenkapital plus der Wunsch nach Kontrolle und Steuer-/Wertsteigerungs-Hebel sprechen für das Mehrfamilienhaus.

Auf einen Blick

Das Wichtigste in Kürze

Kein pauschales „besser“ – nur „passt zu deiner Statik aus Eigenkapital, Zeit und Ziel“.
Eigentumswohnung: niedriger Einstieg, wenig Aufwand, leicht verkäuflich – aber 100-%-Mietausfallrisiko und Kontrollverlust in der WEG.
Mehrfamilienhaus: Risikostreuung (~25 % statt 100 % Ausfall), volle Kontrolle, Mietvertrags-Hebel – aber mehr Kapital, mehr Arbeit, Klumpenrisiko in einer Lage.
Bei vergleichbarer Rendite kauft das MFH Streuung und Kontrolle, die Wohnung den leichteren Einstieg.
Die Schlutt-Formel V₁₀ ≥ 1,5·E entscheidet objektiv, welche Variante bei deinem Eigenkapital liefert.

FAQ

Häufige Fragen

Was ist als Kapitalanlage besser – eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus?

Keine Variante ist pauschal besser. Die Wohnung ist der ruhigere Einstieg mit weniger Eigenkapital und weniger Aufwand; das Mehrfamilienhaus bietet Risikostreuung und Kontrolle, verlangt aber mehr Kapital und Arbeit. Entscheidend sind dein Eigenkapital, deine Zeit und dein Ziel – und ob das Objekt die Formel V₁₀ ≥ 1,5·E erfüllt.

Ist das Mietausfallrisiko bei einer einzelnen Wohnung wirklich höher?

Ja. Zieht bei einer einzelnen Wohnung der Mieter aus, fehlen 100 % der Mieteinnahmen dieser Einheit. In einem Vierparteienhaus zahlen bei einem Leerstand noch drei Mieter weiter – der Einbruch liegt bei rund 25 %. Streuung senkt das Risiko spürbar.

Brauche ich für ein Mehrfamilienhaus viel mehr Eigenkapital?

In der Regel ja, weil das Kaufvolumen größer ist. Dafür sparst du Kaufnebenkosten und Suchaufwand gegenüber mehreren Einzelkäufen, und Mehrfamilienhäuser sind pro Quadratmeter oft günstiger. Eine Wohnung ist ab etwa 15.000 € Eigenkapital realistisch – das Mehrfamilienhaus meist deutlich darüber.

Welche Nachteile hat eine Eigentumswohnung in einer WEG?

In der Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet die Eigentümerversammlung über Sanierungen, Sonderumlagen und das Hausgeld – häufig per Mehrheitsbeschluss. Du kannst überstimmt werden und zahlst trotzdem mit. Beim Mehrfamilienhaus triffst du diese Entscheidungen allein.

Lohnt sich ein kleines Mehrfamilienhaus für den Einstieg?

Für manche ja – gerade wenn Eigenkapital und Zeit vorhanden sind und du von Anfang an Kontrolle und Streuung willst. Ein kleines Mehrfamilienhaus mit drei bis vier Einheiten kombiniert beides. Wer wenig Zeit hat, sollte eine Hausverwaltung einplanen.

Index- oder Staffelmietvertrag – was ist bei einem Mehrfamilienhaus sinnvoll?

Bei Neuvermietung sind beide dem Standardmietvertrag überlegen, weil planbare Mieterhöhungen möglich sind. Der Staffelmietvertrag legt feste Erhöhungsschritte fest, der Indexmietvertrag nach § 557b BGB koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex. Welcher passt, hängt von Lage und Nachfrage ab.

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