Cashflow bei Immobilien – einfach erklärt
Lesedauer 7 Minuten
Der Cashflow gehört zu den wichtigsten Kennzahlen beim Immobilieninvestment.
Er beschreibt den monatlichen Überschuss oder Fehlbetrag, der nach Abzug aller Kosten übrig bleibt.
Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Immobilie mehr Einnahmen als Ausgaben erzeugt.
Ein negativer Cashflow bedeutet, dass der Eigentümer monatlich Geld zuschießen muss.
Der Cashflow hilft Investoren dabei zu verstehen, wie sich eine Immobilie auf ihre laufende Liquidität auswirkt.
Steffen Schlutt
DEIN IMMOBILIEN-VERMÖGENSARCHITEKT
Was bedeutet Cashflow bei Immobilien?
Der Cashflow ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzüglich aller laufenden Kosten.
Dazu zählen zum Beispiel:
• Kreditrate
• nicht umlagefähige Nebenkosten
• Verwaltungskosten
• Instandhaltung
• Rücklagen
• Leerstand
Wenn nach Abzug aller Kosten Geld übrig bleibt, spricht man von positivem Cashflow.
Beispiel für Cashflow
Eine vermietete Wohnung erzielt folgende Einnahmen und Kosten:
Monatliche Kaltmiete: 1.100 €
Kosten:
Kreditrate: 850 €
nicht umlagefähige Kosten: 120 €
Rücklagen: 80 €
Gesamtkosten:
1.050 €
Cashflow:
1.100 € – 1.050 € = 50 € positiver Cashflow
Die Immobilie erzeugt also einen monatlichen Überschuss von 50 €.
Positiver vs negativer Cashflow
Nicht jede Immobilie erzeugt sofort einen positiven Cashflow.
Positiver Cashflow
Die Mieteinnahmen decken alle Kosten und erzeugen zusätzlich einen Überschuss.
Negativer Cashflow
Die Kosten sind höher als die Mieteinnahmen und der Eigentümer muss monatlich Geld zuschießen.
Viele Investoren akzeptieren kurzfristig auch einen negativen Cashflow, wenn andere Faktoren wie Wertentwicklung oder steuerliche Effekte attraktiv sind.
Warum Cashflow wichtig ist
Der Cashflow zeigt, wie sich eine Immobilie auf die monatliche Liquidität auswirkt.
Er hilft Investoren dabei:
• finanzielle Belastungen besser einzuschätzen
• Immobilien miteinander zu vergleichen
• Risiken zu erkennen
• langfristige Strategien zu planen
Gerade für Einsteiger ist der Cashflow eine wichtige Orientierung.
Cashflow ist nicht der einzige Faktor
Obwohl Cashflow eine wichtige Kennzahl ist, betrachten viele Investoren Immobilien nicht ausschließlich danach.
Weitere wichtige Faktoren sind:
• Tilgungswirkung
• steuerliche Effekte
• Wertentwicklung
• Finanzierung
• Vermögensaufbau
Eine Immobilie kann beispielsweise einen geringen Cashflow haben, aber dennoch langfristig ein sehr gutes Investment sein.
Rendite ist nicht der einzige Faktor
Bei Immobilien spielen neben der Rendite auch weitere Aspekte eine wichtige Rolle.
Dazu gehören zum Beispiel:
- Finanzierung
- steuerliche Effekte
- Tilgungswirkung
- langfristige Wertentwicklung
Viele Investoren betrachten daher nicht nur die Rendite, sondern den gesamten Vermögensaufbau.
In der STEINSPARBUCH®-Strategie wird beispielsweise auch der langfristige Vermögenszuwachs betrachtet.
Ein zentrales Prinzip lautet dabei:
V ≥ 1,5E
Der langfristige Vermögenszuwachs einer Immobilie sollte deutlich größer sein als der monatliche Eigenanteil.
Cashflow in der STEINSPARBUCH®-Methode
In der STEINSPARBUCH®-Strategie wird nicht nur der monatliche Cashflow betrachtet, sondern der gesamte Vermögenszuwachs einer Immobilie.
Ein zentrales Prinzip lautet dabei:
V ≥ 1,5E
Der langfristige Vermögenszuwachs einer Immobilie sollte deutlich größer sein als der monatliche Eigenanteil.
Dabei spielen mehrere Faktoren zusammen:
• Mieteinnahmen
• Finanzierung
• Tilgung
• steuerliche Effekte
• Wertentwicklung
Der Cashflow ist dabei nur ein Teil der Gesamtbetrachtung.
Zusammenfassung
Der Cashflow zeigt, ob eine Immobilie monatlich Geld erwirtschaftet oder zusätzliche Kosten verursacht.
Ein positiver Cashflow kann die laufende Liquidität verbessern, während ein negativer Cashflow zusätzliche finanzielle Belastungen bedeutet.
Für eine fundierte Investitionsentscheidung sollten jedoch immer mehrere Faktoren berücksichtigt werden, darunter Finanzierung, Kostenstruktur und langfristige Vermögensentwicklung.
FAQ
Häufige Fragen
Was ist Cashflow bei Immobilien?
Der Cashflow beschreibt den monatlichen Überschuss oder Fehlbetrag nach Abzug aller Kosten von den Mieteinnahmen.
Was bedeutet positiver Cashflow?
Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Immobilie monatlich mehr Einnahmen als Ausgaben erzeugt.
Ist positiver Cashflow bei Immobilien notwendig?
Nicht zwingend. Manche Investoren akzeptieren auch einen negativen Cashflow, wenn andere Faktoren wie Wertentwicklung oder steuerliche Effekte attraktiv sind.
Wie berechnet man Cashflow bei Immobilien?
Cashflow = Mieteinnahmen – laufende Kosten.
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Über Steffen Schlutt
Steffen Schlutt ist Immobilieninvestor, Unternehmer und Coach für Vermögensaufbau mit Immobilien.
Seit über 20 Jahren beschäftigt er sich mit Immobilieninvestments, Finanzierungskonzepten und langfristigem Portfolioaufbau.
Mehr über ihn:
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Immobilieninvestor, Unternehmer, Coach für Vermögensaufbau mit Immobilien und Entwickler des STEINSPARBUCH-Systems
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