Immobilien-Ratgeber
Die 5 Zahlen, die über deine Immobilie entscheiden
Warum Lage und Bauchgefühl fast egal sind – und woran ein Ex-Banker jedes Objekt vor dem Kauf misst.
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Fünf Zahlen entscheiden – nicht das Bauchgefühl
Die meisten Käufer schauen auf den Kaufpreis und auf das Bauchgefühl beim Besichtigungstermin. Beides ist fast egal. Ob aus einer Immobilie ein tragfähiges Investment wird oder ein 20-Jahres-Klotz am Bein, entscheidet sich an fünf Zahlen – lange bevor der Notar im Spiel ist.
Ich investiere seit 2004 in Immobilien, halte über 50 eigene Einheiten und habe vorher als Banker die andere Seite des Schreibtischs gesehen. Aus beiden Perspektiven gilt derselbe Satz: Ein Objekt muss sich auch ohne den Steuervorteil rechnen. Wenn die Kalkulation nur mit der Steuer aufgeht, kaufst du kein Investment, sondern ein Problem mit Aufschub.
Der Prüf-Check
Die 5 Zahlen vor dem Kauf
Kaufpreis im Verhältnis zur Miete
Entscheidend ist der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete), nicht der Preis allein. Faktor 20 ≈ 5 % Bruttomietrendite. Rechne mit der nachhaltig erzielbaren Miete, nicht mit der Wunschmiete.
Die Finanzierung – der Hebel in beide Richtungen
Prüfe Sollzins, Anfangstilgung und Annuität gegen die Miete – plus einen Puffer für die Anschlussfinanzierung. Kein anderes Alltags-Investment lässt sich so hebeln; genau deshalb muss die Kondition sitzen.
Deine Bonität – wie die Bank dich wirklich sieht
Die Bank finanziert nicht die Immobilie, sie finanziert dich. Gerade für Unternehmer: aufbereitete BWA, nachvollziehbare Entnahmen, klare Eigenkapitalquelle. 0,5 Prozentpunkte bessere Kondition sparen über die Laufzeit fünfstellig.
Cashflow nach allen Kosten
Von der Miete abziehen: Zins, Tilgung und vor allem die nicht umlagefähigen Kosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallrisiko). Ein leicht negativer Cashflow ist okay – er muss nur dauerhaft für dich tragbar sein.
Die Steuer – Bonus, nicht Fundament
Die AfA verbessert eine gute Rechnung, sie rettet keine schlechte. Der Grundsatz: Trägt sich das Objekt auch ohne jeden Steuervorteil? Wenn ja, ist die Steuer das Sahnehäubchen. Wenn nein: Finger weg.
Die eine Zahl am Ende
Was in 10 Jahren aus deinem Eigenkapital wird
Was wird in 10 Jahren aus deinem Eigenkapital? Meine Faustregel: V₁₀ ≥ 1,5 × E – der Vermögenszuwachs sollte mindestens das Anderthalbfache des eingesetzten Eigenkapitals betragen.
Fazit
In dieser Reihenfolge prüfen
Eine Immobilie wird nicht durch Lage oder Charme zum Investment, sondern durch fünf Zahlen: Kaufpreisfaktor, Finanzierung, deine Bonität, der Cashflow nach allen Kosten – und die Steuer als Bonus obendrauf. Wer in dieser Reihenfolge prüft, kauft selten den falschen Klotz und erkennt die guten Objekte, bevor es andere tun.
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