Immobilien-CoachingDeine erste Renditeimmobilie ab 90.000 € Jahreseinkommen
Ab rund 90.000 € brutto stehst du im Spitzenbereich deiner Steuerprogression – 42 Cent von jedem zusätzlichen Euro gehen ans Finanzamt. Genau dort wird die vermietete Immobilie zum Hebel: Sie verwandelt einen Teil deiner Steuerlast in Vermögen.
Ich investiere seit 2004 selbst in Wohnimmobilien und rechne dir den Einstieg an einem echten Objekt vor – ohne Hype, mit ehrlichen Zahlen.
Kostenloses StrategiegesprächUnverbindlich – für Gutverdiener vor dem ersten Kauf.Ab welchem Gehalt sich die erste Immobilie wirklich rechnet
2025 beginnt der Spitzensteuersatz von 42 Prozent bei einem zu versteuernden Einkommen von rund 68.500 €. Wer 90.000 bis 100.000 € brutto verdient, liegt sicher in dieser Zone. Das ist kein Zufall, sondern der Grund, warum genau hier die erste Renditeimmobilie interessant wird.
Der steuerliche Vorteil einer vermieteten Immobilie skaliert mit deinem Grenzsteuersatz. Ein Werbungskostenüberschuss von 1.000 € spart einem 42-Prozent-Zahler 420 € – einem Verdiener mit 30 Prozent nur 300 €. Je höher dein Einkommen, desto mehr trägt das Finanzamt indirekt mit. Deshalb ist die Frage „immobilie kaufen ab 90.000 € Gehalt“ keine Marketing-Grenze, sondern der Punkt, ab dem sich der Kauf doppelt lohnt: über die Miete und über die Steuer.
Wichtig bleibt: Steuern sind der Verstärker, nicht der Grund. Ein schlechtes Objekt wird durch keinen Steuervorteil zu einem guten Investment. Erst kommt die Substanz – Lage, Zustand, Miete, Preis – dann der steuerliche Hebel obendrauf.
Was du als Gutverdiener vor dem ersten Kauf wissen musst
Drei Hebel entscheiden darüber, ob deine erste Immobilie funktioniert. Verstehst du sie, triffst du bessere Kaufentscheidungen – und fällst nicht auf schöngerechnete Verkäuferprospekte herein.
1. Der Steuerhebel: AfA, Zinsen, Werbungskosten
Bei einer vermieteten Immobilie setzt du die Gebäude-Abschreibung (AfA), die Finanzierungszinsen sowie Kosten für Verwaltung und Instandhaltung von der Steuer ab. In den ersten Jahren übersteigen diese Posten oft die Mieteinnahmen – es entsteht ein steuerlicher Verlust, der dein zu versteuerndes Einkommen senkt. Wie die Abschreibung genau funktioniert, erklärt der Beitrag AfA bei Immobilien einfach erklärt; deine konkrete Ersparnis kannst du im Steuer-Rechner durchspielen.
2. Die Finanzierung: warum du als Gutverdiener leicht ans Darlehen kommst
Banken bewerten deine Bonität vor allem über Einkommen und monatlichen Überschuss. Ein sicheres Gehalt ab 90.000 € ist genau das Profil, das Kapitalanlage-Finanzierungen einfach macht – oft bis 100 oder 110 Prozent des Kaufpreises. Entscheidend ist nicht das teuerste Objekt zuerst, sondern eine tragfähige Kapitaldienstfähigkeit und saubere Unterlagen. Der Finanzierungshebel ist es, der aus wenig Eigenkapital ein Vielfaches an Vermögen macht.
3. Cashflow ehrlich betrachtet
Viele Verkäufer versprechen sofort positiven Cashflow. Realistisch ist bei der ersten, solide finanzierten Immobilie eher ein leicht negativer Cashflow vor Steuer. Das klingt schlechter, als es ist: In der Monatsrate steckt Tilgung – also Vermögensaufbau. Nach Steuererstattung bleibt unterm Strich ein überschaubarer Eigenanteil, während dein Eigenkapital Monat für Monat wächst. Entscheidend ist die Gesamtrechnung, nicht die Monatsmiete allein.
Eigentumswohnung für 250.000 € bei 95.000 € Gehalt
Du legst rund 200 € im Monat drauf – und baust dafür über die Tilgung rund 400 € Eigenkapital pro Monat auf. Unterm Strich sparst du in Stein, während Mieter und Finanzamt den größten Teil tragen. Nach Ende der Zinsbindung verschiebt sich das Verhältnis weiter zu deinen Gunsten.
Vereinfachtes Illustrationsbeispiel, keine Steuerberatung. Deine tatsächliche Ersparnis hängt von zu versteuerndem Einkommen, Gebäudeanteil, Objekt und Finanzierung ab. Lass die Zahlen vor dem Kauf von deinem Steuerberater prüfen.
Der erste Kauf mit 98.000 € Brutto
Ein IT-Projektleiter, 34, kam mit einem klaren Frust zu mir: gutes Gehalt, ordentliche Sparquote – und trotzdem das Gefühl, dass am Jahresende vor allem das Finanzamt profitiert. Angst vor dem ersten Kauf, weil ihm niemand die Zahlen ehrlich vorgerechnet hatte.
Wir sind sein Profil durchgegangen: sicheres Einkommen, rund 45.000 € verfügbares Eigenkapital, 42-Prozent-Grenzsteuersatz. Statt der teuren Neubau-Anlage, die ihm ein Vertrieb verkaufen wollte, haben wir eine solide vermietete Bestandswohnung gerechnet – mit realistischer Miete, ehrlichen Nebenkosten und einer Finanzierung, die auch bei Leerstand trägt.
Das Ergebnis war kein Reichtum über Nacht, sondern etwas Wichtigeres: ein Objekt, das sich rechnet, ein monatlicher Eigenanteil im überschaubaren Bereich – und ein Plan für die zweite Einheit. Genau so entsteht aus einem Einzelkauf ein Portfolio.
Dein erster Schritt – mit ehrlichen Zahlen statt Bauchgefühl
Der größte Fehler beim ersten Kauf ist, aus Unsicherheit gar nicht anzufangen – oder überstürzt das erstbeste Objekt zu nehmen. Beides kostet dich Jahre. Der bessere Weg: dein eigenes Profil sauber durchrechnen, bevor du ein Objekt suchst.
Vertiefe die Grundlagen mit diesen Beiträgen:
Häufige Fragen zum Immobilienkauf ab 90.000 € Gehalt
Ab welchem Gehalt lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Der Steuervorteil steigt mit deinem Grenzsteuersatz. Ab rund 90.000 € brutto liegst du im 42-Prozent-Bereich – jeder Euro Werbungskostenüberschuss spart dir dann 42 Cent. Darunter wirkt der Hebel schwächer. Entscheidend bleibt aber immer das Objekt: Ein schlechter Kauf wird auch durch Steuervorteile nicht gut.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für die erste Renditeimmobilie?
Für die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Makler – solltest du rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus Eigenkapital decken. Bei 250.000 € sind das etwa 30.000 bis 40.000 €. Mit guter Bonität sind auch Finanzierungen möglich, die nur die Nebenkosten aus Eigenkapital verlangen.
Bekomme ich als Angestellter mit 90.000 € überhaupt eine Finanzierung?
In der Regel ja. Banken bewerten deine Bonität vor allem über Einkommen und monatlichen Überschuss. Ein sicheres Bruttogehalt ab 90.000 € ist genau das Profil, das Banken für Kapitalanlage-Finanzierungen sehen wollen. Wichtiger als die Höhe ist eine saubere Unterlagenlage und eine tragfähige Kapitaldienstfähigkeit.
Wie viel Steuern spare ich mit einer vermieteten Immobilie?
Deine Ersparnis ist der steuerliche Verlust multipliziert mit deinem Grenzsteuersatz. Übersteigen AfA, Zinsen und Werbungskosten die Miete um 2.820 €, spart ein 42-Prozent-Zahler rund 1.184 € pro Jahr. Die genaue Höhe hängt vom Gebäudeanteil und deinem zu versteuernden Einkommen ab – das prüft dein Steuerberater.
Was mache ich, wenn die Immobilie monatlich Geld kostet?
Ein leicht negativer Cashflow vor Steuer ist bei der ersten, solide finanzierten Immobilie normal. Entscheidend ist die Gesamtrechnung: In der Monatsrate steckt Tilgung, die dein Eigenkapital erhöht. Du zahlst also nicht „drauf“, sondern sparst in Stein – während Mieter und Finanzamt den größten Teil tragen.
Ich rechne dir deinen Einstieg an einem echten Objekt vor
Im kostenlosen Strategiegespräch schauen wir auf dein Einkommen, dein Eigenkapital und deinen Steuersatz – und ich zeige dir konkret, wie dein erster Kauf aussehen könnte. Ehrlich, ohne Verkaufsshow. Wenn es nicht passt, sage ich dir das auch.
Kostenloses Strategiegespräch sichernUnverbindlich – nur wenige Plätze pro Monat.Steffen Schlutt · Immobilieninvestor seit 2004 · 50+ eigene Einheiten